대구지방법원 2025타경100291. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 건물은 1층부터 3층까지 다가구주택으로, 별도 단층 건물은 사무소로 이용 중입니다. 감정가는 465,705,760원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 325,994,000원입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함·옥상 태양광 시설 포함이 기재돼 있습니다.
권리의 기준점은 2021.07.16. 설정된 풍기농업협동조합의 채권최고액 316,800,000원 근저당권입니다. 같은 날 김태연이 임의경매로 소유권을 취득했고, 과거 제천시 압류를 포함한 선행 가압류·압류·경매등기는 그 매각에 따라 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 문제 되는 국세 압류, 카드사 가압류, 풍기농업협동조합 가압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경100291 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영주시 풍기읍 동부리 295-4 · 경상북도 영주시 풍기읍 동양대로 80 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층~3층 다가구주택 · 단층 사무소 |
| 소유자 | 김태연 |
| 토지 | 295-4 토지 493.0㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 465,705,760원 / 325,994,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 풍기농업협동조합 / 267,482,390원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.16. 풍기농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 316,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 옥상 태양광 시설 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 점유는 별도 확인
2020.11.11. 제천시 압류는 2021.07.16. 임의경매 매각 당시 말소됐고, 현재 말소기준은 그날 새로 설정된 풍기농업협동조합 근저당입니다. 이후 2023.08.08. 국 압류, 2024년 카드사·풍기농업협동조합 가압류, 2025.04.02. 임의경매개시결정은 모두 기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 매수인에게 확정적으로 남는 권리는 확인되지 않습니다.
② 점유·임차관계 — 1명은 임대차조건 확인, 8명은 전입·체류 확인
보증금과 월세가 확인된 임대차 관계자는 김동걸 1명입니다. 이동수·최원홍 및 외국인 체류확인서상 6명은 전입·체류 사실이 확인되지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 이들은 전입일이 모두 2021.07.16. 말소기준권리보다 뒤라 대항력은 없습니다. 별도로 주거 이용 내역이 있으나 성명·전입일·보증금이 확인되지 않은 점유관계도 있어 현장 확인이 필요합니다.
| 점유·전입자 | 대상 | 전입·체류일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동걸 | 기호1,2번 중 103호,106호 | 미상 | 500,000원 / 250,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이동수 | 기호1,2번 전입세대확인서상 전입자 | 2021.07.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최원홍 | 기호1,2번 전입세대확인서상 전입자 | 2023.12.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| NAMAHAWAN KRITSADA | 103호 외국인체류확인서상 전입자 | 2025.01.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| WONGSA WATCHAPHON | 103호 외국인체류확인서상 전입자 | 2025.01.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LAMUE WICHAI | 106호 외국인체류확인서상 전입자 | 2025.01.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| AUNSAWAT WORRACHAI | 106호 외국인체류확인서상 전입자 | 2025.01.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YUBONSAI SONGSIN | 109호 외국인체류확인서상 전입자 | 2023.07.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CHANTARASEE CHANCHAI | 109호 외국인체류확인서상 전입자 | 2023.07.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 ‘시세 70%’는 아니다
현재 최저매각가 325,994,000원은 감정가 465,705,760원의 70% 회차입니다. 그러나 이는 감정가 대비 유찰 할인율일 뿐, 시세 대비 할인율은 아닙니다. 이 사건에서 확인할 수 있는 가격 기준은 감정가와 회차별 최저가이므로, “1회 유찰됐으니 싸다”는 결론은 금지해야 합니다.
