창원지방법원 2024타경109001. 경남 창원시 진해구 경화동에 있는 시동 3층 303호, 공부상 다세대이면서 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 7,900만원이지만, 거듭된 유찰로 현재 최저매각가는 163만 2,000원까지 낮아졌습니다. 언뜻 보기에는 감정가 대비 파격적인 할인처럼 보이지만, 이 경매의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 임차인의 선순위 대항력과 미확정 보증금, 그리고 장기간 유찰된 노후 소규모 공동주택의 환금성을 함께 살펴야 합니다.
등기부상 현재 소유자는 강동주이며, 2005년 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 현재 유효한 근저당권은 없고, 말소기준은 2019년 1월 8일 창원시성산구의 압류입니다. 그 이후 압류·가압류와 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 등기상 채권이 소멸하는 것과 선순위 임차인의 보증금 인수 문제가 해결되는 것은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경109001 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 충장로273번길 25, 시동 3층 303호 경화동 1150-8 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정상 연립주택으로 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하 1층·지상 3층 중 3층 303호 |
| 사용승인일 | 1984.12.29 |
| 참고 단지 | 삼부 · 33세대 |
| 소유자 | 강동주 (2005.02.07. 임의경매 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 | 79,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,632,000원 (12회 유찰) |
| 유찰 후 가격비율 | 감정가의 약 2.07% |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 신청채권자 | 근로복지공단 |
| 청구금액 | 17,849,470원 |
| 말소기준권리 | 2019.01.08. 창원시성산구 압류 (갑구 11번) |
| 현재 근저당권 | 없음 (과거 설정된 근저당권은 말소) |
| 실제 임차인 | 2명 · 강동휘, 지주택 |
| 매수인 인수 | 강동휘 6,000원 추정 + 지주택 보증금 미상 |
① 권리 흐름 — 압류는 지워져도 임차관계는 남을 수 있다
등기부의 흐름은 복잡해 보이지만 핵심은 명확합니다. 1988년 한국주택은행 근저당권과 2002년 강동주 전세권은 2005년 매각으로 말소됐고, 2009년 창원신용협동조합 근저당권도 2018년에 말소됐습니다. 2013년 케이티캐피탈 가압류, 2019년 경남은행 가압류와 과거 세금·건강보험 관련 압류 중 일부 역시 이미 말소된 상태입니다.
현재 기준이 되는 권리는 2019.01.08. 창원시성산구의 압류입니다. 이후 등기된 국의 압류, 근로복지공단 가압류 및 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 과거 회생절차는 2021년 폐지됐고 관련 개시등기와 보전처분도 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 하나는 미상
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 | 배당 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 강동휘 전부 |
전입 2008.10.09 확정일자 미상 |
6,000원 | 대항력 有 우선변제 미확인 승계 없음 | 배당요구 2024.09.03 예상배당 0원 6,000원 인수 추정 |
| 지주택 주거 |
전입 2008.11.20 확정 2024.07.24 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 확인 필요 승계 없음 | 배당요구 확인 필요 인수금액 미확정 |
강동휘의 보증금 6,000원은 기재된 금액 그대로 반영했습니다. 지주택은 보증금액이 확인되지 않은 상태이므로 0원으로 단정하지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고인은 없으며 실제 임차인은 2명입니다.
강동휘. 2008년 10월 전입으로 말소기준권리보다 선순위입니다. 보증금은 6,000원으로 기재돼 있고 2024년 9월 배당요구를 했습니다. 현재의 예상배당에서는 우선변제액이 반영되지 않아 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 확정일자가 확인되지 않는 만큼 실제 우선변제 요건과 배당 결과는 원본 확인이 필요합니다.
지주택. 2008년 11월 전입에 2024년 7월 24일 확정일자가 확인됩니다. 그러나 보증금액을 알 수 없어 미배당액과 매수인 인수액을 산정할 수 없습니다. 선순위 전입만으로 보증금 전체의 인수를 확정할 수는 없지만, 점유·임대차계약·대항력 유지 여부를 확인하기 전까지는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만, 비교 가능한 시세인가?
