대구지방법원 2025타경9191. 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 306-7, 인평중앙로 42-4에 있는 근린생활시설 및 주택 건물입니다. 감정평가상 1~3층은 근린생활시설, 4층은 주택으로 이용되고 있으며, 2층과 3층은 공실로 기재되어 있습니다. 토지는 대지 1,158㎡이고, 근린상업지역에 해당합니다. 소유자는 박경수, 경매를 신청한 채권자는 북삼농업협동조합입니다.
이번 사건에서 가장 눈에 띄는 것은 낙찰가의 급격한 하락입니다. 감정가 약 18.28억에서 3회 유찰을 거치며 최저가가 약 6.27억으로 낮아졌습니다. 그러나 감정가 대비 할인율과 실제 투자수익률은 전혀 다른 문제입니다. 대항력 있는 임차인의 미반환 보증금이 존재하면 매수인의 실질취득원가가 올라가고, 근린생활시설 공실과 건물 관리비용까지 고려해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9191 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 306-7 도로명주소: 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평중앙로 42-4 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 지상 4층 건물 1~3층 근린생활시설, 4층 주택 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브위 강판지붕 4층 건물 |
| 사용승인일 | 1995.04.12 |
| 토지 | 대지 1,158㎡ · 근린상업지역 · 주상용 · 평지 · 부정형 |
| 개별공시지가 | 308,700원/㎡ |
| 소유자 | 박경수 (단독소유) |
| 감정가 | 1,828,385,200원 |
| 최저매각가 | 627,136,000원 (3회 유찰 · 감정가 대비 약 34.3%) |
| 신청채권자 | 북삼농업협동조합 |
| 청구금액 | 1,162,225,198원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.03 북삼농업협동조합 근저당권 채권최고액 1,430,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 점유관계는 남는다
말소기준권리는 2024.05.03 접수된 을구 22번 북삼농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,430,000,000원이며, 채무자는 박경수입니다. 건물 근저당에는 인평리 306-7 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다.
이 근저당권 이후에 등기된 2025.09.10 임의경매개시결정 및 2025.12.23 국(구미세무서장) 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 국세 압류등기가 소멸한다는 사실과 조세채무·법정 우선순위 문제가 모두 해소된다는 뜻은 다릅니다. 실제 조세 배당순위와 당해세 여부는 별도 확인이 필요합니다.
과거 웅진출판주식회사와 황선애의 전세권, 박호철·약목농업협동조합·북삼새마을금고·농협은행주식회사 등의 근저당권은 이미 말소된 이력입니다. 2011년 강제경매도 취하에 따른 말소 이력이 확인됩니다. 현재 권리분석에서 중요한 등기상 기준은 2024년 북삼농업협동조합 근저당입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 선순위 1명 주의
임차관계에서 확인되는 실제 임차인은 2명입니다. 조재문은 현황조사와 매각물건명세서에 나타나며, 주식회사 쿼드코퍼레이션은 현황조사에 나타납니다. 두 임차인은 전입 시점, 보증금 확인 여부, 대항력 판단이 서로 다릅니다.
| 임차인 / 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조재문 66.1160㎡ |
2020.04.27 | 보증금 미상 월차임 미상 |
가능·미상 말소기준 이전 전입 |
미확정 확정일자 미상 |
인수위험 미배당 보증금 확인 필요 |
| 주식회사 쿼드코퍼레이션 3층 16㎡ |
2024.06.27 | 1,000,000원 100,000원/월 |
후순위 말소기준 이후 |
미확정 확정일자 미상 |
원칙적 비인수 별도 법정 예외 확인 |
③ 실질취득원가 — 최저가만으로 싸다고 판단할 수 없다
현재 최저매각가격은 627,136,000원입니다. 그러나 이는 법원에 지급하는 매각대금의 기준일 뿐, 선순위 임차인의 반환채무를 포함한 최종 취득원가가 아닙니다.
낙찰가 + 매수인이 인수하는 미반환 임차보증금
+ 취득 관련 비용 + 명도·수선 등 추가 비용
현재 확인 가능한 낙찰가: 627,136,000원
선순위 임차보증금 인수액: 미확정
따라서 실질취득총액: 확정 불가
특히 대항력이 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고, 낙찰가가 배당 후 미반환 보증금과 대응하는 구조라면 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수금이 늘어 실질취득원가가 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
반면 이번 사건에서 조재문의 보증금 자체가 확인되지 않아 해당 구조가 실제로 적용되는지조차 확정할 수 없습니다. 또한 근저당 채권과 임차보증금 사이의 배당 우선순위, 확정일자 및 배당요구 여부에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 — 감정가 대비 하락폭은 크지만
3회 유찰된 현재 최저가격은 감정가의 약 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오에서는 4회 유찰 시 약 24.0%, 5회 유찰 시 약 16.8% 수준까지 내려갑니다. 하지만 이는 법원 최저매각가격의 변화일 뿐, 선순위 임차인의 인수 위험까지 함께 감소한다는 의미는 아닙니다.
| 회차 | 최저가격 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 627,136,000원 | 34.3% | 811,535,360원 | 미확정 |
| 4회 유찰 시 | 438,995,200원 | 24.01% | 997,794,752원 | 미확정 |
| 5회 유찰 시 | 307,296,640원 | 16.81% | 1,127,805,513원 | 미확정 |
위 채권 미배당액은 북삼농업협동조합의 채권최고액을 기준으로 계산한 시뮬레이션입니다. 낙찰자의 인수액이 아니며, 선순위 임차인의 배당·인수 가능성은 별도로 판단해야 합니다. 추가 유찰 가격은 가정 시나리오입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 627,136,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,671,360원 |
| 1. 을구 22번 근저당 · 북삼농업협동조합 | 1,430,000,000원 | 618,464,640원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 | — | 811,535,360원 |
현재 가격에 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액 8,671,360원을 제외한 618,464,640원이 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 근저당권 채권최고액 1,430,000,000원 중 811,535,360원이 미배당으로 남는 계산입니다.
