대구지방법원 2025타경509. 포항시 북구 청하면 덕천리 ‘청하대우네오빌’ 2층 204호, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기부의 현재 소유자는 이진경이며, 2021년 3월 16일 설정된 구룡포수산업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정과 근저당권 이전 등기가 이어졌고, 매각 시 말소기준권리 이후 권리는 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없습니다.
이번 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 감정가는 125,000,000원이지만 현재 최저매각가는 61,250,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 청하대우네오빌의 최근 거래는 2025년 1월 전용 66.43㎡, 3층, 125,000,000원 1건입니다. 따라서 현재 최저매각가는 최근 거래와 비교해 상당한 가격 여유가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경509 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 162-4 청하대우네오빌 2층204호 [도로명주소] 경상북도 포항시 북구 청하면 청하로 255 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 연립주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물 내 제204호 · 사용승인일 2017.12.29 |
| 토지 | 계획관리지역 · 연립 · 2,123.0㎡ · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 이진경 (단독소유) |
| 소유권 취득 | 2018.07.31. · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 61,250,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구룡포수산업협동조합 / 90,453,849원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시된 인수권리는 해당사항 없고, 법정지상권도 해당사항 없습니다. 다만 감정평가상 기타 참고사항에는 임대사항 미상으로 기재되어 있어 실제 점유관계는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 49%
청하대우네오빌은 총 23세대이며, 비교대상과 면적이 일치하는 최근 거래는 1건입니다. 2025년 1월 전용 66.43㎡, 3층 거래가액은 125,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 66.43㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 66.43㎡ | 1건 | 125,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 1.25억으로 동일합니다. 현재 최저매각가 61,250,000원은 이 가격의 49%입니다. 별도의 최근 거래 추세값은 확인되지 않으므로 추세를 임의로 단정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,502,500원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 구룡포수산업협동조합 | 105,600,000원 | 59,747,500원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,502,500원을 제외한 배당가능액이 구룡포수산업협동조합 근저당권에 지급되며, 채권최고액 105,600,000원 중 59,747,500원이 예상배당됩니다. 미배당액은 45,852,500원입니다. 매각물건명세서상 매수인 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청하초등학교 북동 측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·연립주택·근린생활시설 및 농경지가 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2017.12.29입니다. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 접도구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등에 해당하며 소로1류와 접하고 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 단지 규모는 23세대이고 확인된 최근 거래는 1건입니다. 따라서 대단지 아파트보다 거래 표본이 적어 개별 매수수요와 실제 환금성을 함께 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 메리트. 현재 최저매각가 61,250,000원은 최근 거래 125,000,000원의 49% 수준입니다. 확인된 거래 기준으로는 가격 여유가 있습니다.
- 권리 확인. 2021.03.16. 구룡포수산업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025.09.17. 임의경매개시결정 및 이후 근저당권 이전은 매각으로 소멸합니다.
- 점유 확인. 임대사항이 미상이므로 실제 점유자와 사용현황을 확인하세요. 임차인 권리를 임의로 가정해서는 안 됩니다.
- 거래 표본 한계. 최근 12개월 거래가 1건이므로 125,000,000원 한 건만으로 시장가를 확정하지 말고 현장 상태와 실제 매수수요를 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·감정평가 및 확인된 거래자료를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 입찰 전 원본 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “두 번 유찰된 가격, 권리는 단순하다”
이 물건은 권리상으로는 비교적 단순합니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 인수권리도 없으며 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 무엇보다 현재 최저매각가가 61,250,000원으로 내려와, 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 125,000,000원의 49% 수준입니다. 따라서 지금 회차의 핵심은 권리 위험보다 실제 물건 상태와 점유관계를 확인한 뒤 가격 메리트를 판단하는 것입니다. 다만 최근 거래가 1건뿐이고 임대사항이 미상이므로, 숫자만 보고 낙찰을 결정하기보다 현장 확인과 원본 서류 대조를 거치는 것이 중요합니다.