참고 거래는 삼부 33세대의 과거 실거래입니다. 분석 대상의 기준 면적은 61.11㎡로 제시돼 있지만, 확인되는 거래는 40.68㎡~53.19㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 최신 거래도 2023년 9월이므로 현재 시세를 직접 나타내는 자료로 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 43.74㎡ | 3층 | 57,000,000원 |
| 2023.08 | 41.04㎡ | 2층 | 60,000,000원 |
| 2023.03 | 40.68㎡ | 1층 | 37,000,000원 |
| 2022.03 | 40.68㎡ | 2층 | 61,500,000원 |
| 2021.10 | 43.74㎡ | 1층 | 36,000,000원 |
| 2021.08 | 53.19㎡ | 2층 | 40,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 48,583,333원 |
| 집계상 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 51,333,333원 |
전체 실거래 6건의 평균은 48,583,333원, 집계상 최근 12개월 거래 3건의 평균은 51,333,333원입니다. 마지막 거래인 2023년 9월 가격은 57,000,000원이며, 집계상 최근·과거 거래가격 추세는 +12.0%입니다. 다만 최근이라는 집계 구분과 달리 확인되는 거래가 모두 2023년 이전이므로, 이 상승률을 2026년의 가격 상승 추세로 해석해서는 안 됩니다.
현재 최저가 1,632,000원은 위 집계 평균의 약 3.2%입니다. 단순 비율만 보면 매우 낮지만, 비교 주택과 면적이 다르고 임차인 인수액이 확정되지 않았으며, 장기간 실제 낙찰이 이뤄지지 않은 점까지 함께 보면 이 비율을 곧바로 시세 할인율이나 투자수익률로 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,632,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 429,376원 |
| 인수 · 임차인 강동휘 보증금 | 6,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 15,981,190원 | 1,202,624원 |
| 3. 경매신청채권 · 근로복지공단 | 17,849,470원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상 집행비용 429,376원과 채권자 배당 1,202,624원의 합계는 매각대금 1,632,000원입니다. 강동휘 보증금 6,000원은 배당대금에서 지급되지 않고 매수인 인수금액으로 별도 계산했습니다. 지주택의 미확정 보증금, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 확정 반영되지 않았습니다.
집행비용은 매각대금의 약 26.3%로 추정됩니다. 채권자 청구 합산액은 33,830,660원, 예상배당은 1,202,624원, 시뮬레이션상 미배당 합계는 32,628,036원입니다. 다만 가압류와 경매신청채권 모두 근로복지공단 명의이므로 청구채권의 중복·포함 관계를 확인하지 않은 단순 합산 결과입니다. 이 미배당액을 별개의 확정 채무총액으로 보거나, 모두 매수인이 인수하는 금액으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 회차별 시뮬레이션 — 더 내려가도 위험은 사라지지 않는다
| 가정 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (12회 유찰) | 1,632,000원 | 1,202,624원 | 32,628,036원 | 6,000원 + 미상 |
| 13회 유찰 시 | 1,142,400원 | 721,837원 | 33,108,823원 | 6,000원 + 미상 |
| 14회 유찰 시 | 799,680원 | 385,286원 | 33,445,374원 | 6,000원 + 미상 |
추가 유찰을 가정하면 매각대금은 1,142,400원, 다시 유찰되면 799,680원까지 내려가는 시나리오입니다. 그러나 강동휘의 예상 인수액 6,000원은 그대로 남고, 지주택의 인수 가능 금액은 여전히 미확정입니다. 가격이 내려간다는 사실만으로 실질취득원가가 같은 비율로 줄어든다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 진해구 경화동 소재 경화초등학교 남서측 인근으로, 연립·다세대주택과 단독주택이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 대중교통 등 전반적인 교통 여건은 보통입니다. 북측과 동측으로 각각 약 8m 폭의 포장도로에 접합니다.
