부산지방법원 2025타경820. 부산 해운대구 송정동 송정해수욕장 북서측 인근의 ‘블루 캐슬’ 1층 103호로, 감정평가상 근린생활시설이며 현재 이마트24로 이용 중입니다. 사용승인일은 2020.12.01., 건물은 철근콘크리트조 10층 건물이고 이 물건은 1층에 위치합니다. 감정가는 1,940,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 1,358,000,000원입니다.
권리관계의 기준점은 현재 살아 있는 2023.04.28. 최영명 근저당권입니다. 채권최고액은 2,200,000,000원이고, 현재 매각가정 1,358,000,000원에서는 집행비용을 제외한 1,342,020,000원이 이 근저당권에 배당되는 구조입니다. 미배당은 857,980,000원이지만, 이 부족액이 그대로 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경820 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 송정동 323-8 1층 103호 |
| 도로명 | 부산광역시 해운대구 송정중앙로36번길 70 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(상호: 이마트24) |
| 소유자 | 주식회사에스제이티엠씨 · 2021.04.22. 소유권이전 · 거래가액 1,979,702,871원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,940,000,000원 / 1,358,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,481,289,359원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 공시지가 4,190,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차인이라 인수 0원
2021.04.22. 부산은행 근저당권 1,617,000,000원은 등기부상 이미 말소된 상태이고, 현재 권리분석의 말소기준은 2023.04.28. 최영명 근저당권 2,200,000,000원입니다. 이후 2025.11.12. 임의경매개시결정과 2026.04.03. 해운대구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 고경우 | 1층 103호 | 2025.04.09 | 50,000,000원 | 6,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
고경우는 현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 50,000,000원, 차임은 6,000,000원이며 전입신고는 2025.04.09.입니다. 확정일자는 확인되지 않고 우선변제 여부도 확정할 수 없지만, 전입일 자체가 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력에 따른 보증금 승계 위험은 없습니다.
③ 가격 판단 — 30% 하락했지만 ‘시세보다 싸다’는 확인 불가
현재 최저매각가는 감정가 1,940,000,000원의 70%인 1,358,000,000원입니다. 감정가에서 한 차례 유찰되어 금액이 낮아진 것은 분명하지만, 이 물건에 대해서는 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가가 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,358,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,980,000원 |
| 2. 근저당권 · 최영명 | 2,200,000,000원 | 1,342,020,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 최영명 근저당권 채권최고액 2,200,000,000원 중 1,342,020,000원이 배당되는 계산이며 미배당은 857,980,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 커져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 1,358,000,000원 | 1,342,020,000원 | 857,980,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 950,599,999원 | 938,693,999원 | 1,261,306,001원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 665,419,999원 | 656,365,799원 | 1,543,634,201원 | 0원 |
최영명 근저당권 채권최고액이 2,200,000,000원이라 매각가격이 낮아질수록 채권자의 미배당액은 커집니다. 그러나 제공된 각 회차 계산에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 물건은 “채권자의 미회수액이 크다”는 사실과 “낙찰자가 그 채무를 떠안는다”는 판단을 구분해서 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송정해수욕장 북서측 인근의 후면 상가지대로, 각종 근린생활시설·숙박시설·관광시설인 해운대 블루라인파크 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 동해선 송정역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 현재 근린생활시설, 상호 이마트24로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 10층 건물의 1층 103호이며 사용승인일은 2020.12.01.입니다.
- 도로. 건물 남서측 및 남동측으로 약 15m 폭 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 3필 일단의 부정형 토지로 숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 토지면적은 530.0㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. 고경우의 보증금 50,000,000원·차임 6,000,000원·전입일 2025.04.09. 및 명도 조건을 매각물건명세서 원문과 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 숫자만으로 시세 대비 할인이라고 판단하지 말고 송정해수욕장 후면 상권의 근린시설 거래가격과 수익성을 별도로 비교해야 합니다.
- 현재 영업상태 확인. 감정평가상 이마트24로 이용 중인 만큼 실제 영업·점유 현황과 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리인 2023.04.28. 최영명 근저당권, 2025.11.12. 경매개시결정, 2026.04.03. 압류를 최신 등기부와 대조해야 합니다.
- 배당 외 비용 확인. 현재 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 비용은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 물건의 권리구조에서 가장 중요한 사실은 명확합니다. 말소기준권리는 2023.04.28. 최영명 근저당권이고, 실제 임차인 고경우의 전입일은 2025.04.09.로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 현재 1,358,000,000원 매각가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별도의 문제입니다. 감정가 1,940,000,000원에서 한 차례 유찰되어 1,358,000,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 “감정가의 70% = 시세보다 저렴”이라고 판단해서는 안 됩니다. 송정해수욕장 후면 상가지대의 근린시설이라는 용도와 현재 임대·영업 상태를 반영해 실제 시장가치와 수익성을 검증하는 것이 이 입찰의 승부처입니다. 권리는 통과, 가격은 확인 후 판단.
