대구지방법원 2025타경9168. 대구 남구 대명동 보성청록타운 101동 303호 아파트 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 신동근·신영주로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 그런데 경매개시결정의 목적은 명확히 “3번 신동근 지분 강제경매개시결정”으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건을 일반적인 아파트 한 세대 전체 경매처럼 읽으면 안 되고, 공유지분 취득 사건으로 접근해야 합니다.
등기에는 근저당권이나 압류가 별도로 잡혀 있지 않고, 말소기준 역할을 하는 권리는 2025.09.03 접수된 강제경매개시결정입니다. 배당 시뮬레이션에서도 낙찰자에게 넘어오는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 내부 확인이 이루어지지 않았고 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 점유·임대 상태를 단정적으로 깨끗하다고 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9168 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 대명동 2680-17 보성청록타운 101동 3층 303호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트조 14층 건물 중 제3층 제303호 · 복도식 |
| 소유관계 | 신동근 2분의 1 · 신영주 2분의 1 |
| 경매대상 | 신동근 지분 강제경매 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 42,140,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사한빛자산관리대부 / 51,478,809원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 ‘공유지분 구조’가 핵심
1999년 소유권보존 이후 손춘자에게 상속을 원인으로 소유권이 이전됐고, 2025.07.03 다시 상속을 원인으로 신영주와 신동근이 각각 2분의 1씩 공유자가 됐습니다. 이후 2025.09.03 신동근 지분에 대해 주식회사한빛자산관리대부가 강제경매개시결정을 받았습니다. 근저당권과 별도 압류는 확인되지 않으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수금은 0원입니다.
② 시세 비교 — 전체 세대 실거래를 지분 최저가와 단순 비교하면 안 된다
보성청록타운은 347세대, 1998.12.12 준공 단지이며 실거래 비교면적은 59.79㎡입니다. 최근 12개월 동일면적 실거래 7건 평균은 151,571,428원, 최신 거래는 2026.04의 165,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래구간보다 14.9% 낮아 하락 추세가 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.79㎡ | 11 | 165,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 6 | 149,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2025.09 | 59.79㎡ | 10 | 149,000,000원 |
| 2025.09 | 59.79㎡ | 9 | 155,000,000원 |
| 2025.07 | 59.79㎡ | 5 | 173,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 151,571,428원 |
현재 최저가 42,140,000원은 전체 세대의 최근 12개월 평균 대비 27.8%로 표시되지만, 이 수치를 곧바로 “시세의 27.8%에 아파트를 산다”는 뜻으로 읽어서는 안 됩니다. 실거래는 한 세대 전체 가격이고, 경매 대상은 신동근의 1/2 지분이기 때문입니다. 가격 판단의 기준 단위 자체가 다릅니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,158,520원 |
| 1. 경매개시결정 · 주식회사한빛자산관리대부 | 51,478,809원 | 40,981,480원 |
| 미배당 | - | 10,497,329원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 신청채권자는 전액 배당되지 않고 10,497,329원이 미배당됩니다. 그러나 배당 시뮬레이션상 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 구조 — 유찰될수록 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 42,140,000원 | 40,981,480원 | 10,497,329원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 29,497,999원 | 28,567,035원 | 22,911,774원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 20,648,599원 | 19,876,924원 | 31,601,885원 |
회차가 내려갈수록 신청채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 유찰에 따른 핵심 변화는 인수금이 아니라 지분 취득가격과 공유지분의 처분·활용성에 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구 남구 대명동 남명초등학교 동측 인근. 주변은 아파트·단독주택·노선상가·학교·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 간선도로 인근에 위치하고 버스승강장이 가까워 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 14층 건물의 3층 303호이며 복도식입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복 2차로, 서측 폭 약 5m 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 자연녹지지역·제1종일반주거지역·제3종일반주거지역 등이 저촉 또는 포함되며, 상대보호구역과 도로 관련 지정도 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 시장 흐름. 동일면적 최근 12개월 평균 151,571,428원, 최신 거래 165,000,000원이나 최근 구간은 이전 거래보다 14.9% 낮습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전체 물건과 지분을 구분. 경매대상은 신동근 지분입니다. 전체 아파트 시세와 현재 최저가를 같은 단위로 비교하지 마세요.
- 공유자우선매수권. 특별매각조건이 있으므로 외부 입찰자의 최종 취득 가능성에 변수가 있습니다.
- 점유관계. 현장 내부 확인이 되지 않았고 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 점유자 및 임대 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 하락 추세. 최근 12개월 평균은 이전 거래구간 대비 14.9% 낮습니다. 과거 전체 평균 162,666,666원만으로 가격 메리트를 평가하지 마세요.
- 2회 유찰의 의미. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 지분경매라는 구조적 제약이 해소된 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 조건을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “42,140,000원짜리 아파트”가 아니라 “1/2 공유지분 경매”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 86,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 42,140,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 가격표보다 먼저 봐야 할 문구는 “신동근 지분 강제경매”입니다. 전체 세대의 최근 12개월 실거래 평균 151,571,428원이나 최신 거래 165,000,000원과 비교해 최저가가 매우 낮다고 말할 수는 있어도, 그것을 곧바로 전체 소유권의 저가 매수로 해석해서는 안 됩니다.
권리 배당상 매수인 인수는 0원이지만, 공유자우선매수권 특별매각조건과 점유·임대관계 미상, 최근 거래가격의 14.9% 하락 흐름까지 동시에 봐야 합니다. 권리 인수는 가볍지만 취득 구조와 환금성은 무겁다. 이 사건의 판단 포인트는 최저가 자체가 아니라, 그 가격에 1/2 지분을 취득하는 것이 목적에 맞는지입니다.
