창원지방법원 2024타경3172. 창원시 의창구 북면 신촌리에 있는 1층 126호 근린생활시설입니다. 건축물대장상 용도는 근린생활시설(휴게음식점)이고 감정평가 당시 공실이었습니다. 권리구조의 기준점은 2015.12.28. 설정된 동부새마을금고 근저당권 채권최고액 1,200,000,000원입니다. 이보다 뒤에 등기된 국·창원시 압류와 임의경매개시결정은 제공된 권리판단상 매각으로 소멸합니다.
권리 측면에서 중요한 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 현재 최저매각가 104,724,000원을 기준으로 집행비용 2,266,136원을 제외한 102,457,864원이 동부새마을금고에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 1,097,542,136원이 미배당으로 남습니다. 그러나 제공된 배당추정에서는 그 미배당액이 매수인에게 승계되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경3172 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌본포로 5-16, 1층126호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(휴게음식점) · 감정평가 당시 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 · 지하1층/지상4층 중 제1층 제126호 · 사용승인일 2015.11.25. |
| 소유자 | 박은숙 · 2014.12.17. 매매 · 2015.12.28. 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 1,217,000,000원 / 104,724,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동부새마을금고 / 1,470,812,260원 |
| 말소기준권리 | 2015.12.28. 동부새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 미배당은 크지만 매수인 인수는 0원
말소기준은 2015.12.28. 동부새마을금고 근저당입니다. 2018.08.23. 국 압류, 2019.09.16. 창원시 압류, 2024.05.17. 동부새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 제공된 권리판단상 매각으로 소멸합니다. 과거 디자인정목·경남신용보증재단·농협은행 등의 가압류와 국민건강보험공단 압류는 등기부상 이미 말소된 이력이 있습니다.
② 가격 구조 — 감정가의 8.61%, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
감정가 1,217,000,000원에서 8회 유찰된 현재 최저매각가는 104,724,000원, 감정가의 8.61%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 물건은 아파트가 아니라 공실 근린생활시설(휴게음식점)입니다. 감정가 대비 낙폭은 곧바로 시장가 대비 가격 메리트를 뜻하지 않습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 비율 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 8회 유찰 | 104,724,000원 | 8.61% | 1,097,542,136원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 73,306,800원 | 6.02% | 1,128,412,722원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 51,314,760원 | 4.22% | 1,150,008,906원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 동부새마을금고의 미배당액은 더 커지지만, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 기준 실질취득액은 각 회차 매각가와 같습니다. 다만 8회 유찰이라는 사실 자체가 이 근린생활시설의 환금성과 수요를 별도로 점검해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,724,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,266,136원 |
| 1. 근저당 · 동부새마을금고 | 1,200,000,000원 | 102,457,864원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 기준 미배당은 1,097,542,136원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당추정입니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건축물대장상 근린생활시설(휴게음식점). 감정평가 기준시점 현재 공실 상태입니다.
- 주위환경. 창원시 의창구 북면 신촌리 ‘온천초등학교’ 동측 인근으로, 공동주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 대중교통 등 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상4층 건물의 1층 126호이며 위생·급배수·승강기·소방·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 5,493.8㎡, 공시지가는 656,100원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 해당사항 없습니다.
- 환금성. 8회 유찰이라는 결과가 누적되어 있으므로 근린생활시설의 실제 임대수요·영업수요·재매각 가능성을 가격보다 먼저 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공매 진행상태 교차확인. 2023.09.07. 한국자산관리공사 공매공고(2023-09071-001) 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매의 현재 관계를 확인하세요.
- ‘감정가 대비 8.61%’ 착시 경계. 8회 유찰된 비주거 근린생활시설이므로 감정가 대비 할인율만으로 적정가를 정하지 마세요.
- 점유 재확인. 감정평가 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 입찰 시점의 점유자·사용관계를 현장에서 다시 확인하세요.
- 용도 확인. 건축물대장상 휴게음식점 용도와 현장 사용 가능성, 필요한 영업·시설 조건을 대조하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당, 국·창원시 압류, 공매공고, 경매개시결정의 최신 등기 상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
- 배당 변수. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이므로 최종 배당요구 및 세금 관련 자료를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “왜 8번 유찰됐나”가 더 중요하다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명료합니다. 말소기준은 2015.12.28. 동부새마을금고 근저당이고, 현재 회차 배당추정상 근저당 미배당액은 1,097,542,136원에 이르지만 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 때문에 최저가에 추가되는 승계금액은 없습니다.
다만 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 환금성입니다. 감정평가 당시 공실인 근린생활시설(휴게음식점)이 8회 유찰돼 감정가 1,217,000,000원의 8.61%인 104,724,000원까지 내려왔습니다. 이 숫자는 ‘싸다’는 결론이 아니라 수요와 처분 가능성을 더 강하게 확인해야 한다는 신호로 읽는 편이 안전합니다. 여기에 한국자산관리공사 공매공고 부기등기까지 존재하므로, 권리 인수는 0원이나 환금성과 절차 확인은 무겁다는 것이 이 사건의 핵심입니다.
