부산지방법원 2025타경5706. 부산 해운대구 중동 팔레드시즈 7층 103-704호로, 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 휴양콘도미니엄입니다. 현재 소유자는 송보경·조규원으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 권리분석의 기준점은 2017.04.25 설정된 중소기업은행 근저당권 780,000,000원입니다. 이후의 국민은행 근저당권 600,000,000원과 압류·가압류·임의경매개시결정은 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸합니다.
현재 회차는 한 차례 유찰된 뒤 감정가 2,540,000,000원의 70%인 1,778,000,000원이 최저매각가입니다. 다만 이 사건에는 가격을 직접 비교할 실거래 표본이 없어 감정가 대비 30% 하락했다는 사실과 시세보다 저렴하다는 판단은 전혀 다른 문제입니다. 따라서 가격 메리트는 유찰률 자체가 아니라 실제 거래가격을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5706 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1124-2 팔레드시즈 7층 103-704호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 휴양콘도미니엄으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층 / 지상 17층 · 대상 7층 103-704호 |
| 소유자 | 송보경 지분 2분의 1 · 조규원 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 2,540,000,000원 / 1,778,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유케이제십일차유동화전문유한회사 / 534,935,082원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 2017년 근저당이 말소기준
말소기준은 2017.04.25 접수된 을구 6번 중소기업은행 근저당권, 채권최고액 780,000,000원입니다. 2022.08.26 국민은행 근저당권 600,000,000원, 2024년 이후 국세 압류, 국민은행 가압류, 추가 국세 압류, 임의경매개시결정, 해운대구 압류, 송보경 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 분석되어 매각으로 소멸합니다.
② 가격·유찰 구조 — 70%를 곧바로 ‘시세 할인’으로 보면 안 된다
감정가는 2,540,000,000원, 현재 최저매각가는 1,778,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 1,244,600,000원(49%), 그 다음은 871,220,000원(34.3%)입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 1,778,000,000원 | 195,322,507원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 1,244,600,000원 | 723,388,507원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 871,220,000원 | 1,093,034,707원 |
가격 판단에서 확인 가능한 것은 감정가 대비 유찰률까지입니다. 실거래 비교 자료가 없으므로 현재 실질취득액 1,778,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 할인 = 시세보다 싸다”라는 결론은 금물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,778,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,180,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 780,000,000원 | 780,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 93,293,494원 | 93,293,494원 |
| 5. 가압류 · 송보경 | 479,849,013원 | 284,526,506원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,953,142,507원 중 예상 배당액은 1,757,820,000원이며, 총 미배당은 195,322,507원입니다. 집행비용은 20,180,000원으로 계산되어 있고, 송보경 가압류에서 일부 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해운대구청 남동측 인근으로, 각종 상업용 부동산·숙박시설·주거용 오피스텔·근린생활시설이 형성된 해운대해수욕장변 주상지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 근거리에 도시철도 2호선 해운대역·중동역이 소재합니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 대상 호실은 휴양콘도미니엄으로 이용 중입니다.
- 도로. 북측 약 20미터, 남측 약 12미터 도로와 접하고 서측·동측으로 약 10미터 폭 보행자전용도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 평지 · 가로장방 · 중로각지이며 공시지가는 15,510,000원/㎡입니다.
- 지역·지구. 온천지구·일반상업지역·시가지경관지구·방화지구·중점경관관리구역 등이 포함되고, 경관지구·지구단위계획구역 등과 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 위생·급배수, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기 및 시스템 냉난방설비가 되어 있는 것으로 평가됐습니다.
- 환금성 판단. 일반적인 주거 아파트가 아니라 근린시설로 분류되고 휴양콘도미니엄으로 이용 중이므로, 실제 수요층과 거래가격을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 원본 대조. 현재 최저가 1,778,000,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 실제 거래사례를 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당순위와 후순위 미배당이 달라질 수 있습니다.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인은 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 실제 사용·점유자를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 휴양콘도미니엄 이용이라는 점을 전제로 실제 운영·사용 형태를 확인하세요.
- 신청채권 관계. 신청채권자 청구액 534,935,082원에 대해 현재 배당 시나리오상 예상배당이 0원으로 나타나는 만큼 권리근거와 배당순위를 원문과 대조하세요.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 1,244,600,000원, 3회 유찰 시 871,220,000원이지만 가격 하락과 함께 채권 미배당은 크게 늘어납니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각 관련 서류·점유관계·세금 관계를 실제 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 검증 보류”
이 사건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2017.04.25 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 설정된 국민은행 근저당과 여러 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이라 권리 자체만 놓고 보면 큰 인수금 반전은 없습니다.
그러나 가격은 다른 문제입니다. 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%인 1,778,000,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래가가 없어 이 금액이 시장가격 대비 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건, 감정요항상 임대관계 미상, 그리고 근린시설·휴양콘도미니엄이라는 용도 특성을 함께 봐야 합니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 메리트는 아직 확인되지 않았다입니다.
