대구지방법원 2025타경9191. 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 306-7, 도로명 인평중앙로 42-4입니다. 감정 이용상태는 1~3층 근린생활시설, 4층 주택이며 2층과 3층은 공실로 조사됐습니다. 현재 소유자는 박경수이고, 2024.05.03. 설정된 북삼농업협동조합 근저당권 1,430,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부의 후순위 권리가 아니라 선순위 점유자입니다. 조재문의 전입일은 2020.04.27.로 말소기준권리인 2024.05.03.보다 빠르고, 조사자료에도 대항력 있음으로 정리돼 있습니다. 그런데 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 배당표에 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있더라도, 실제 입찰 판단에서는 보증금 확인 전 인수 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9191 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 306-7 · 인평중앙로 42-4 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1~3층 근린생활시설 · 4층 주택 · 2, 3층 공실 |
| 토지 | 1,158.0㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브위 강판지붕 4층 · 사용승인 1995.04.12. |
| 소유자 | 박경수 |
| 감정가 / 최저가 | 1,828,385,200원 / 895,909,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권액 | 1,162,225,198원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.03. 북삼농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,430,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21. |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 · 공부상 슬래브지붕이나 실제 슬래브 위 강판지붕 |
① 권리 흐름 — 등기부는 단순하지만 임차인이 변수
현재 권리관계에서 말소기준은 2024.05.03. 북삼농업협동조합 근저당권입니다. 2025.09.10. 임의경매개시결정과 2025.12.23. 국 압류는 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 과거 전세권·근저당권·경매기입 등은 이미 말소된 이력이므로 현재 인수판단의 중심은 아닙니다.
② 임차인 — 실제 점유관계부터 확인해야 한다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조재문 | 66.1160㎡ | 2020.04.27. | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 가능 · 금액 미상 |
| 주식회사 쿼드코퍼레이션 | 3층 16㎡ | 2024.06.27. | 1,000,000원 | 100,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 주식회사 쿼드코퍼레이션은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 조재문은 선순위 대항력 임차인으로 분류되고 보증금이 미상입니다. 이 때문에 현재 최저가 895,909,000원만 보고 실질 매입원가를 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 895,909,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,359,090원 |
| 1. 근저당 · 북삼농업협동조합 | 1,430,000,000원 | 884,549,910원 |
| 근저당 미배당 | - | 545,450,090원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 근저당 배당에 소진되고, 근저당 기준 545,450,090원이 미배당됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 계산입니다. 특히 조재문의 보증금이 확인되지 않아 이 표만으로 매수인 실제 인수액을 확정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리확인은 그대로
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 49% | 895,909,000원 | 884,549,910원 | 545,450,090원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 627,136,300원 | 618,464,937원 | 811,535,063원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 438,995,410원 | 432,205,456원 | 997,794,544원 |
현재 회차만 보면 감정가 대비 가격이 크게 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 아파트처럼 최근 동일평형 실거래와 단순 비교할 수 있는 자료가 없고, 더 중요한 선순위 임차인의 보증금도 확인되지 않았습니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 조재문 보증금 확인 전에는 실질취득가를 확정할 수 없다는 점은 변하지 않습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 북삼초등학교 남동측 인근이며, 주변은 노선상가·업무용건물·금융기관·주유소·근린생활시설·주상용건물·택지개발구역·단독주택·빌라·종교시설·관공서·학교·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 이용상태. 1~3층은 근린생활시설, 4층은 주택으로 이용 중이며 2층과 3층은 공실로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 대중교통수단 이용사정도 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 1,158.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 308,700원/㎡입니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역이며 가축사육제한구역에 포함되고 북삼초등학교 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브 위 강판지붕 4층 건물이며 사용승인일은 1995.04.12.입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 매각조건. 일괄매각이며 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 공부상 슬래브지붕이나 실제는 슬래브 위 강판지붕입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조재문 보증금 확인. 전입일 2020.04.27.로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 실제 승계액을 먼저 계산해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 현재 최저가 895,909,000원에 선순위 임차인의 미배당 보증금이 더해질 가능성을 반영해야 합니다.
- 점유부분 확인. 조재문은 66.1160㎡, 주식회사 쿼드코퍼레이션은 3층 16㎡를 점유하는 것으로 조사돼 있습니다. 현장 점유관계와 각 층 사용상태를 대조해야 합니다.
- 공실 확인. 감정 당시 2층과 3층은 공실로 평가됐으나 주식회사 쿼드코퍼레이션의 3층 점유 조사도 함께 존재하므로 실제 현황 확인이 중요합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았고, 조재문 보증금도 확인되지 않았습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 포함 여부와 실제 슬래브 위 강판지붕 상태를 현장 및 매각서류와 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 선순위 보증금
이 물건은 감정가 1,828,385,200원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 895,909,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 권리분석의 결론은 할인율이 아니라 조재문의 선순위 대항력에서 갈립니다.
조재문은 2020.04.27. 전입으로 2024.05.03. 말소기준권리보다 앞서고 대항력이 있으나, 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 지금 단계에서 매수인 인수를 0원으로 고정하거나 최저가 895,909,000원을 곧바로 실질취득가로 볼 수 없습니다. 가격은 충분히 내려왔지만, 인수금액이 닫히지 않은 사건입니다. 보증금과 배당관계가 확인된 뒤에야 현재 49% 가격의 실제 매력을 판단할 수 있습니다.
