3,331,000원
창원지방법원 2024타경109001. 진해구 경화동의 다세대 물건으로, 감정평가상 현재 연립주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 3층 건물의 3층 303호이며 사용승인일은 1984.12.29.입니다. 현재 소유자는 강동주이고, 2005.01.25. 임의경매 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다.
등기부상 현재 권리 흐름의 기준은 2019.01.08. 창원시성산구의 압류입니다. 이후 국의 압류, 근로복지공단의 가압류 및 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부보다 먼저 시작된 점유관계입니다. 강동휘는 2008.10.09., 지주택은 2008.11.20. 전입해 모두 말소기준보다 앞서므로 대항력이 인정된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경109001 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 충장로273번길 25, 시동 3층 303호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 이용 · 지하1층/지상3층 중 3층 303호 |
| 소유자 | 강동주 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 3,331,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 근로복지공단 / 17,849,470원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 1984.12.29. |
① 권리 흐름 — 등기 권리보다 선순위 임차인이 핵심
말소기준은 2019.01.08. 창원시성산구 압류입니다. 그 뒤의 2020.09.14. 국 압류, 2023.01.19. 근로복지공단 가압류, 2024.07.11. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 두 임차인의 전입일은 모두 이보다 10년 이상 빠릅니다. 따라서 이 사건은 “등기상 후순위 권리는 지워지지만, 점유관계에서 인수 가능성이 남는” 형태입니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강동휘 · 전부 | 2008.10.09 / 없음 | 6,000원 | 2024.09.03 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 6,000원 인수 |
| 지주택 · 주거 | 2008.11.20 / 2024.07.24 | 미상 (기재액 0원) | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수액 미상 |
매각물건명세서에는 연립주택으로 이용 중이며 대항력 있는 임차인이 존재하는 것으로 기재돼 있습니다. 지주택의 보증금은 미상으로 확인돼 추가 보완이 필요한 핵심 항목입니다.
② 시세 비교 — 최저가 6.5%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
삼부의 거래 표본은 총 6건이며 전체 평균은 48,583,333원, 최근12개월 평균은 51,333,333원, 최신 거래는 2023.09. 57,000,000원입니다. 표면 최저가 3,331,000원은 최근12개월 평균의 6.5%에 불과합니다.
하지만 이 숫자를 그대로 가격 메리트로 바꾸면 안 됩니다. 대상 전용면적은 61.11㎡인 반면, 거래 표본은 40.68㎡·41.04㎡·43.74㎡·53.19㎡ 등으로 대상과 면적이 일치하지 않습니다. 더 중요한 것은 대항력 임차인의 인수 문제입니다. 알려진 인수액 6,000원 외에 지주택의 보증금이 미상이므로 실질취득비용 자체가 아직 확정되지 않았습니다. 따라서 최저가가 시세의 6.5%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”고 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 43.74㎡ | 3 | 57,000,000원 |
| 2023.08 | 41.04㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2023.03 | 40.68㎡ | 1 | 37,000,000원 |
| 2022.03 | 40.68㎡ | 2 | 61,500,000원 |
| 2021.10 | 43.74㎡ | 1 | 36,000,000원 |
| 2021.08 | 53.19㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 51,333,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 3,331,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 459,958원 |
| 인수 · 임차인 강동휘 보증금 | 6,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 15,981,190원 | 2,871,042원 |
| 3. 경매개시결정 · 근로복지공단 | 17,849,470원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 33,830,660원 중 예상배당은 2,871,042원이고 미배당은 30,959,618원입니다. 강동휘의 보증금 6,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 지주택의 미상 보증금은 위 배당표 금액에 포함돼 있지 않으므로 실질취득비용은 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경화초등학교 남서측 인근에 위치하며, 연립·다세대주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 등 제반 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상3층 중 3층 303호이며 사용승인일은 1984.12.29.입니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 폭 약 8m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 비행안전제4구역(지원), 지원항공작전기지, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 622,800원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 1,647.4㎡입니다.
- 현장확인. 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 인근 유사 부동산의 통상적 상태를 상정해 감정평가했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지주택 보증금 확인. 이 금액이 확정되기 전에는 실질취득비용과 시세 대비 메리트를 확정할 수 없습니다.
- 강동휘 인수 확인. 배당표상 보증금 6,000원은 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
- 점유 범위 확인. 강동휘는 전부 점유, 지주택은 주거로 기재돼 있어 실제 점유관계와 중복 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 거래가 단순비교 금지. 대상 전용 61.11㎡와 거래 표본 40.68㎡~53.19㎡가 일치하지 않습니다.
- 노후·소규모 환금성 점검. 33세대, 1984.12.29. 사용승인, 평균 유찰 10.0회라는 특성을 함께 봐야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 곤란했습니다. 수리비가 실질취득비용에 추가될 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임대차 관계를 입찰 전 직접 다시 확인하세요.
맺으며 — “333만원”보다 먼저 봐야 할 것은 인수액이다
이 사건은 숫자만 보면 극단적으로 싸 보입니다. 감정가 79,000,000원이 10회 유찰돼 최저가가 3,331,000원까지 내려왔고, 최근12개월 거래 평균 51,333,333원의 6.5% 수준입니다. 그러나 권리분석의 결론은 반대 방향입니다. 대항력 임차인이 2명이고, 강동휘의 보증금 6,000원은 매수인 인수로 계산되며, 지주택의 보증금은 아직 미상입니다.
따라서 이 물건의 승부처는 “최저가가 얼마나 싸냐”가 아니라 “대항력 임차인의 총 인수액이 얼마냐”입니다. 추가 보증금이 확정되기 전에는 실질취득비용을 시세와 비교할 수 없고, 10회 유찰·33세대·1984년 사용승인이라는 환금성 부담도 함께 남습니다. 표면가는 낮지만, 권리와 실질취득비용은 아직 닫히지 않은 사건으로 보는 것이 맞습니다.
