창원지방법원 2024타경36014. 진주시 충무공동 센트럴타워 1층 106호의 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태 역시 근린생활시설이고, 매각물건명세서 비고에는 경계벽 없이 이용 중인 오픈상가로 기재돼 있습니다. 소유자는 주식회사찬빛입니다. 권리분석의 기준점은 2017.03.31. 설정된 주식회사경남은행 근저당권 396,000,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다.
현재 확인되는 임차인은 김형준입니다. 전입신고일은 2023.03.27., 보증금은 10,000,000원, 월세는 2,000,000원입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없고, 매수인에게 승계되는 보증금도 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심 위험은 임차보증금 인수가 아니라 7회 유찰된 상가의 가격·환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경36014 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 에나로128번길 17, 1층106호 (충무공동,센트럴타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상9층 건물 내 제1층 제106호 |
| 소유자 | 주식회사찬빛 |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 64,225,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 343,105,774원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2017.03.31. 경남은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 진주시 압류와 임의경매개시결정, 2025.01.13. 진주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 등기된 압류 가운데 이미 해제·말소된 등기도 확인됩니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 전입은 말소기준 이후
| 임차인 | 전입신고 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김형준 | 2023.03.27 | 10,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김형준의 전입신고일 2023.03.27.은 말소기준권리인 경남은행 근저당 설정일 2017.03.31.보다 늦습니다. 따라서 전입신고를 기준으로 한 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다.
③ 가격 — 7회 유찰, 그러나 시세 비교 자료 없음
감정가는 350,000,000원이고 현재 최저매각가는 64,225,000원입니다. 현재 회차는 7회 유찰, 감정가의 18.35%입니다. 다음 시나리오는 8회 유찰 시 51,380,000원, 9회 유찰 시 41,104,000원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 동일 또는 유사 상가의 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 크게 낮아졌다는 사실만 가지고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다. 특히 근린생활시설은 임대수익, 공실, 전용 위치, 동선과 개별 상권에 따라 가격 편차가 커서 7회 유찰 자체가 환금성 점검 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,225,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,556,050원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 396,000,000원 | 62,668,950원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 64,225,000원 가정 시 경남은행 근저당에 62,668,950원이 배당되고, 미배당액은 333,331,050원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 충무공동 진주시립이성자미술관 북동측 인근이며, 주변에는 근린생활시설과 오피스텔이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 제1층 제106호로 근린생활시설로 이용 중이며, 매각물건명세서상 경계벽 없이 이용 중인 오픈상가입니다.
- 도로. 건물 기준 남서측으로 왕복2차선도로에 접합니다.
- 설비. 건물 내 승강기, 전기, 위생, 급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·세로장방이며 공시지가는 3,681,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 비교 자료가 없으므로 64,225,000원만 보고 저가라고 판단하지 말고 인근 동일·유사 근린생활시설의 실제 거래와 임대조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 7회 유찰 원인. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지, 상권·공실·구분점포 형태·이용제약 때문인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 오픈상가 경계. 경계벽 없이 이용 중이라는 비고가 있으므로 실제 점유 범위와 물리적 구획, 독립 이용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 임차관계. 김형준의 보증금은 10,000,000원, 월세는 2,000,000원이며 전입은 말소기준 이후입니다. 현재 점유와 실제 영업·명도 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 세금. 국세·지방세 압류 이력이 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 배당 순서를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차 가정에서 경남은행 채권최고액 396,000,000원 중 미배당 333,331,050원이 발생합니다.
맺으며 — “권리는 가볍지만, 7회 유찰의 이유를 먼저 확인”
이 사건은 권리만 보면 비교적 선명합니다. 2017.03.31. 경남은행 근저당이 말소기준이고, 김형준의 전입은 2023.03.27.로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격 쪽에는 확인해야 할 것이 많습니다. 감정가 350,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가가 64,225,000원까지 내려왔지만, 동일·유사 물건의 실거래 시세가 없어 현재 가격이 시장보다 싼지는 판단할 수 없습니다. 게다가 경계벽 없이 이용 중인 근린생활시설입니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 검증 필요. 이 물건의 승부처는 낮아진 숫자 자체가 아니라 왜 7회 유찰됐는지를 확인하는 것입니다.
