부산지방법원 2025타경813. 부산 수영구 민락동 타워더모스트광안 2층 202호로, 감정평가상 제2종근린생활시설로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자 김갑선은 2021.04.28. 매매를 원인으로 거래가액 537,646,000원에 취득했고, 2021.10.29. 소유권이전과 함께 하나은행 근저당 360,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 새고성새마을금고·농협은행·흥국생명보험의 가압류와 수영세무서장 처분의 압류, 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준보다 늦습니다. 등기상 권리관계만 보면 낙찰자가 승계할 후순위 권리는 없고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 복잡한 인수권리보다 용도 확인과 가격 판단입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경813 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락동 181-88 타워더모스트광안 2층 202호 · 부산광역시 수영구 민락수변로17번길 36 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상18층 건물 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 김갑선 · 거래가액 537,646,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 556,000,000원 / 389,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 289,891,813원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기 흐름에서 먼저 볼 부분은 2021년의 신탁입니다. 플래닝더모스트2호주식회사 명의 소유권보존 직후 아시아신탁주식회사로 신탁됐지만, 2021.10.29. 신탁재산 귀속을 원인으로 신탁등기가 말소됐고 같은 날 김갑선 앞으로 소유권이전이 됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 같은 날 설정된 하나은행 근저당 360,000,000원입니다.
이후 새고성새마을금고 가압류 27,541,060원, 농협은행 가압류 9,309,849원, 국의 압류, 흥국생명보험 가압류 15,037,531원 및 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후에 등기됐고 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한지수 | 타워더모스트 광안 상가동 202호 · 주거 | 2022.04.14 | 40,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 한지수의 전입일은 2022.04.14.로, 말소기준권리인 하나은행 근저당 설정일 2021.10.29.보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 승계액은 0원입니다. 배당요구는 2026.01.15. 접수됐습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제는 미상으로 표시합니다.
② 회차별 가격·채권 미배당 — 할인율과 시세는 다른 문제
현재 회차는 감정가 556,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가 389,200,000원, 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 272,440,000원(49%), 그 다음은 190,708,000원(34.3%)입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 곧바로 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 따라서 현재 70%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’는 판단은 하지 않는 것이 맞습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 389,200,000원 | 382,951,200원 | 28,937,240원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 272,440,000원 | 267,825,840원 | 144,062,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 190,708,000원 | 187,238,088원 | 224,650,352원 | 0원 |
매각가가 내려갈수록 채권자 미배당은 크게 늘지만, 이 사건에서는 각 시나리오 모두 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다. 현재 회차의 실질취득액도 권리 인수액 기준으로는 최저매각가와 같은 389,200,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 389,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,248,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 가압류 · 새고성새마을금고 | 27,541,060원 | 22,951,200원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 9,309,849원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 흥국생명보험주식회사 | 15,037,531원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 청구 합계는 411,888,440원, 예상 배당 합계는 382,951,200원, 미배당은 28,937,240원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 배당 시뮬레이션은 하나은행 근저당을 채권최고액 360,000,000원 기준으로 반영했고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 민락동 행정복지센터 남측 인근으로, 주위는 아파트단지·중소규모 공동주택·업무시설·각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북측 및 동측으로 중로와 각각 접합니다.
- 용도·구조. 철근콘크리트구조 지하4층·지상18층 건물의 2층 202호이며, 위생·급배수·화재탐지·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역이며 중로3류에 접합니다. 토지는 평지의 세로장방형이고 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 공시지가는 4,471,000원/㎡이며 토지면적은 6,054㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 해당 호실은 임차인 조사에서 주거 용도로 기재되어 실제 이용상태 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 판단. 감정가 556,000,000원에서 1회 유찰돼 389,200,000원이 됐다는 사실과 ‘시세보다 싸다’는 판단은 별개입니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 용도 확인. 감정평가상 제2종근린생활시설, 임차인 점유 용도는 주거입니다. 현장에서 실제 사용상태를 확인하고 관련 공부와 함께 대조해야 합니다.
- 임차인 명도. 한지수는 대항력은 없지만 실제 점유자입니다. 보증금 40,000,000원·월차임 1,500,000원의 임대관계와 인도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 확인. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 배당표와 관련 원본을 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 조세 압류. 수영세무서장 처분의 압류가 등기되어 있으므로 실제 조세채권의 배당 순위와 배당표 반영 내용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리형, 승부처는 용도와 가격”
이 사건은 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 실제 임차인 1명의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력 없음·매수인 인수 0원입니다. 현재 회차 최저가는 389,200,000원이고 권리 인수액 기준 실질취득도 같은 금액입니다.
그러나 감정가의 70%라는 숫자를 곧바로 가격 경쟁력으로 해석해서는 안 됩니다. 이 물건은 감정평가상 제2종근린생활시설이고 임차인 조사상 주거 점유가 확인됩니다. 추가 유찰 시 매각가는 272,440,000원·190,708,000원으로 내려가지만 채권자 미배당만 늘 뿐 매수인 인수는 계속 0원입니다. 결국 권리는 정리형, 가격은 별도 검증, 용도는 현장 확인. 이 세 가지를 분리해 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
