부산지방법원 2025타경5741. 부산 기장군 정관읍 매학리 서울프라자 3층 302호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 노유자시설(정관스마트요양원)입니다. 감정가는 751,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 525,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 매각기일은 2026.08.31.입니다.
권리 구조의 기준점은 2024.08.13. 접수된 금정신용협동조합 가압류 200,000,000원입니다. 그 뒤 부산행복신용협동조합 가압류, 국세·지방세 압류, 임의경매개시결정 등이 이어졌고 이들 권리는 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5741 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 751-6 서울프라자 3층 302호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 정관읍 구연3로 11 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 노유자시설(정관스마트요양원)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상6층 건내 제3층 제302호 |
| 소유자 | 정연주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 751,000,000원 / 525,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경상남도정치망수산업협동조합 / 462,969,889원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
2017.08.11. 설정된 경상남도정치망수산업협동조합 근저당권 530,400,000원과 2019.06.07. 류용석 근저당권 200,000,000원은 자료상 등기부상 이미 말소로 표시돼 있습니다. 이후 2024.08.13. 금정신용협동조합의 가압류 200,000,000원이 말소기준권리로 계산돼 있고, 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가 요항의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유자와 실제 사용관계는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 모두 0원입니다.
② 가격 — 30% 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 751,000,000원의 70%인 525,700,000원입니다. 숫자만 보면 감정가에서 225,300,000원이 낮아졌지만, 이 물건에는 동일 조건의 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 할인 = 시세보다 저렴”이라는 결론은 성립하지 않습니다.
특히 실제 이용상태가 근린시설의 일반 점포가 아니라 노유자시설(정관스마트요양원)이고, 301호와 302호를 일체로 사용 중입니다. 감정평가에서는 건축물현황도와 전례, 경계복원 시 각 호를 구분할 수 있는 통로 등을 종합하여 호별 평가가 가능한 것으로 판단했지만, 낙찰 후 이용이나 처분을 생각한다면 302호 단독 사용 상태를 현장에서 확인하는 과정이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 525,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,657,000원 |
| 1. 가압류 · 금정신용협동조합 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 가압류 · 부산행복신용협동조합 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 118,043,000원 |
현재 매각가 525,700,000원 가정에서는 배당 대상 가압류 400,000,000원이 전액 배당되고 118,043,000원이 소유자에게 남는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 525,700,000원 | 400,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 367,990,000원 | 362,038,140원 | 37,961,860원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 257,592,999원 | 253,186,697원 | 146,813,303원 | 0원 |
유찰이 이어져도 자료상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 매각대금이 줄면서 채권자 측 미배당이 커지는 구조입니다. 현재 525,700,000원에서는 미배당이 없지만, 367,990,000원에서는 37,961,860원, 257,592,999원에서는 146,813,303원이 미배당으로 남습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 요항 기준)
- 위치. 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 중앙공원 남측 인근. 주변은 아파트단지와 각종 근린생활시설·점포 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 현재 이용. 노유자시설인 정관스마트요양원으로 이용 중이며 301호와 302호를 일체로 사용하고 있습니다.
- 도로. 북서측 약 15m 포장도로와 남동측 약 20m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며, 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 798.5㎡, 공시지가 2,660,000원/㎡, 지목은 대, 지형은 평지·세로장방입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재경보 및 탐지·승강기·옥내소화전·스프링클러 설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가 요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 확인. 2026.03.19. 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매 진행과 법원경매의 현재 상태를 교차 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있는지 확인해야 합니다. 현재 배당표의 소유자 잔여 118,043,000원은 변동될 수 있습니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유 주체와 사용 근거를 현장에서 확인해야 합니다.
- 301·302호 경계 확인. 두 호실을 일체로 사용 중이므로 경계복원과 통로, 302호 단독 이용 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 용도·입지의 실제 거래와 수익가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.26.입니다. 2026.08.31. 매각기일 전 권리변동과 매각조건을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 물건의 장점은 분명합니다. 현재 525,700,000원뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 말소기준 이후 권리도 자료상 매각으로 소멸합니다.
하지만 실제 입찰 판단의 난도는 등기만으로 끝나지 않습니다. 국세·지방세 압류 4건, 2026.03.19. 공매공고, 임대관계 미상, 그리고 301호·302호 일체 이용이 동시에 확인됩니다. 여기에 동일 조건의 실거래 비교자료가 없으므로 현재 최저가 525,700,000원을 ‘싸다’고 단정할 수도 없습니다. 등기상 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 현장·공매·세금 확인은 필수. 이 세 가지가 302호의 핵심입니다.
