부산지방법원 2025타경5781. 해운대구 중동 롯데캐슬스타 104동 27층 2704호입니다. 사건상 용도는 아파트로 표시되어 있지만, 감정평가 이용상태는 업무시설(주거용 오피스텔)입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기부에 뒤늦게 올라온 주택임차권등기 날짜가 아니라, 임차인 이성호의 전입·점유일 2024.05.14가 말소기준권리인 이제근 근저당의 2024.05.22보다 앞선다는 점입니다.
이성호는 보증금 250,000,000원, 확정일자 2024.04.15, 전입·점유 2024.05.14로 확인되고 배당요구도 했습니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 있는 실제 임차인 1명입니다. 매각물건명세서도 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5781 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1839 롯데캐슬스타 104동 27층 2704호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 중동2로34번길 15 |
| 용도 / 이용상태 | 사건상 아파트 · 감정상 업무시설(주거용 오피스텔) |
| 전용면적 | 60.95㎡ |
| 층 / 구조 | 49층 건물 내 27층 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 이재영 · 2021.06.30 매매 · 거래가액 338,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 210,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이제근 / 55,494,520원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 남는다
말소기준권리는 2024.05.22 이제근 근저당권 75,000,000원입니다. 이후의 임의경매개시결정과 오케이저축은행 가압류, 2026.05.18에 등기된 주택임차권 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 이성호의 실질적인 대항력 판단 기준이 되는 전입·점유는 2024.05.14로 말소기준보다 먼저입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성호 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 2024.05.14 / 2024.04.15 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 승계 |
현재 최저매각가 210,000,000원을 가정하면 집행비용 3,740,000원 뒤 임차인에게 206,260,000원이 배당되고, 보증금 중 43,740,000원이 남습니다. 이 잔액은 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 신청채권자 이제근의 근저당과 오케이저축은행 가압류에는 배당액이 없습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 210,000,000원 | 43,740,000원 | 253,740,000원 |
| 2회 유찰 시 | 147,000,000원 | 105,858,000원 | 252,858,000원 |
| 3회 유찰 시 | 102,900,000원 | 149,340,600원 | 252,240,600원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
롯데캐슬스타의 비교 면적은 60.95㎡이고, 최근 12개월 거래 5건 평균은 321,600,000원입니다. 최신 거래는 2026.02의 326,000,000원이며, 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 +2.0%입니다. 전체 12건 평균 317,916,666원보다 최근 12개월 평균을 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 60.95㎡ | 4 | 326,000,000원 |
| 2025.10 | 64.0㎡ | 24 | 362,000,000원 |
| 2025.07 | 60.95㎡ | 8 | 320,000,000원 |
| 2025.05 | 60.95㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2025.04 | 60.95㎡ | 18 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 321,600,000원 |
단순 최저가 210,000,000원은 최근 12개월 평균의 65.3%이지만, 이 수치만으로 “시세보다 35% 싸다”고 평가하면 안 됩니다. 실제 매수인이 부담하는 현 회차 실질취득은 253,740,000원이므로 시세 비교도 이 금액으로 해야 합니다. 그럼에도 253,740,000원은 최근 12개월 평균 321,600,000원과 최신 거래 326,000,000원보다 낮아, 인수액까지 반영한 뒤에도 가격 간격은 남아 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 임차인 이성호 보증금 | 250,000,000원 | 206,260,000원 |
| 2. 근저당 · 이제근 | 75,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 오케이저축은행 | 20,123,821원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 배당 후 매각대금이 소진됩니다. 근저당권자와 가압류권자는 미배당이 발생하지만 해당 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매수인에게 직접 승계되는 핵심 금액은 대항력 임차인의 미배당 보증금 43,740,000원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 해운대초등학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트 단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 해운대역이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(주거용 오피스텔)이며, 사건 용도 표기는 아파트입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 롯데캐슬스타는 828세대, 사용승인 기준 2020.09.02이며 비교 대상 면적은 60.95㎡입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·정비구역·온천지구에 해당하며, 공시지가는 5,629,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 광대로와 북동·남서·남동측 중로에 접하는 것으로 조사되어 있습니다.
- 실거래. 최근 12개월 평균은 321,600,000원, 최신 거래는 2026.02의 326,000,000원이며 최근 가격 추세는 +2.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가와 인수액을 반드시 합산. 현재 최저가 210,000,000원만 자금계획에 넣으면 안 됩니다. 현재 배당가정상 미배당 임차보증금 43,740,000원을 더한 실질취득은 253,740,000원입니다.
- 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 낙찰가 147,000,000원에 인수 105,858,000원, 3회 유찰 시 102,900,000원에 인수 149,340,600원입니다. 최저가만 내려가고 총부담은 250,000,000원 부근에 머무는 구조입니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 이성호는 대항력과 우선변제권이 있고 배당요구를 했습니다. 실제 배당액이 달라지면 매수인이 인수하는 잔액도 함께 달라집니다.
- 임차권등기 말소와 보증금 승계를 구별. 을구 7번 임차권등기 자체의 소멸만 보고 인수 0원으로 판단하면 안 됩니다. 매각물건명세서가 미배당 잔액 인수를 명시합니다.
- 용도 확인. 사건상 아파트 표기와 감정상 업무시설(주거용 오피스텔) 이용상태가 함께 확인되므로 실제 이용·공부 상태를 기준으로 판단해야 합니다.
- 매수신청 보증 기재 확인. 매각물건명세서 비고에는 신청채권자로부터 300,000,000원의 매수신청 보증이 있다고 기재되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “250,000,000원 보증금”을 먼저 봐야 한다
이 사건은 감정가 300,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 210,000,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 숫자를 그대로 취득가로 보면 권리분석의 핵심을 놓칩니다. 전입·점유가 말소기준권리보다 앞선 임차인 이성호의 보증금은 250,000,000원이고, 현재 배당가정에서는 43,740,000원이 매수인에게 승계됩니다. 따라서 현 회차 실질취득은 253,740,000원입니다.
다만 그 실질취득액을 기준으로 다시 시세를 보면 결과는 달라집니다. 최근 12개월 평균 321,600,000원, 최신 거래 326,000,000원보다 실질취득 253,740,000원이 낮고, 최근 가격 추세도 +2.0%입니다. 즉 권리는 인수형이라 복잡하지만, 인수까지 숫자로 반영한 뒤에도 가격 간격은 남는 물건입니다. 핵심은 “210,000,000원짜리 물건”으로 접근하는 것이 아니라, 대항력 보증금 승계를 포함한 약 250,000,000원대 취득 구조로 자금과 수익성을 계산하는 것입니다.
