대구지방법원 2025타경100561. 안동시 용상동 용상제2아파트 6동 504호로, 등기상 소유자는 김혜정입니다. 핵심 권리는 2022.03.08 설정된 주식회사엔씨파이낸스대부의 근저당권이고, 채권최고액은 65,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리로 잡히며 경매개시결정도 그 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 보증금이나 임차권에 따른 승계 위험은 없고, 현재 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 이미 두 차례 유찰되며 크게 내려왔습니다. 현재 최저매각가는 50,470,000원으로 감정가 103,000,000원의 49% 수준입니다. 다만 최근 거래를 보면 최신 거래는 43,000,000원, 최근 12개월 평균은 63,571,428원이며 최근 12개월과 그 이전 거래를 비교한 추세는 -7.9%입니다. 따라서 현재 가격은 최근 12개월 평균보다는 낮지만, 가장 최신 거래보다도 낮다고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경100561 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 안동시 용상동 1475 용상제2아파트 6동 5층504호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중임 |
| 전유면적 | 등기사항전부증명서상 59.40㎡ · 집합건축물대장 전유부분 54㎡ · 공유부분 5.4㎡ |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건 중 제5층 제504호 · 사용승인일 1983.03.28 |
| 소유자 | 김혜정 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 50,470,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 엔씨파이낸스대부 / 49,780,489원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 경매 진행 | 2회 유찰 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2022.03.08 설정된 을구 5번 근저당권입니다. 등기부상 그보다 앞선 을구 1번 근저당권과 관련 권리는 이미 말소되어 있으며, 현재 유효한 말소기준권리 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 관련 승계 항목이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래는 하락 추세
용상2주공, 총 300세대의 최근 거래 12건입니다. 동일 면적 비교 기준은 59.4㎡로 잡혀 있으며 실제 신고 거래는 54㎡로 나타납니다. 최근 12개월 거래는 7건, 최근 12개월 평균은 63,571,428원, 최신 거래는 43,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 54.0㎡ | 1 | 43,000,000원 |
| 2025.11 | 54.0㎡ | 3 | 63,000,000원 |
| 2025.09 | 54.0㎡ | 3 | 63,000,000원 |
| 2025.09 | 54.0㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2025.08 | 54.0㎡ | 3 | 68,000,000원 |
| 2025.04 | 54.0㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 2025.04 | 54.0㎡ | 1 | 68,000,000원 |
| 2025.01 | 54.0㎡ | 1 | 69,000,000원 |
| 2024.03 | 54.0㎡ | 2 | 71,000,000원 |
| 2024.03 | 54.0㎡ | 3 | 64,000,000원 |
| 2023.06 | 54.0㎡ | 2 | 70,500,000원 |
| 2023.04 | 54.0㎡ | 2 | 70,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 54.0㎡ | 7건 | 63,571,428원 |
| 전체 12건 평균 | 54.0㎡ | 12건 | 65,833,333원 |
최저매각가 50,470,000원은 최근 12개월 평균 63,571,428원의 79.4%입니다. 반면 최신 거래 43,000,000원보다 약 7,470,000원 높습니다. 최근 12개월과 이전 거래의 추세는 -7.9%이므로 시장이 상승하는 그림으로 보기는 어렵습니다. 따라서 현재 최저가를 단순히 ‘싸다’고 평가하기보다는 최근 평균 대비 낮지만 최신 거래보다 높은 가격으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,308,460원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사엔씨파이낸스대부 | 65,000,000원 | 49,161,540원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 50,470,000원 가정 시 집행비용 1,308,460원과 근저당권 배당 49,161,540원이 배분되어 잔여는 0원으로 계산됩니다. 근저당권 채권최고액 65,000,000원 대비 15,838,460원 미배당이 발생하는 시나리오이며, 실제 잔여는 배당절차에 따라 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 다음 회차의 가격대
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 50,470,000원 | 49,161,540원 | 15,838,460원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 35,329,000원 | 34,293,078원 | 30,706,922원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 24,730,300원 | 23,885,155원 | 41,114,845원 |
3회 유찰 가정에서는 매각가 35,329,000원, 4회 유찰 가정에서는 24,730,300원까지 내려갑니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 가격 판단만 놓고 보면 현재 회차는 최근 12개월 평균 대비 이미 낮은 수준이지만, 최신 거래 43,000,000원과의 간격도 함께 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 용상초등학교 남서측 인근에 위치하며 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스승강장이 소재하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건의 제5층 504호이며 1983.03.28 사용승인된 건물입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지는 자체지반 대체로 등고평탄한 사다리형입니다. 토지이용상황은 아파트입니다.
- 도로. 북동측 폭 약 15M, 북서측 폭 약 12M 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역 등이 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 등기상 59.40㎡와 건축물대장 전유 54㎡가 달라 경매 참여 시 참고가 필요하며, 발코니 확장 여부는 미상입니다.
- 환금성. 용상2주공은 300세대이며 1983.03.28 준공입니다. 최근 거래가 43,000,000원~75,000,000원으로 분산되고 최근 추세가 -7.9%라 거래가격 변동성을 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리. 2022.03.08 설정된 을구 5번 근저당권이 말소기준권리이며 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
- 시세. 최저매각가 50,470,000원은 최근 12개월 평균 63,571,428원의 79.4%이지만 최신 거래 43,000,000원보다는 높습니다.
- 추세. 최근 거래 추세가 -7.9%이므로 과거 전체 평균 65,833,333원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 최근 거래를 우선 확인하세요.
- 면적. 등기 전유 59.40㎡와 건축물대장 전유 54㎡의 차이를 원본 서류에서 확인하고, 실거래 54㎡ 표본이 실제 본건과 어느 범위까지 비교 가능한지 확인하세요.
- 명도. 임차인 인수 항목은 없으므로 임차보증금 승계 위험은 없습니다.
- 유찰. 현재 2회 유찰 상태이며 데이터상 3회·4회 유찰 시나리오의 매각가도 각각 35,329,000원·24,730,300원으로 제시됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·집합건축물대장·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 최신 거래까지 봐야 한다”
이 물건의 강점은 분명합니다. 임차인 인수 없이 매수인 인수 0원이고, 말소기준권리 이후의 경매 관련 권리가 매각으로 소멸하는 구조라 권리관계가 복잡하지 않습니다. 반면 가격에서는 한 가지 숫자만 볼 수 없습니다. 현재 최저매각가 50,470,000원은 최근 12개월 평균 63,571,428원보다 낮지만, 최신 거래 43,000,000원보다는 높고, 최근 거래 추세도 -7.9%입니다. 게다가 등기 전유 59.40㎡와 건축물대장 전유 54㎡의 차이도 있습니다. 따라서 이 물건은 권리상 안전성은 높고, 가격 판단은 최신 거래와 면적 확인이 좌우하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
