최저가 3,821,000원의 착시 — 실제 취득비용은 약 45,468,778원인 대항력 임차인 인수형

창원지방법원 2024타경107623. 진해미진이지비아 103동 4층 401호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 주식회사건형설비는 2017년 7월 27일 거래가액 85,220,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 말소기준권리는 2018년 10월 15일 접수된 국민건강보험공단 압류이며, 이후의 가압류·압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

그러나 임차인 성천희의 점유개시는 2017년 8월 17일, 전입신고와 확정일자는 모두 2017년 8월 18일입니다. 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖췄고 배당요구도 했습니다. 최저가 3,821,000원에서 집행비용을 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 3,352,222원에 그쳐, 보증금 45,000,000원 중 41,647,778원이 매수인에게 승계됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 남는다

말소기준권리 이후 설정된 가압류·압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 1번 주택임차권등기는 2023년 11월 20일 접수됐어도, 임차인의 실제 점유와 전입·확정일자는 2017년으로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 임차권등기 자체가 말소되는 것과 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 것은 별개의 문제입니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

② 시세 비교 — 최저가가 아닌 45,468,778원으로 비교

같은 단지의 면적 일치 표본 12건 중 가격 판단에 우선할 지표는 최근 12개월 평균 56,600,000원과 최신 거래 59,000,000원입니다. 전체 12건 평균은 54,891,666원이지만, 최근 구간의 거래가격은 이전 구간보다 5.5% 높은 흐름입니다.

표면 최저가는 최근 12개월 평균의 6.8%에 불과하지만, 이는 가격 메리트를 판단하는 기준이 아닙니다. 현재 회차의 실질취득 45,468,778원은 최근 12개월 평균의 80.3%이며, 최신 거래 59,000,000원의 77.1%입니다. 최근 평균보다 11,131,222원, 최신 거래보다 13,531,222원 낮아 실질 기준 가격 여유는 존재합니다. 다만 이 차액에서 관리비·명도·세금 배당변동·수리 및 환금성 위험을 감당해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 3,821,000원 가정)

현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 일부 배당에 사용됩니다. 임차보증금 부족분 41,647,778원은 매수인이 인수합니다. 국세·지방세와 공과금 압류의 실제 교부청구액 및 당해세 여부에 따라 임차인의 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.

회차별 실질취득 — 최저가 하락이 인수액으로 이동

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용. 공부상 집합건물이며 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 입지. 창원시 진해구 광화동 중원로타리 남동측 인근으로, 주위는 아파트단지·빌라·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통입니다. 동측 대로3류, 북측과 남측 소로1류에 접합니다.
• 설비. 급·배수와 위생설비, 승강기, 개별난방, 소화전설비가 설치돼 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 해군기지 제한보호구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공시지가는 742,200원/㎡입니다.
• 환금성. 실거래는 42,000,000원부터 59,000,000원까지 확인되지만, 단지 경매 평균 8회 유찰과 낙찰률 11.11%를 감안하면 매도 기간과 수요층을 보수적으로 봐야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 응찰가보다 인수액을 먼저 계산. 현재 회차 기준 최저가 3,821,000원이 아니라 실질취득 45,468,778원을 투자원가의 출발점으로 보세요.
• 임차보증금 원인자료 확인. 임차인과 신청채권자가 성천희로 동일하고 임대차계약일이 소유권이전 접수 직전이므로 계약·지급·점유의 실제 경위를 확인해야 합니다.
• 세금 교부청구 확인. 국세·지방세 관련 압류 12건이 있어 당해세가 배당에서 먼저 차감되면 임차인 배당은 줄고 매수인 인수액은 늘 수 있습니다.
• 관리비 세부내역 확인. 2026.06.16 기준 미납액은 1,940,380원입니다. 공용부분과 전유부분을 구분해 실제 부담 범위를 확인하세요.
• 명도·점유 확인. 임차권등기가 설정돼 있으므로 현재 점유자, 열쇠 인도, 내부 상태와 인도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성 보수 적용. 164세대 오피스텔 이용 물건이며 단지 경매 낙찰률이 11.11%입니다. 실거래 가격과 실제 매도 가능 기간을 함께 검토하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 세금 교부청구 내역을 직접 대조하세요.

맺으며 — “382만원에 사는 물건이 아니다”

이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 보증금입니다. 현재 회차에서 3,821,000원에 낙찰받더라도 임차보증금 미배당액 41,647,778원을 인수해 실질취득은 45,468,778원이 됩니다. 유찰이 더 진행돼도 낮아진 최저가만큼 인수액이 늘어 총액은 45,000,000원 부근에 머뭅니다.

실질취득 기준으로는 최근 12개월 평균 56,600,000원과 최신 거래 59,000,000원보다 낮아 가격 여유가 있습니다. 그러나 8회 유찰, 낙찰률 11.11%, 세금 압류, 미납 관리비, 임차인과 신청채권자의 동일성까지 고려하면 가격은 여유, 권리와 환금성은 경계가 정확한 결론입니다. 최저가의 숫자에 끌리기보다 실질취득비와 관계인·배당 위험을 모두 검증한 뒤 접근해야 합니다.