부산지방법원 2025타경785. 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 725 오시리아스퀘어 2층 비219호로, 감정평가상 제2종근린생활시설(골프연습장)입니다. 소유자 박진희는 2017.03.07. 매매를 원인으로 거래가액 332,526,500원에 취득했고, 같은 날 등기된 부산은행 근저당의 채권최고액은 240,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 그 이후의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 351,000,000원의 70%인 245,700,000원입니다. 부동산 실거래 비교자료는 없으므로 최저가가 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 이 물건은 가격보다 먼저 권리 인수 여부와 비219호의 독립 이용 가능성을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경785 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 725 오시리아스퀘어 2층 비219호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 기장읍 기장해안로 98 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(골프연습장) · 지상 4층 건물 내 2층 비219호 |
| 사용승인일 | 2016.05.25 |
| 소유자 | 박진희 · 2017.03.07. 매매 · 거래가액 332,526,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 351,000,000원 / 245,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 205,815,505원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2017.03.21. 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원입니다. 2019.05.14. 및 2021.11.03.의 국 압류는 이미 말소됐고, 2023.09.18. 국 압류, 2025.10.14. 부산은행의 임의경매개시결정, 2026.04.22. 기장군 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
2016년의 무궁화신탁 관련 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 제공된 권리관계와 배당계산상 매수인이 인수하는 등기상 권리는 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄영식 | 비 219호 | 2025.02.17 | 10,000,000원 | 900,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박종환 | B동 2층 219호 | 2025.06.02 | 40,000,000원 | 5,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 엄영식의 전입일은 2025.02.17., 박종환의 전입일은 2025.06.02.로 모두 말소기준일인 2017.03.21.보다 늦습니다. 따라서 두 임차인은 모두 대항력이 없고, 배당 여부와 별개로 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 확정일자 및 우선변제 여부는 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 245,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,239,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,460,200원 |
현재 회차 245,700,000원 가정에서는 집행비용 4,239,800원을 반영하고도 부산은행 근저당 채권최고액 240,000,000원이 전액 배당되며 소유자 잔여는 1,460,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
현재 회차에서는 부산은행 채권최고액이 모두 배당되지만, 다음 회차인 171,990,000원에서는 채권총액 240,000,000원 중 168,782,140원이 배당돼 71,217,860원의 미배당이 생깁니다. 120,392,999원 시나리오에서는 117,907,497원이 배당되고 미배당은 122,092,503원입니다. 그러나 이 미배당은 근저당 채권자의 부족액일 뿐, 매수인에게 승계되는 금액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
④ 현황 핵심 — 비219호 단독 이용 상태를 직접 확인
감정평가와 2026.05.18. 사실조회 회신에 따르면 비219호는 비220호·비221호·비222호와 일체로 이용 중입니다. 현재 이용상태는 제2종근린생활시설인 골프연습장입니다.
다만 면적 특정 및 다른 호수와의 경계 판단은 가능하다고 확인됐습니다. 북동측 출입문 폐쇄에 따른 비용은 약 2,000,000원으로 판단됐습니다. 따라서 법률상 권리인수보다 실제 낙찰 후 비219호를 독립된 호실로 사용하기 위한 출입·경계·시설 분리 상태가 더 중요한 점검사항입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국립수산과학원 남서측 인근이며 주위는 판매시설·숙박시설·상업나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 4층 건물 내 2층 비219호이며 사용승인일은 2016.05.25.입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비·화재탐지 및 경보설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측 폭 약 30미터 내외, 북측 폭 약 20미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 11,809.5㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·사다리형이며 공시지가는 3,156,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·관광단지에 포함되고 대로3류·중로1류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2017.03.21. 을구 1번 부산은행 근저당권이 말소기준인지 등기사항전부증명서 원본에서 재확인하세요.
- 임차인 점유 확인. 엄영식·박종환의 실제 점유범위와 현재 점유 여부를 현장에서 확인하세요.
- 독립 호실 확인. 비219호와 비220호·비221호·비222호의 내부 연결, 출입구, 설비 공유 상태를 직접 확인하세요.
- 출입문 비용. 북동측 출입문 폐쇄 비용 약 2,000,000원의 실제 공사 범위와 추가 비용 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 245,700,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 근린시설 거래사례와 임대수익을 별도로 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 미반영된 계산이므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 현장은 단순하지 않다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.03.21. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 엄영식·박종환도 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 비219호는 현재 비220호·비221호·비222호와 일체로 골프연습장으로 이용되고 있습니다. 경계 특정은 가능하고 출입문 폐쇄비용도 약 2,000,000원으로 제시됐지만, 낙찰 후 독립 이용을 위해 어떤 조치가 필요한지는 현장 확인이 필수입니다. 또한 시장 실거래 비교자료가 없어 245,700,000원을 곧바로 저가라고 평가할 근거도 없습니다. 권리는 합격, 가격과 현장 분리는 확인 후 판단. 이 물건의 핵심입니다.