| 감정가 | 465,705,760원 |
|---|---|
| 현재 회차 | 325,994,000원 · 감정가 70% · 1회 유찰 |
| 2회 유찰 시 | 228,195,800원 · 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 159,737,060원 · 감정가 34.3% |
| 확정 인수 기준 실질취득 | 현재 회차 325,994,000원 |
특히 이 물건은 일반적인 아파트 한 세대가 아니라 다가구주택·사무소·토지가 결합된 일괄매각 구조입니다. 호실별 점유, 제시외 건물, 태양광 시설까지 함께 확인해야 하므로 감정가 대비 할인폭만으로 환금성과 적정가를 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 325,994,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,363,916원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 풍기농업협동조합 | 316,800,000원 | 316,800,000원 |
| 3. 갑구 11번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,545,946원 | 3,830,084원 |
| 4. 갑구 12번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 8,395,172원 | 0원 |
| 5. 갑구 13번 가압류 · 풍기농업협동조합 | 19,842,416원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 351,583,534원 중 320,630,084원이 배당되고, 30,953,450원이 미배당으로 남는 계산입니다. 집행비용 5,363,916원은 별도 차감됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 우선 차감되어 후순위 배당액은 더 줄 수 있습니다. 위 계산의 매수인 확정 인수액은 0원이지만, 대항력 판정이 끝나지 않은 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 공매·세금 체크 — 경매만 보면 안 된다
등기에는 2025.12.18. 한국자산관리공사 공매공고가 기재돼 있습니다. 앞선 2024.08.14. 공매공고는 2025.09.23. 공매대행의뢰 해지로 말소됐지만 이후 새로운 공매공고가 다시 기재됐으므로, 2026.09.21. 법원 매각기일 전에 경매와 공매의 진행상태를 교차 확인해야 합니다.
또 국세·지방세 관련 압류 이력이 있습니다. 배당표는 현재 회차 매각대금을 기준으로 하지만 당해세가 우선하는 경우 집행비용 다음 단계에서 배당순위가 달라질 수 있어 삼성카드 등 후순위 채권의 실제 배당액은 변동 가능합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영주시 풍기읍 동부리 ‘금계교’ 남서측 인근. 도로변 상가지대와 후면 일반주택지대, 북측 동양대학교 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 일반차량 출입이 가능하고 읍소재지 내에 있어 대중교통을 포함한 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 다가구주택 건물은 철근콘크리트구조 및 벽돌구조의 3층 건물로 사용승인일자는 1986.11.14.입니다. 별도 사무소는 경량철골구조 판넬지붕 단층으로 사용승인일자는 2023.08.21.입니다.
- 설비. 급·배수시설, 위생설비 및 호별 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 295-4 토지는 493.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·사다리형이며 제1종일반주거지역에 해당합니다. 공시지가는 332,400원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역과 가축사육제한구역, 공장설립승인지역이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 기타. 기호(5) 토지에는 이동 가능한 콘테이너 1기가 소재합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김동걸 전입일 확인. 103호·106호 보증금 500,000원, 월세 250,000원의 임대차관계가 확인되지만 전입일이 미상입니다. 말소기준일 2021.07.16.과의 선후를 반드시 확인해야 합니다.
- 주거 점유자 추가 확인. 인적사항·전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 이용 기록이 있어 현황조사와 현장을 대조해야 합니다.
- 호실별 명도 범위 확인. 이동수·최원홍 및 외국인 체류확인서상 전입자 6명까지 실제 점유 여부와 사용 호실을 확인하세요.
- 공매 병행 여부. 2025.12.18. 공매공고가 기재돼 있으므로 한국자산관리공사 공매의 현재 진행상태를 법원경매와 함께 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당순위가 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 옥상 태양광 시설이 포함돼 있으므로 현황·소유관계· 인도범위를 매각물건명세서 및 감정평가서와 대조해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 감정가 70%는 시세 할인율이 아닙니다. 다가구주택·사무소·토지의 복합용도와 점유상태를 반영해 별도의 적정 입찰가를 산정해야 합니다.
맺으며 — “등기 인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 등기구조 자체는 비교적 명확합니다. 2021.07.16. 풍기농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 정리되고, 현재 배당 시나리오에서도 확정된 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 김동걸의 보증금 500,000원은 전입일 미상으로 대항력·승계 여부가 아직 확정되지 않았고, 추가 주거 점유 내역도 남아 있습니다.
게다가 이 물건은 단일 주택 한 세대가 아니라 다가구주택·사무소·토지·제시외 건물·태양광 시설을 묶은 일괄매각입니다. 2025.12.18. 공매공고도 기재돼 있어 절차 교차 확인이 필요합니다. 현재 325,994,000원은 감정가 대비 70%일 뿐 시세 대비 할인이라는 근거는 아닙니다. 따라서 결론은 “등기는 정리형, 점유는 확인형, 가격은 보류형”입니다. 대항력 미상 점유와 공매 진행상태를 먼저 해소한 뒤 가격을 판단하는 순서가 맞습니다.
