대구지방법원 2025타경504. 포항시 북구 청하면 덕천리 청하대우네오빌 1층 102호, 감정가 1억2,100만원의 다세대 물건입니다. 현재 최저매각가는 5,929만원으로 두 차례 유찰된 상태입니다. 말소기준권리는 2021년 5월 18일 설정된 구룡포수산업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 1억560만원입니다. 이후 경매개시결정과 근저당권 이전도 확인되지만, 모두 매각에 따라 정리되는 구조입니다.

가격만 보면 상당한 할인 폭입니다. 해당 단지 청하대우네오빌의 최근 거래는 2025년 1월 전용 66.43㎡ 3층 125,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균도 125,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 금액의 47.4%로 낮습니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이고, 점유관계 중 한 부분은 보증금과 전입신고일이 확인되지 않으므로 가격 메리트만 보고 바로 응찰하기보다 임차관계와 현장 상태를 함께 점검해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸

2018년 소유권이전 당시 거래가액은 1억4,000만원입니다. 같은 날 대구은행의 15억700만원 채권최고액 근저당이 있었지만 등기부상 이미 말소되었습니다. 이후 2021년 5월 18일 구룡포수산업협동조합 근저당권이 설정되었고, 이것이 본 건의 말소기준권리입니다. 2025년 10월 2일에는 해당 근저당권이 수협엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 2025년 9월 17일 경매개시결정이 내려졌으며, 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.

② 임차관계 — 한 명은 명확, 한 건은 보완 확인

조선우는 전입신고일이 2024년 1월 15일로 말소기준권리인 2021년 5월 18일 이후이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 별도 점유관계는 확정일자 2024년 1월 15일만 확인되고 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 두어야 합니다. 이 부분은 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 임의로 0원으로 계산하면 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 최근 거래의 47.4%

청하대우네오빌은 23세대 규모이며 2017년 12월 29일 사용승인을 받았습니다. 동일 단지 비교 거래는 최근 12개월 1건으로, 2025년 1월 전용 66.43㎡ 3층 거래가 125,000,000원입니다. 표본이 많지는 않지만 현재 최저가 5,929만원은 이 최근 거래의 47.4% 수준입니다.

감정가 121,000,000원은 최근 거래 125,000,000원과 비교하면 약 96.8% 수준이지만, 현재 최저가는 59,290,000원까지 내려왔습니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 감정가가 아니라 2회 유찰 이후의 현재 최저가에 있습니다.

④ 예상배당표 (현재 매각가 59,290,000원 가정)

현재 계산상 구룡포수산업협동조합 근저당권은 채권최고액 105,600,000원 중 57,822,780원이 배당되고, 47,777,220원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당순위에 따라 배당액은 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 포항시 북구 청하면 덕성리 소재 청하면행정복지센터 북동측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재합니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 간선도로 접근성 및 시내버스 이용 편의성은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 이용상태. 연립주택으로 이용중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
• 토지. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 접도구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등이 확인됩니다.
• 건물상태. 폐문 및 거주자 부재로 내부구조·설비·마감상태의 직접 조사가 곤란했고, 외부관찰·탐문조사 등에 의한 일반적인 상태를 상정하여 평가되었습니다.
• 환금성. 총 23세대 소규모 단지이고 최근 확인 거래가 1건이어서 거래 표본이 많지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 상한. 현재 최저가는 59,290,000원으로 최근 거래 125,000,000원의 47.4%입니다. 가격 자체는 낮지만 최근 거래가 1건뿐이므로 보수적으로 비교하세요.
• 임차 확인. 조선우는 대항력 없음으로 확인되지만, 별도 점유관계의 전입신고일·보증금은 미상입니다. 주민등록·임대차계약서·실점유를 재확인하세요.
• 배당 확인. 구룡포수산업협동조합 근저당 채권최고액 105,600,000원에 대해 현재 매각가 기준 57,822,780원 배당으로 계산됩니다.
• 명도·현황. 폐문·거주자 부재로 내부 확인이 제한되었다는 평가의견이 있으므로 직접 현장 점검이 중요합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·주민등록 전입세대·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “싸게 살 기회는 보이지만, 임차 확인이 조건이다”

이 물건은 두 차례 유찰로 최저매각가가 59,290,000원까지 내려왔고, 최근 확인된 실거래 125,000,000원의 47.4% 수준이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 권리관계에서도 2021년 5월 18일 구룡포수산업협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항없음으로 정리되어 있어 기본적인 소멸 구조는 단순합니다.

다만 이 물건의 핵심 체크포인트는 임차관계입니다. 조선우는 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없지만, 별도 점유관계는 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 따라서 현재 계산된 매수인 인수 0원을 그대로 확정하기 전에 그 점유관계의 실체를 확인해야 합니다. 가격은 매력적이지만, 입찰의 전제는 점유·임차 확인 완료입니다.