대구지방법원 2025타경4094. 포항시 남구 연일읍 유강리 ‘대림한숲타운1차’ 109동 402호 아파트입니다. 등기부상 소유자는 김연호이고, 2013년 12월 27일 국민은행 근저당권이 설정된 뒤 다수의 후순위 권리가 추가됐습니다. 이 국민은행 근저당권이 말소기준권리로 잡히며, 이후 가압류와 후순위 근저당·전세권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

현재 최저매각가는 감정가의 49%인 83,300,000원까지 내려왔고 이미 2회 유찰됐습니다. 반면 같은 단지의 동일 면적대 최근 12건 실거래 평균은 152,708,333원, 최신 거래는 2026년 8월 135,000,000원입니다. 따라서 가격만 놓고 보면 상당한 할인 폭이 생긴 구간입니다. 다만 1999년 준공 단지이고 실제 내부 상태는 현장 방문 당시 폐문으로 확인되지 않았으므로, 저가 자체보다 매수 가능한 상태인지를 확인하는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸

임차인 없음. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없고, 법정지상권도 해당사항 없습니다. 등기부상 2013년 12월 27일 설정된 을구 5번 국민은행 근저당권(채권최고액 122,400,000원)이 말소기준권리이며, 이후 설정된 권리들은 경매 매각으로 소멸합니다. 2025년 3월의 서울보증보험 가압류와 2025년 9월의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래대비 할인 구간

대림한숲타운1차 동일 면적대(84.96㎡)의 최근 12건 실거래입니다. 최근 거래는 2026년 8월까지 확인되며, 가격대는 1.30억~2.075억으로 폭이 큽니다.

최근 12개월 평균은 152,708,333원, 최신 거래는 135,000,000원입니다. 현재 최저가 83,300,000원은 최근 평균의 54.5%이고, 최신 거래의 61.7% 수준입니다. 다만 2026.03의 207,500,000원과 2026.07의 130,000,000원이 함께 존재하는 만큼 층·향·내부상태에 따른 가격 편차가 큽니다.

③ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)

현재 회차의 채권 총액은 243,444,998원이고 실제 예상배당 총액은 81,400,600원입니다. 미배당액은 162,044,398원이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 유강초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교·나지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 등의 접근이 가능하며 인근 도로 상태 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 경사스라브지붕 15층 건물의 4층 402호입니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비·도시가스 개별난방·화재경보설비·옥내소화전설비 등이 되어 있습니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역 관련 제한이 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 단지 규모는 960세대이고 2026년 8월까지 동일 면적대 거래가 확인됩니다. 다만 거래가격의 편차가 크고, 최근 경매물건 평균 유찰횟수가 2.0회이며 매매 성과는 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 상한. 최근 12개월 평균은 152,708,333원, 최신 거래는 135,000,000원입니다. 최저가 83,300,000원은 이보다 낮지만 층·상태 차이를 반드시 반영하세요.
• 권리 검토. 을구 5번 국민은행 근저당권(채권최고액 122,400,000원)이 말소기준권리입니다. 이후 등기권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
• 내부 확인. 현장 방문 당시 폐문으로 내부구조·내부현황·구조변경 여부를 확인하지 못했으므로 경매 참여 전 재확인이 필요합니다.
• 임대관계. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 현재 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없습니다.
• 관리비·현장. 단지 규모와 실거래 편차를 감안해 관리비, 실제 점유상태, 수리비와 명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각자료·감정요항·실거래 자료를 토대로 한 자동 분석이므로 입찰 전 원본 서류를 직접 대조하세요.

맺으며 — “2회 유찰 후 가격은 매력적, 확인 없는 저가는 위험”

이 물건은 임차인 없음·인수 0원이라는 점에서 권리분석의 핵심 부담이 크지 않습니다. 말소기준권리는 2013년 국민은행 근저당권이고, 후순위 가압류·근저당·전세권은 매각으로 소멸합니다.

가격은 반대로 상당히 눈에 띕니다. 현재 최저매각가 83,300,000원은 최근 12건 평균 152,708,333원의 54.5%이며 최신 거래 135,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 가격 메리트 자체는 분명한 편입니다.

다만 감정평가 현장에서는 폐문과 이해관계인 부재로 내부 확인이 이뤄지지 않았고, 실거래 가격도 130,000,000원부터 207,500,000원까지 넓게 분포합니다. 결국 이 사건의 승부처는 권리가 아니라 현장 확인과 수리비·환금성 판단입니다. 권리는 합격권이고, 가격도 매력적이지만, 실제 낙찰 전에는 보이지 않는 비용을 먼저 확인해야 합니다.