부산지방법원 2025타경795. 부산 남구 용호동 418-5, 크로바 2층 202호입니다. 감정평가상 공부에는 연립주택으로 이용 중이며, 전용면적은 50.71㎡입니다. 현재 소유자는 오원섭으로 2018.08.28. 거래가액 83,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 우리은행이 채권최고액 55,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2023.09.19. 서민금융진흥원 가압류 7,898,521원, 2024.10.23. 미래크레디트대부 가압류 29,873,123원이 붙었고, 2025.10.20. 우리은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2025.07.07. 제이티저축은행 가압류 6,174,423원은 2026.05.26. 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경795 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용호동 418-5 2층202호 · 부산광역시 남구 동명로92번길 18 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공부상 연립주택 · 전용 50.71㎡ · 지상3층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 오원섭 · 2018.08.28. 거래가액 83,000,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 87,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 42,935,364원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 사용승인일 | 1985.04.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
핵심은 2018.08.28. 우리은행 근저당입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 나타난 김금희의 전입일은 2018.12.18.로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 전입은 대항력이 없고, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 낙찰자가 임대차보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 배당 분석상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차관계 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 필요
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김금희 | 2018.12.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 78.5%지만 거래시점이 핵심
비교 대상은 크로바 전용 50.71㎡이며 면적이 일치합니다. 확인된 실거래는 2021.06과 2021.08의 2건입니다. 평균 거래금액은 111,500,000원, 최신 거래는 2021.08 130,000,000원입니다. 현재 최저가 87,500,000원은 이 실거래 평균의 78.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 50.71㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2021.06 | 50.71㎡ | 1 | 93,000,000원 |
| 평균 | 50.71㎡ | 2건 | 111,500,000원 |
가격 숫자만 보면 1회 유찰 후 최저가가 비교 실거래 평균보다 낮아졌습니다. 다만 비교 거래가 모두 2021년이고 표본도 2건이라, 이를 2026.08.31 현재의 확정 시세처럼 보는 것은 위험합니다. 최신 거래 130,000,000원과 평균 111,500,000원은 참고 기준으로 쓰되, 실제 응찰가 판단 전에는 현재 매물·현장 거래 수준을 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,975,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,898,521원 | 7,898,521원 |
| 3. 가압류 · 미래크레디트대부 | 29,873,123원 | 22,626,479원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 87,500,000원 가정 시 채권 총액 92,771,644원 중 85,525,000원이 배당되고, 미배당은 7,246,644원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 87,500,000원 | 85,525,000원 | 7,246,644원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 61,249,999원 | 59,747,499원 | 33,024,145원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 42,874,999원 | 41,703,249원 | 51,068,395원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 우리은행의 청구액 42,935,364원을 충족하는 배당 구조입니다. 제시된 2회 유찰 시나리오에서도 우리은행 배당액은 55,000,000원이고, 3회 유찰 시나리오에서는 41,703,249원으로 신청채권액을 충족하지 못합니다. 다만 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백운초등학교 동측 인근으로 소규모 공동주택과 근린생활시설 등이 형성된 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상3층 건물 내 2층 202호이며 사용승인일은 1985.04.12입니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 도로. 본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 472.2㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 995,700원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 백운초등학교 및 동명대학교 관련 교육환경 보호구역이 포함·저촉되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규모. 크로바는 총 12세대이며 동일면적 실거래 확인 건수는 2건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원본 확인. 김금희의 전입은 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다.
- 최우선변제 확인. 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 현재 시세 재확인. 비교 실거래가 2021.06·2021.08의 2건이므로 2026.08.31 입찰가격을 정할 때 과거 평균 111,500,000원만으로 판단하지 마세요.
- 내부 상태 확인. 감정 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했습니다.
- 점유·명도 확인. 조사된 전입자의 실제 점유 범위가 미상이므로 현황과 인도 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.26입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사를 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘시세의 신선도’를 확인할 물건
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2018.08.28. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김금희의 전입도 2018.12.18.로 기준권리보다 뒤라 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 125,000,000원에서 1회 유찰돼 87,500,000원까지 내려왔고, 제공된 실거래 평균 111,500,000원의 78.5%입니다. 다만 실거래 표본이 2021년 2건에 그쳐 현재 시세를 직접 보여주는 자료로 보기에는 한계가 있습니다. 따라서 결론은 권리 구조는 양호, 가격은 현장 시세 확인 후 판단입니다. 특히 보증금 미상 전입자의 최우선변제 여부와 내부 상태까지 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