다만 이는 근저당 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 실제 피담보채무와 신청채권자의 청구금액 1,162,225,198원은 구분해야 합니다. 임차인에 대한 최우선변제·우선변제, 조세채권의 우선순위 등은 별도로 반영될 수 있습니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가 및 토지현황 기준)
- 입지. 북삼초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 노선상가, 업무용 건물, 금융기관, 주유소, 근린생활시설, 주상용 건물, 주택, 빌라, 관공서, 학교 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 도심 소재 대중교통수단의 이용 여건도 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 토지. 대지 1,158㎡, 근린상업지역, 주상용, 평지, 부정형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 분류됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 건물로, 사용승인일은 1995.04.12입니다. 1~3층은 근린생활시설, 4층은 주택이며, 2·3층은 공실로 평가되었습니다.
- 설비. 위생 및 급배수시설이 설치되어 있고, 4층에는 유류보일러 설비 등이 있습니다.
- 규제. 도시지역·근린상업지역이며, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 북삼초등학교 관련 절대보호구역과 상대보호구역에도 저촉됩니다. 용도변경이나 시설 운영 계획에서는 관련 규제를 검토해야 합니다.
- 공부와의 관계. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있지만, 매각물건명세서에는 지붕의 실제 구조와 제시외 건물 포함 사항이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 단독 아파트와 달리 근린생활시설과 주택이 결합된 건물입니다. 공실 부분의 임대 가능성, 실제 임대료, 유지보수비, 향후 매수 수요를 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 시세 비교 — 감정가 할인율은 시장 할인율이 아니다
이 물건의 감정가는 1,828,385,200원, 현재 최저가는 627,136,000원입니다. 감정가 대비 큰 폭으로 낮아졌다는 사실은 분명하지만, 그것만으로 현재 매매시장에서 저평가되었다고 볼 수 없습니다.
특히 근린생활시설과 주택이 혼합된 건물은 토지면적, 건물 상태, 임대수익, 공실, 접도조건, 실제 사용 가능 용도 등에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 인근의 비교 가능한 최근 매매사례와 임대수익을 검증해야 현재 가격의 경쟁력을 판단할 수 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 조재문 보증금 확인. 임대차계약서 원본, 보증금, 월차임, 실제 점유 부분을 확인해야 합니다. 보증금이 불명확한 상태에서 인수금 0원을 전제로 입찰하지 마세요.
- 대항력 성립 확인. 2020.04.27 전입일뿐 아니라 주택 인도, 주민등록의 유효성, 임차 목적물과 점유의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 검토. 조재문의 확정일자와 배당요구 여부를 확인하고 실제 배당순위 및 미배당 보증금 인수 가능성을 재계산해야 합니다.
- 쿼드코퍼레이션 점유 확인. 3층 16㎡에 대한 계약관계, 실제 점유, 보증금 1,000,000원 및 월차임 100,000원의 현황을 확인하세요.
- 공실과 수익성 확인. 2·3층의 공실 현황, 향후 임대 가능성, 시설 상태와 수선비를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치와 범위, 건물 실제 지붕 구조를 감정평가도면·건축물대장 및 현장과 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 근린상업지역과 교육환경 보호구역 저촉사항이 향후 운영·용도변경·개발계획에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 조세채권 및 관리비 확인. 구미세무서장 압류와 관련된 조세채권의 배당순위, 당해세 여부, 관리비·공과금 체납을 확인해야 합니다.
- 시세·환금성 검증. 인근 비교 가능한 주상용·근린생활시설 거래와 실제 임대수익을 조사하고, 선순위 인수금까지 반영한 총취득원가로 판단해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 토지·건축물대장을 확인하고 법률전문가 검토를 거치세요.
맺으며 — “낮아진 최저가보다 먼저 확인할 것은 선순위 보증금”
대구지방법원 2025타경9191은 감정가 1,828,385,200원에서 최저가 627,136,000원까지 내려온 3회 유찰 사건입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 크지만, 지금 단계에서 가격 메리트를 확정적으로 평가하기는 어렵습니다.
말소기준인 북삼농업협동조합 근저당과 후순위 등기권리의 소멸관계는 비교적 분명합니다. 그러나 2020.04.27 전입한 조재문의 보증금과 실제 대항요건이 확인되지 않아 낙찰자가 부담할 수 있는 반환채무가 미확정입니다.
또한 2·3층 공실, 근린생활시설과 주택이 혼합된 용도, 3회 유찰 이력은 임대수익과 환금성 검토의 중요성을 높입니다. 최저가가 감정가의 약 34.3%라는 사실만으로 안전마진이 충분하다고 판단해서는 안 됩니다.
종합 판단은 보수적 관망입니다. 조재문의 대항력·보증금·배당관계를 확정하고, 실제 임대수익과 비교 매매가격을 확인한 뒤 실질취득원가를 기준으로 입찰 여부를 결정해야 합니다. 이 사건의 핵심은 얼마나 싸게 낙찰받느냐보다, 낙찰 후 얼마를 추가로 부담하게 되는지 먼저 밝혀내는 것입니다.
