⚠ 대항력 가능 2명 📉 1회 유찰 ❓ 보증금 미상 2명 🏭 토지 2,542㎡
부산지방법원 2025타경775. 부산 기장군 장안읍 길천리 372의 토지와 건물 등을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 공장용지 2,542㎡, 자연녹지지역이며 토지이용상황은 공업용입니다. 매각에는 공장및광업재단저당법 제6조의 기계·기구와 제시외 건물·제시외 기계기구가 포함되고, 제2020-81호와 제2020-82호 목록은 중복된 Over Head Crane 총 1식입니다. 반대로 토지에 있는 풍력·태양광발전기, 컨테이너 박스와 소나무 25주는 매각대상에서 제외됩니다.
권리의 기준점은 명확합니다. 2020.05.29. 설정된 신한은행 근저당 채권최고액 1,080,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 2020.06.09. 설정된 신한은행 근저당 558,000,000원과 2025.10.21. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부상 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 앞선 전입 점유자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경775 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 장안읍 길천리 372 · 부산광역시 기장군 장안읍 고무로 271-15 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 토지 | 공장용지 · 2,542㎡ · 자연녹지지역 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 손정락 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,943,499,200원 / 1,360,449,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 926,304,037원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 공시지가 | 307,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 점유가 핵심
과거 농협은행 근저당 3건과 2017년 신한은행 근저당은 2020.05.29. 모두 해지·말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 신한은행 근저당 1,080,000,000원이 현재의 말소기준권리입니다. 그 뒤 신한은행 근저당 558,000,000원이 추가됐고, 2025.10.21. 신한은행이 임의경매를 개시했습니다.
② 임차·점유 — 보증금을 모르면 실질취득액도 모른다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)케이엠티시 손정락 | 2017.05.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박영미 | 2017.05.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
두 점유자의 전입일은 각각 2017.05.10., 2017.05.29.로 말소기준권리 2020.05.29.보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 대항력과 인수금액을 확정적으로 단정할 수 없습니다. 따라서 여기서는 두 사람 모두 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,360,449,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,004,490원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,080,000,000원 | 1,080,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 558,000,000원 | 264,444,510원 |
| 채권 미배당 | - | 293,555,490원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권총액 1,638,000,000원 중 1,344,444,510원이 배당되고 293,555,490원이 미배당됩니다. 이 배당계산은 임차인 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 임차보증금 인수 여부와는 별도로 봐야 합니다.
④ 매각범위·현황 — 포함되는 것과 빠지는 것을 구분
- 일괄매각. 토지·건물과 공장및광업재단저당법 제6조의 기계 및 기구, 제시외 건물, 제시외 기계기구가 포함됩니다.
- Over Head Crane. 제2020-81호·제2020-82호는 중복 목록이며 Over Head Crane 기계기구는 총 1식입니다.
- 매각 제외. 토지에 소재한 풍력 및 태양광발전기, 컨테이너 박스(창고)는 매각대상에서 제외됩니다.
- 소나무. 토지에 식재된 소나무(둥근형) 25주는 이식예정으로 매각대상에서 제외됩니다.
- 부속건물 현황. 목록2 부속건물은 공부상 제2종근린생활시설이나 현황은 주택으로 이용 중입니다.
⑤ 토지·환금성 메모
- 토지 규모. 공장용지 2,542㎡이며 공시지가는 307,700원/㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이고 토지이용상황은 공업용입니다.
- 형상·접면. 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 저촉·포함되고 자연녹지지역에 포함됩니다.
- 가격 비교. 실거래 비교자료가 없어 감정가 또는 최저가가 시장가 대비 어느 수준인지 직접 판단할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. (주)케이엠티시 손정락과 박영미의 보증금·확정일자·점유관계·배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 인수할 보증금이 확인되면 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수액을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 파산선고 확인. 2025.08.28. 파산선고와 2025.10.21. 담보권 실행 경매의 절차 관계를 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 매각범위 현장 대조. 포함되는 제시외 건물·기계기구와 제외되는 발전기·컨테이너·소나무를 현장에서 구분해야 합니다.
- 부속건물 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설이 현황 주택으로 사용되고 있으므로 실제 점유관계와 이용상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “70%”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금이다
감정가 1,943,499,200원에서 한 번 유찰되어 최저가가 1,360,449,000원까지 내려온 점만 보면 가격이 크게 낮아진 듯 보입니다. 하지만 이 사건에는 말소기준권리보다 앞선 전입 점유자가 2명 있고 두 사람의 보증금이 모두 미상입니다. 이 금액이 확인되지 않는 한 매수인의 인수액과 실질취득액도 확정할 수 없습니다.
등기부상 후순위 담보권의 소멸구조보다 중요한 것은 이 점유관계이고, 여기에 공장용지·기계기구 일괄매각, 일부 시설의 매각 제외, 공부상 근린생활시설의 주택 이용, 파산선고까지 확인할 사항이 겹쳐 있습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “가격 판단 보류 — 임차보증금과 점유관계 확인 전 입찰 위험”입니다.