- 건물 상태. 1984.12.29. 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지·타일, 창호는 샷시 마감입니다. 위생·급배수·급탕·난방·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워 인근 유사 부동산의 통상적인 상태를 가정해 평가했습니다. 따라서 실제 내부 노후도와 수선비용은 현장 확인이 필요합니다.
- 토지 및 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 지원항공작전기지, 비행안전제4구역(지원)에 해당합니다. 공시지가는 622,800원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 감정평가에서 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 33세대의 노후 소규모 공동주택으로, 확인되는 실거래가 오래됐고 대상과 면적도 다릅니다. 여기에 12회 유찰 이력이 겹쳐 매수 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 강동휘 임대차 원본. 보증금 6,000원의 실제 계약상 금액, 전입·점유 유지 여부, 확정일자, 배당요구 및 인수 범위를 확인해야 합니다.
- 지주택 보증금 확인. 계약서·매각물건명세서·현황조사·전입세대 관련 자료를 대조해 보증금과 실제 임대차관계, 대항력, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 이 항목이 확정되지 않으면 입찰가 산정의 전제가 성립하지 않습니다.
- 중복 점유관계. 강동휘는 전부 점유로 기재돼 있고 지주택도 주거 임차인으로 나타납니다. 두 사람의 실제 점유 범위와 관계를 확인해야 합니다.
- 압류·조세채권. 창원시성산구와 국의 압류에 따른 조세 관련 우선배당 및 매각 후 말소 처리를 확인해야 합니다. 임차인의 배당 가능액에도 영향을 줄 수 있습니다.
- 근로복지공단 채권. 가압류 청구액 15,981,190원과 경매신청 청구액 17,849,470원이 실제로 별개의 채권인지, 일부 중복되는 금액인지 확인해야 합니다.
- 현장 상태와 명도. 노후 건물의 내부 상태, 설비·누수·수선 필요성, 실제 점유자 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비·기타 비용. 미납 공용관리비와 취득 관련 비용, 명도 및 수선 부담을 별도로 검토해야 합니다.
- 입찰 조건. 매각기일 2026.11.10의 진행 여부, 최저매각가·매각조건·입찰보증금 및 최신 매각물건명세서를 법원 공고 원본으로 재확인해야 합니다.
- 시세 재조사. 2023년 이전의 면적이 다른 거래만으로 현재 매각 가능가격을 산정하지 말고, 실제 대상 호수와 비교 가능한 거래 및 현재 시장 수요를 확인해야 합니다.
맺으며 — “163만원이라는 가격표보다 중요한 것”
감정가 7,900만원이던 연립주택을 최저가 163만 2,000원에 살 수 있다는 사실은 분명 눈길을 끕니다. 그러나 이 경매는 숫자만 보고 접근하기에는 확인되지 않은 위험이 너무 많습니다.
말소기준권리 이전에 전입한 임차인이 2명 있고, 강동휘의 보증금 6,000원은 인수되는 것으로 추정됩니다. 더 중요한 지주택의 보증금은 확인되지 않아 실질취득원가를 확정할 수 없습니다. 여기에 12회 유찰된 노후 소규모 연립주택이라는 특성과, 면적이 일치하지 않는 과거 거래만으로는 현재 시세를 판단하기 어렵다는 문제가 함께 존재합니다.
따라서 결론은 D등급, 입찰 판단 보류입니다. 선순위 임차관계와 인수보증금, 점유상태, 실제 환금성을 확인하기 전에는 감정가 대비 2.07%라는 낮은 최저가를 투자 기회로 평가해서는 안 됩니다. 이 물건에서 먼저 확보해야 할 것은 더 낮은 입찰가격이 아니라 확정된 인수액과 검증 가능한 시세입니다.
