부산지방법원 2025타경5624. 수영구 남천동 남천알파타워 3층 305호로, 감정평가상 공동주택으로 이용 중인 아파트입니다. 감정가는 140,000,000원이지만 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 98,000,000원입니다. 말소기준권리는 2024.04.26. 설정된 주식회사오케이대부캐피탈옥정의 채권최고액 97,500,000원 근저당입니다. 이후 같은 채권자의 15,000,000원 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 표시되어 있고, 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
가격 측면에서는 신건이 아닙니다. 현재 최저가 98,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 146,428,571원의 66.9%이며, 가장 최근 거래인 2025.07. 140,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래군과 과거 거래의 추세 역시 +8.5%로 집계되어 있어, 전체 과거평균만으로 할인율을 과장할 필요도 없습니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 가격 자체보다 임대관계 미상 상태를 입찰 전 얼마나 확실하게 해소하느냐입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5624 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 남천동 10-14 남천알파타워 3층 305호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광남로10번길 15-8 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택으로 이용중 · 7층 건물 내 3층 305호 |
| 대상면적 | 36.776㎡ |
| 사용승인 | 2013.06.10 |
| 현재 소유 | 장미란·장미정·장미혜·장미화·장미희·장수연·장우신·장지훈 공유 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 98,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사오케이대부캐피탈옥정 / 69,918,630원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 등기 발급 | 2026.08.26 · 부산지방법원 동부지원 남부산등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.04.26. 근저당
핵심은 을구 8번 근저당입니다. 2024.04.26. 주식회사오케이대부캐피탈옥정 앞으로 채권최고액 97,500,000원이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 2024.06.27. 추가된 같은 채권자의 15,000,000원 근저당과 2025.07.29. 경매개시결정은 매각으로 소멸 표시되어 있습니다. 배당모델 역시 매수인 인수 0원으로 계산합니다.
등기에는 근저당권부채권을 대상으로 한 주식회사강남캐피탈대부의 질권도 기재되어 있습니다. 이 부분은 근저당 채권의 배당 귀속관계와 연결되는 항목이므로 배당요구와 채권관계 원본을 함께 대조할 필요가 있습니다. 다만 제공된 배당 시나리오에서 부동산 매수인에게 계산된 인수액은 어느 회차에서도 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 66.9%
남천알파타워의 비교 거래는 총 8건이며, 그중 최근 12개월 표본은 7건, 평균은 146,428,571원입니다. 전체 8건 평균 145,000,000원보다 최근 거래군 평균이 더 높고, 최근 대 과거 추세도 +8.5%입니다. 가격 판단은 전체 과거 평균보다 이 최근 자료를 우선하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 34.75㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2025.06 | 34.75㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2025.04 | 39.1㎡ | 7 | 158,000,000원 |
| 2025.02 | 34.75㎡ | 4 | 152,000,000원 |
| 2025.02 | 35.73㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2025.02 | 35.73㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2025.01 | 36.78㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2023.05 | 34.75㎡ | 5 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 146,428,571원 |
현재 최저가 98,000,000원은 최근 12개월 평균의 66.9%입니다. 최신 거래는 2025.07.의 140,000,000원이고, 전체 거래 최저는 135,000,000원, 최고는 158,000,000원입니다. 감정가 140,000,000원 자체는 최신 거래와 같지만, 1회 유찰을 거친 현재 최저가는 최근 실거래 구간 아래로 내려온 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 을구 8번 근저당 · 주식회사오케이대부캐피탈옥정 | 97,500,000원 | 95,836,000원 |
| 을구 10번 근저당 · 주식회사오케이대부캐피탈옥정 | 15,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 112,500,000원 중 예상배당은 95,836,000원, 미배당은 16,664,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 모델이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 98,000,000원 | 95,836,000원 | 16,664,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 45,534,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 65,744,360원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 청구액 69,918,630원이 충족되는 것으로 계산되지만, 2회 유찰 시 모델상 배당액은 66,965,200원으로 내려가 신청채권이 충족되지 않는 것으로 표시됩니다. 다만 이 미배당은 채권자 측 문제이며 제공된 시나리오상 매수인 인수액으로 전환되지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 남천동 소재 남천초등학교 동측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도2호선 남천역이 있어 교통사정은 보통인 편입니다.
- 규모. 남천알파타워는 42세대이며 사용승인일은 2013.06.10입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물이며 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 속합니다.
- 토지. 토지면적 591.4㎡, 공시지가 1,763,000원/㎡이며 완경사지대의 부정형 토지입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대·점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입세대, 임대차 존재 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 재확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 98,000,000원은 최근 12개월 평균 146,428,571원의 66.9%입니다. 전체 평균 145,000,000원보다 최근 시세를 우선 기준으로 보세요.
- 최근 거래 확인. 최신 거래는 2025.07. 140,000,000원이고 최근 대 과거 추세는 +8.5%입니다.
- 채권질권 확인. 을구 8번·10번 근저당권부채권과 연결된 질권 등기의 현재 효력과 배당수령 관계를 등기부 원본에서 대조하세요.
- 공유 소유관계. 현재 등기상 장미란·장미정·장미혜·장미화·장미희·장수연·장우신·장지훈의 공유로 이전되어 있으므로 인도·점유 협의 대상도 현장에서 확인하세요.
- 매각기일. 2026.08.31 현재 회차 최저매각가 98,000,000원을 기준으로 최종 매각조건을 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 점유 확인은 필수”
이 사건은 가격만 보면 1회 유찰의 효과가 분명합니다. 감정가 140,000,000원에서 최저가가 98,000,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 146,428,571원의 66.9% 수준입니다. 최신 거래 140,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다. 최근 시세 추세도 +8.5%이므로 과거 고가 거래 때문에 평균이 과도하게 부풀려진 모습도 아닙니다.
권리 측면에서는 2024.04.26. 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당은 소멸, 제공된 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서가 임대관계를 미상으로 두고 있어, 실제 점유와 임차관계까지 확인하기 전에는 “완전 무위험”으로 볼 수 없습니다. 가격은 합격권, 권리는 구조상 단순, 최종 승부처는 점유 확인. 이 사건은 그 세 가지를 분리해서 판단해야 합니다.
