부산지방법원 2025타경5802. 정관온천 1층 113호로, 감정평가상 근린생활시설이며 현재 음식점 “정관 호떡＆ 팥빙수”로 이용 중입니다. 권리의 기준점은 2024.06.18. 주식회사대우건설의 가압류 820,782,555원입니다. 그보다 앞서 설정됐던 부산은행·신한은행 등의 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소되어 현재 인수대상으로 남아 있지 않습니다.
문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 임차인 윤효주는 2019.03.19 전입했고, 보증금 30,000,000원·월세 1,800,000원으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준권리인 2024.06.18보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 반면 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권은 인정되지 않는 구조로 계산됐고, 그 결과 배당에서 보증금을 회수하지 못한 30,000,000원 전액을 낙찰자가 인수하는 것으로 산정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5802 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 715-1 정관온천 1층113호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 정관읍 정관8로 16-5 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(음식점, 상호: 정관 호떡＆ 팥빙수) |
| 소유자 | 진방용 · 2015.05.22 소유권이전 · 거래가액 399,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 448,000,000원 / 313,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 952,624,835원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 등기 발행일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인이 핵심
현재 등기부의 말소기준은 2024.06.18 주식회사대우건설 가압류 820,782,555원입니다. 이어 2025.09.04 같은 채권자의 강제경매개시결정이 등기됐고, 두 권리는 매각으로 소멸합니다. 과거 부산은행 근저당 1,200,000,000원·9,000,000,000원, 신한은행 근저당 221,000,000원·56,400,000원, 화승스파 근저당 30,000,000원은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤효주 | 정관온천 113호 · 주거 | 2019.03.19 | 30,000,000원 | 1,800,000원 | 대항력 있음 우선변제권 없음 30,000,000원 승계 |
윤효주는 2025.09.12 배당요구를 했습니다. 그러나 확정일자가 확인되지 않아 배당 계산상 우선변제권이 없고, 현재 회차에서도 임차보증금에 대한 배당액은 0원입니다. 이에 따라 낙찰자는 보증금 30,000,000원을 별도로 부담하는 구조입니다.
③ 위반건축물 — 권리와 별개의 물건 리스크
매각물건명세서와 감정평가 기타참고사항에는 본건 건물이 “기장군청 건축과-61479(2024.11.6)호에 의거 건축법 위반사항이 있어 위반건축물로 등재” 되어 있다고 기재돼 있습니다. 공부와의 차이는 없다고 조사됐지만, 위반건축물 등재 사실 자체는 별도로 확인해야 할 핵심 물건 리스크입니다.
④ 예상배당표 (매각가 313,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,190,400원 |
| 인수 · 임차인 윤효주 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주식회사대우건설 | 820,782,555원 | 308,409,600원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주식회사대우건설 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 주식회사대우건설 청구금액 중 308,409,600원이 배당되고, 512,372,955원이 미배당으로 남는 계산입니다. 윤효주 보증금 30,000,000원은 배당되지 않아 매수인 인수로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액은 그대로
| 회차 | 매각가 | 임차인 인수 | 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 313,600,000원 | 30,000,000원 | 343,600,000원 | 512,372,955원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 219,520,000원 | 30,000,000원 | 249,520,000원 | 605,135,835원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 153,664,000원 | 30,000,000원 | 183,664,000원 | 670,069,851원 |
이 사건은 보증금 30,000,000원이 낙찰가보다 큰 구조가 아니므로, 낙찰가가 내려가면 실질취득액도 함께 내려갑니다. 다만 어느 시나리오에서도 30,000,000원 인수 자체는 사라지지 않습니다. 현재 회차 343,600,000원, 2회 유찰 시 249,520,000원, 3회 유찰 시 183,664,000원이 각각 매수자의 실질취득 부담입니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 근린생활시설이며, 현재 음식점 “정관 호떡＆ 팥빙수”로 이용 중입니다.
- 입지. 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 정관중학교 동측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·업무시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하며 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 북서측·북동측 약 15m 내외 포장도로, 남서측 약 12m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·온천공보호구역·택지개발지구 등에 해당합니다.
- 공시지가. 2,346,000원/㎡이며 토지면적은 1,767.7㎡로 조사돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상5층 건물 내 1층 113호입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재경보 및 탐지·승강기·옥내소화전 설비가 되어 있습니다.
- 위반사항. 건축법 위반사항으로 위반건축물 등재가 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차는 최저가 313,600,000원이 아니라 임차보증금 30,000,000원을 더한 343,600,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 승계. 윤효주 보증금 30,000,000원은 배당액 0원으로 계산되어 매수인이 전액 인수하는 구조입니다.
- 점유 용도 확인. 임차인 조사에는 ‘주거’, 감정 이용상태에는 ‘근린생활시설(음식점)’이 기재되어 있으므로 실제 점유·사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 기장군청 건축과-61479(2024.11.6) 관련 위반 내용과 시정 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없어 현재 실질취득액 343,600,000원의 시장가격 경쟁력을 이 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 3.136억”만 보면 안 된다
이 물건은 감정가 448,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 313,600,000원까지 내려왔습니다. 하지만 낙찰자가 실제로 부담하는 금액은 거기서 끝나지 않습니다. 2019.03.19 전입한 대항력 임차인 윤효주의 보증금 30,000,000원을 전액 인수하므로, 현재 회차의 실질취득액은 343,600,000원입니다.
여기에 기장군청의 건축법 위반사항에 따른 위반건축물 등재까지 있습니다. 과거 근저당권들은 이미 말소됐고 현재 가압류도 매각으로 소멸하지만, 이 사건의 승부처는 등기 말소가 아니라 임차보증금 승계와 위반건축물 리스크입니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 현재 가격을 싸다고 단정해서도 안 됩니다. 권리는 확인 가능하지만, 인수와 물건 리스크를 함께 가격에 반영해야 하는 사건입니다.
