대구지방법원 2024타경3597. 포항시 북구 용흥동 하나로타운1차 13층 1305호 아파트입니다. 소유자 신현각은 2011.09.15. 이 부동산을 거래가액 93,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기상 근저당권은 없고, 2024년 압류 2건과 정진희의 강제경매개시결정이 확인됩니다. 그런데 그보다 앞선 2023.07.12. 이상준 명의 소유권이전청구권가등기가 있어 이 권리의 성격이 이번 입찰의 핵심입니다.
말소기준으로 계산된 권리는 2024.02.26. 서광주세무서장의 압류입니다. 따라서 그 이후의 2024.07.09. 광주광역시 서구 압류와 2024.10.11. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 말소기준보다 약 7개월 앞선 가등기입니다. 등기 권리분석 정보에는 매수인 인수로 표시돼 있지만, 별도 확인사항에는 담보가등기 종류 확인 필요, 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항없음으로 적혀 있습니다. 따라서 가등기의 법적 성격과 말소 여부를 확인하기 전에는 단순한 ‘권리 깨끗한 물건’으로 분류하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경3597 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 우미길 90, 13층1305호 (용흥동,하나로타운1차) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 건물 중 13층 1305호 |
| 소유자 | 신현각 (2011.09.15. 소유권이전 · 거래가액 93,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 78,400,000원 (2회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정진희 / 83,430,200원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 2023년 가등기가 핵심
임차인 신고 내역은 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 임차인의 대항력이나 보증금 인수 문제를 적극적으로 단정할 자료는 없으며, 현황조사와 점유관계 확인이 필요합니다. 매각물건명세서상 법정지상권은 해당사항없음으로 명시돼 있습니다.
② 가격 — 2회 유찰됐지만 시세 판단은 별개
감정가는 112,000,000원, 현재 최저매각가는 78,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰된 상태라 절대금액은 크게 내려왔지만, 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수는 없습니다. 특히 이 사건은 가격 할인보다 선순위 가등기의 처리 여부가 우선입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 70% | 78,400,000원 | 76,588,800원 | 6,841,400원 |
| 3회 유찰 시 · 56% | 62,720,000원 | 61,191,040원 | 22,239,160원 |
| 4회 유찰 시 · 44.8% | 50,176,000원 | 48,872,832원 | 34,557,368원 |
③ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 정진희 | 83,430,200원 | 76,588,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 78,400,000원 가정 시 집행비용 1,811,200원을 제외한 76,588,800원이 신청채권자에게 배당되고, 청구액 83,430,200원 중 6,841,400원이 미배당으로 남는 계산입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이나, 선순위 가등기의 법적 성격 확인은 별개의 권리분석 사항입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 북구 용흥동 대흥중학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 건물 중 13층 1305호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·승강기 설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 약 20미터, 북서측 약 15미터, 남서측 약 8미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 공시지가는 569,500원/㎡입니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인 확인. 2023.07.12. 이상준 가등기의 매매예약 원인과 담보가등기 여부를 원본 등기·매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 인수권리 표시 대조. 등기 권리계산의 선순위 인수 표시와 매각물건명세서의 인수권리 해당사항없음이 왜 다른지 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임대차관계, 전입관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 112,000,000원에서 78,400,000원으로 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 않습니다.
- 배당 한계 확인. 현재 회차에서는 신청채권자 청구액 83,430,200원 중 6,841,400원이 미배당으로 남습니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 62,720,000원, 4회 유찰 시 50,176,000원이지만 권리문제가 가격 하락만으로 해결되지는 않습니다.
맺으며 — “70% 할인보다 가등기 확인이 먼저”
이 물건의 현재 최저매각가는 78,400,000원으로 감정가 112,000,000원의 70%까지 내려왔습니다. 하지만 경매에서 싸 보이는 숫자가 곧 안전한 매입을 의미하지는 않습니다. 2023.07.12. 이상준 명의 가등기가 2024.02.26. 말소기준 압류보다 먼저 존재하고, 한쪽에서는 매수인 인수로, 다른 한쪽에서는 담보가등기 종류 확인 필요 및 인수권리 해당사항없음으로 정리돼 있습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 가격 판단보다 권리 확인이 우선입니다. 매각물건명세서의 인수권리 해당사항없음이 최종적으로 확인되고 선순위 가등기가 경매로 말소되는 구조임이 명확해진다면 배당표상 인수액 0원이라는 장점이 살아납니다. 반대로 가등기가 매수인에게 남는 권리라면 78,400,000원의 최저가만으로 실질취득비용과 투자 매력을 평가할 수 없습니다. 가등기 확인 전 보류, 확인 후 가격 검토. 이 사건의 순서는 명확합니다.
