76,440,000원
인천지방법원 2024타경527919. 인천 계양구 작전동 ‘다채움’ 제2동 4층 403호, 전용 50.43㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 156,000,000원, 현재 최저가는 76,440,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 표면상 할인율은 커 보이지만, 권리분석의 결론은 정반대입니다. 조대현의 전입일자는 2021.04.29, 확정일자는 2021.04.07이고 말소기준권리인 계양구 압류 2023.01.16보다 앞섭니다. 보증금 155,000,000원 중 현재 회차에서 배당되지 않는 80,335,920원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
따라서 이 사건은 “최저가 7,644만원짜리 다세대”가 아닙니다. 현재 회차 기준으로는 76,440,000원에 낙찰받아도 80,335,920원을 추가로 떠안는 구조이고, 총 실질취득은 156,775,920원입니다. 실거래 평균 166,333,333원보다는 낮지만, 표본 3건 중 가장 최신인 2026.04 거래가 138,000,000원보다는 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경527919 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 까치말로15번길 3-2, 2동 4층403호 (작전동,다채움) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 50.43㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 제4층 제403호 |
| 소유자 | 송승수 (2021.05.20 거래가액 155,000,000원에 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 76,440,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 155,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중임 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.01.16 계양구(인천광역시) 압류입니다. 그 이후의 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정, 조대현의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 다만 조대현의 임차권등기 자체가 소멸하더라도, 임차인의 전입 2021.04.29와 확정일자 2021.04.07은 말소기준보다 앞서므로 보증금 미배당분은 매수인 인수로 남습니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 2명, 보증금 확인은 1건
임차인 데이터에는 보증기관 대위·승계 중복신고가 표시되어 있지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 윤혜선과 조대현 2명으로 보되, 보증금 합산은 확인된 조대현의 155,000,000원만 반영합니다. 윤혜선은 보증금 미상으로, 별도 보완 확인이 필요한 항목입니다.
| 임차인 | 부분 / 용도 | 전입 · 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤혜선 | 403호 · 주거 | 전입 2024.02.16 확정 2021.04.07 | 미상 | 2024.07.21 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 아님 전입신고가 말소기준권리 이후로 표시됨. 보증금은 매각물건명세서 보완 필요. |
| 조대현 | 제4층 제403호 50.43㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.04.29 확정 2021.04.07 | 155,000,000원 | 2023.06.19 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 말소기준권리보다 전입이 앞서고, 배당 후 부족분은 매수인 인수로 계산됨. |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
다채움 50.43㎡ 실거래 표본은 3건입니다. 평균은 166,333,333원이지만, 가장 최신 거래인 2026.04 거래가는 138,000,000원입니다. 현재 회차 실질취득 156,775,920원은 평균 대비 94.3%이나, 최신 거래 대비로는 113.6%입니다. 따라서 “최저가 7,644만원이라 싸다”가 아니라 “실질취득 1.57억이 최신 거래보다 높다”로 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 50.43㎡ | 3 | 138,000,000원 |
| 2022.06 | 50.43㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2021.10 | 50.43㎡ | 3 | 176,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 166,333,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 76,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,775,920원 | 약 매각가의 2.3% 추정 |
| 1. 임차인 조대현 보증금 | 155,000,000원 | 74,664,080원 | 부족분 80,335,920원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 근해안강망수산업협동조합 | 130,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 삼성생명보험주식회사 | 74,100,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 804,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 5. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 155,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 배당표상 일반 채권자 배당은 0원, 조대현 보증금 미배당분은 80,335,920원입니다. 이 금액이 매수인 인수로 계산되어 실질취득을 끌어올립니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총액은 1.56억대
대항력 인수형에서는 유찰로 최저가가 낮아져도 보증금 미배당분이 늘어납니다. 데이터상 3회·4회 유찰 시나리오도 총 실질취득은 보증금 155,000,000원 안팎에 머뭅니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 핵심 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 76,440,000원 | 80,335,920원 | 156,775,920원 | 현재 기준 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 53,508,000원 | 102,855,144원 | 156,363,144원 | 인수 증가 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 37,455,600원 | 118,618,601원 | 156,074,201원 | 총액 유지 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 작전동 소재 “작동초등학교” 남측에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 보통시 됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제403호이며, 사용승인일은 2009.03.31입니다.
- 규제. 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 정비구역, 과밀억제권역으로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 다채움은 19세대이며, 50.43㎡ 실거래 표본은 3건입니다. 최근 거래가는 138,000,000원, 평균은 166,333,333원으로 표본 수가 적습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰 판단 기준은 76,440,000원이 아니라 현재 실질취득 156,775,920원입니다.
- 조대현 보증금 인수 확인. 전입 2021.04.29, 확정 2021.04.07, 보증금 155,000,000원입니다. 현재 회차 미배당 인수액은 80,335,920원입니다.
- 윤혜선 보증금 미상. 전입은 말소기준 이후로 표시되어 대항력 없음으로 정리되지만, 보증금 미상 항목은 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.
- 확약서 없음. notes에 대항력 포기·임차권등기 말소·확약서가 없으므로, 조대현 인수분을 실질 0원으로 볼 수 없습니다.
- 시세 기준. 실질취득은 실거래 평균 166,333,333원의 94.3%이나, 최신 2026.04 실거래 138,000,000원의 113.6%입니다.
- 미반영 항목. 배당표 메모상 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 및 인수액은 변동될 수 있습니다.
맺으며 — “낮은 최저가”가 아니라 “고정되는 실질취득”
이 사건의 숫자는 겉으로만 보면 매력적입니다. 감정가 156,000,000원짜리 다세대가 2회 유찰되어 76,440,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 대항력 있는 조대현의 보증금 155,000,000원이 최저가를 압도합니다. 현재 회차 배당 후 부족분 80,335,920원이 매수인 인수로 남아, 실제로는 156,775,920원짜리 취득이 됩니다. 3회·4회 유찰을 기다려도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 총액은 1.56억대에 머뭅니다. 결론은 분명합니다. 이 물건은 싸진 물건이 아니라, 최저가가 낮아 보이는 대항력 인수형 물건입니다.