대구지방법원 2025타경9203. 대구 남구 봉덕동 미리내아파트 1동 606호, 전용 126.78㎡ 아파트입니다. 감정가는 307,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 150,430,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2018.05.17. 설정된 국민은행 근저당 146,400,000원입니다. 이후 설정된 대구은행 근저당과 대구신용보증재단 가압류, 국 압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 입찰 전 실제 점유 상태 확인은 별도로 필요합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9203 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 봉덕동 산89-3 미리내아파트 1동 6층606호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 126.78㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건 내 6층 |
| 소유자 | 이승윤 · 2021.03.10. 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 150,430,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 117,344,741원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 을구 10번 국민은행 근저당 146,400,000원입니다. 2021년 설정된 대구은행 근저당 120,000,000원은 이후 주식회사아이엠뱅크로 명칭이 변경되고, 근저당권이 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전됐습니다. 그러나 기초가 되는 을구 12번 근저당 자체가 말소기준보다 뒤에 설정된 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 대구신용보증재단 가압류와 국 압류 역시 후순위입니다.
② 시세 비교 — 싸지만, 시장 자체가 하락 중
미리내 단지 전용 126.78㎡ 실거래는 총 7건입니다. 전체 평균은 341,428,571원이지만, 가격 판단의 기준은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래가 우선입니다. 최신 거래는 2026.01의 265,000,000원이며 최근 12개월 평균도 동일한 265,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 126.78㎡ | 9 | 265,000,000원 |
| 2024.12 | 126.78㎡ | 10 | 320,000,000원 |
| 2023.07 | 126.78㎡ | 7 | 340,000,000원 |
| 2023.07 | 126.78㎡ | 8 | 315,000,000원 |
| 2022.10 | 126.78㎡ | 9 | 370,000,000원 |
| 2022.09 | 126.78㎡ | 6 | 340,000,000원 |
| 2022.02 | 126.78㎡ | 9 | 440,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 341,428,571원 |
현재 최저가 150,430,000원은 최신 거래 265,000,000원의 56.8%입니다. 가격 차이는 분명 큽니다. 그러나 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -25.2%입니다. 2022년 440,000,000원까지 거래되던 가격대가 2026년에는 265,000,000원까지 내려왔으므로, 전체 평균 341,428,571원을 시세 기준으로 삼아 할인율을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,906,020원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 146,400,000원 | 146,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 120,000,000원 | 1,123,980원 |
| 3. 가압류 · 대구신용보증재단 | 69,479,294원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 335,879,294원 중 147,523,980원이 배당되고, 미배당액은 188,355,314원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 회차별 배당 — 유찰될수록 채권자 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 150,430,000원 | 147,523,980원 | 188,355,314원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 105,301,000원 | 103,026,786원 | 232,852,508원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 73,710,700원 | 71,983,907원 | 263,895,387원 | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 근저당 146,400,000원이 전액 배당되고, 후순위 근저당에는 1,123,980원만 배당됩니다. 3회 유찰 시에는 채권자 총 배당액이 103,026,786원, 4회 유찰 시에는 71,983,907원으로 줄어듭니다. 다만 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구효명초등학교 서측 근거리에 위치하며, 부근은 아파트단지·교육시설·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물의 6층 606호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 남동측 약 25미터, 동측 약 15미터, 북측 약 8미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 6필 일단의 부정형 완경사지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 용도지역은 제3종일반주거지역입니다.
- 공시지가. 2,065,000원/㎡이며 토지면적은 26,839.0㎡입니다.
- 단지. 미리내 · 408세대 · 1982.12.30 준공. 동일 면적 실거래 표본은 7건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 기준. 전체 평균 341,428,571원보다 최신 거래 265,000,000원과 최근 12개월 평균을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세. 최근 대비 이전 거래 추세가 -25.2%이므로 매각기일까지 추가적인 시장 변화 여부를 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 대구은행 근저당은 권리 이전 내역이 있지만 말소기준 이후 권리라는 점을 원본 등기부에서 재확인하세요.
- 세금·배당. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 순위와 금액은 변동될 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 매력적이지만 하락장은 확인
이 물건의 핵심은 분명합니다. 말소기준은 국민은행 근저당이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 150,430,000원은 2026.01 최신 실거래 265,000,000원의 56.8%로, 최근 시세와 비교해도 가격 차이가 큽니다.
다만 시장 방향은 반대입니다. 최근 거래 추세가 -25.2%로 나타나므로 과거 320,000,000원·340,000,000원·440,000,000원 거래를 현재 가치의 기준으로 삼아서는 안 됩니다. 권리 구조는 단순하고 현재 가격은 최근 실거래보다 낮지만, 하락 추세와 실제 점유를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 물건입니다.
