창원지방법원 2024타경37314. 사천시 용강동 비룡벨로스텔라 15층 1502호입니다. 사건상 물건종류는 아파트로 분류되어 있으나, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 소유자는 주식회사마이더스건설이고, 2023년 11월 1일 사천시 압류가 말소기준권리입니다. 그보다 앞선 2021년 11월 10일 송종욱의 주민등록이 확인되므로 송종욱은 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인입니다.
표면적으로 보면 최저가가 감정가의 49%까지 떨어져 가격이 매우 낮아 보입니다. 그러나 이 사건은 단순히 “8회 유찰됐으니 싸다”로 끝낼 물건이 아닙니다. 송종욱의 보증금은 145,000,000원이고 현재 최저가 기준 예상배당은 87,655,940원이라 룰상 부족액 57,344,060원이 발생합니다. 다만 2026년 1월 22일자 확약서로 신청채권자 주택도시보증공사가 매수인에게 그 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하기로 했기 때문에, 송종욱 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 송종욱 관련 임차권에만 적용되며, 김문자의 미상 권리까지 없애 주는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경37314 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 중앙로 238, 15층1502호 (용강동, 비룡벨로스텔라) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) 용도 · 전용 84.8842㎡ 대상 |
| 건물 / 세대 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 내 15층 1502호 · 비룡벨로스텔라 28세대 · 2019.01.16 준공 |
| 소유자 | 주식회사마이더스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 89,670,000원 (8회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 149,311,247원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 주된 대항력 임차권은 확약, 별도 점유자는 미상
말소기준은 2023.11.01 사천시 압류입니다. 2024년 강제경매개시결정과 2025년 국세 압류는 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 송종욱의 임차권등기 자체는 2023.11.21에 설정됐지만, 실제 주민등록일은 2021.11.10이고 점유개시일은 2021.11.09로 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.10.28이고 배당요구가 있어 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 구조입니다.
| 임차인 | 점유·사용 | 전입 / 확정 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송종욱 | 제1502호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.10 / 2021.10.28 | 145,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 룰상 57,344,060원 · 2026.01.22 확약 |
| 김문자 | 현황조사·매각물건명세서 확인 | 미상 / 미상 | 보증금 미상 월차임 450,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
② 시세 비교 — 확약 반영 가격은 최근 실거래보다 낮다
가격 판단은 과거 전체 평균 137,041,666원보다 최근 12개월 평균 142,900,000원과 최신 거래 159,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 7.6% 높은 흐름으로 집계돼 하락 추세 데이터는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 82.95㎡ | 4 | 159,000,000원 |
| 2026.09 | 82.95㎡ | 4 | 159,000,000원 |
| 2026.04 | 84.88㎡ | 14 | 125,000,000원 |
| 2026.04 | 84.88㎡ | 12 | 98,500,000원 |
| 2025.12 | 82.95㎡ | 4 | 173,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 142,900,000원 |
현재 최저가 89,670,000원은 최근 12개월 평균의 62.8%입니다. 송종욱 관련 확약만 반영하면 실질취득 기준도 89,670,000원으로 볼 수 있어, 최근 시세와의 가격 차이는 분명합니다. 다만 2026년 4월에는 동일 면적대 12층이 98,500,000원에 거래된 사례도 있어, 감정가 183,000,000원 자체를 시세 기준으로 삼는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,014,060원 |
| 1. 임차인 송종욱 보증금(우선변제) | 145,000,000원 | 87,655,940원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 149,311,247원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 송종욱 보증금 부족분은 57,344,060원으로 매수인 인수액에 잡히지만, 2026.01.22 확약에 따라 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 단, 김문자의 보증금·대항력은 확인되지 않아 별도 위험으로 남습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천시 용강동 삼천포제일중학교 남서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 운행횟수 등을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건 분류는 아파트지만 감정평가에서는 업무시설(오피스텔) 용도로 확인했습니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인은 곤란했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물의 최상층 15층 1502호이며, 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·규제. 남서측 대로, 북서측 세로에 접하며 제2종일반주거지역입니다. 가축사육제한구역에 포함되고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 점검. 비룡벨로스텔라는 28세대 규모이고, 이 물건은 8회 유찰됐습니다. 최근 거래는 존재하지만 거래가격 편차가 98,500,000원부터 173,000,000원까지 커 개별 호수 상태와 용도 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.01.22 제출된 주택도시보증공사의 배당 부족액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약이 이 사건 매수인에게 그대로 적용되는지 원문을 확인하세요.
- 김문자 권리 확인. 전입신고일·보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능 여부와 승계 가능 금액을 확인하기 전에는 총 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 용도 재확인. 사건상 아파트, 감정상 업무시설(오피스텔) 이용상태로 기재돼 있습니다. 내부 이용상태와 건축물대장·현황을 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 가격 기준. 감정가 183,000,000원보다 최근 12개월 평균 142,900,000원과 최신 거래 159,000,000원을 우선 참고하세요. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 62.8%입니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 현재 8회 유찰이고 단지 경매 평균도 6.4회입니다. 단순 할인율뿐 아니라 점유·용도·내부상태·환금성 요인을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금·명도. 체납 관리비, 당해세, 실제 점유관계와 명도 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·감정평가서와 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격은 싸졌지만, 권리는 한 줄 더 확인해야 한다”
이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 대항력 있는 송종욱의 보증금 145,000,000원 중 현재 최저가에서 배당되지 않는 57,344,060원은 원칙적으로 매수인 인수 대상이지만, 주택도시보증공사의 확약 때문에 실질 0원으로 정리됩니다. 이 점만 보면 대항력 인수형 경매의 가장 큰 부담이 제거됐습니다.
둘째, 김문자는 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 그래서 이 사건을 “인수 0원 확정”이라고 결론내리면 안 됩니다. 확약은 송종욱 관련 임차권에만 적용되고, 확약 밖 미상 임차인 위험은 그대로 남기 때문입니다. 가격은 최저가 89,670,000원으로 최근 12개월 평균 142,900,000원의 62.8%까지 내려와 분명한 할인 구간이지만, 8회 유찰과 28세대 규모, 아파트 분류와 오피스텔 이용상태의 차이까지 함께 점검해야 합니다. 가격은 매력적, 주된 인수는 확약으로 해소, 그러나 미상 임차인 확인 전까지 권리는 보류. 이 물건의 최종 판단 포인트입니다.
