감정가의 6%까지 내려왔지만, 실질취득가는 아직 ‘미상’ — 창원 삼부 303호

창원지방법원 2024타경109001. 창원시 진해구 경화동의 다세대 물건으로, 감정평가상 현재 연립주택으로 이용 중입니다. 최저매각가는 4,759,000원으로 감정가 79,000,000원에서 9회 유찰됐습니다. 숫자만 보면 극단적인 저가처럼 보이지만, 권리분석의 중심은 가격이 아닙니다. 2008년 전입한 점유자 2명이 2019년 말소기준 압류보다 앞서고, 한 명의 보증금은 확인되지 않았습니다.

등기상 과거의 한국주택은행 근저당·강동주 전세권과 2003~2004년 압류·경매·가압류는 2005.02.07 임의경매 매각 과정에서 말소됐습니다. 2009년 설정된 창원신용협동조합 근저당도 2018.05.14 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 등기 권리의 기준점은 2019.01.08 창원시성산구 압류입니다. 그 이후 등기된 압류·가압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인의 전입은 이 기준일보다 빠르므로 별도입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심

말소기준권리는 2019.01.08 창원시성산구 압류입니다. 이후의 압류·가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 등기만 보면 1988년 근저당이나 2002년 전세권 같은 오래된 항목이 눈에 띄지만, 해당 권리들은 2005.02.07 임의경매 매각으로 이미 말소됐습니다. 창원신용협동조합 근저당 역시 2018.05.14 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 확인된 6,000원보다 ‘미상’이 더 크다

실제 임차인은 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 강동휘는 전입이 말소기준보다 빠르고 우선변제권이 없어 확인된 보증금 6,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 지주택은 전입일과 확정일자가 기재돼 있지만 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 보증금이 없다고 볼 수 없고, 대항력 가능·보증금 미상으로 취급해야 합니다.

③ 시세 비교 — 9.3%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다

삼부의 거래 표본 6건 가운데 집계상 최근 12개월 평균은 51,333,333원, 최신 거래는 2023.09의 57,000,000원입니다. 최저가 4,759,000원은 최근 평균의 9.3%에 불과하고, 최근 표본은 이전 표본보다 12.0% 높은 흐름으로 집계됐습니다.

다만 대상면적은 61.11㎡인데 비교 거래는 40.68㎡~53.19㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 최신 거래도 2023.09이므로 매각기일 2026.07.23과 시차가 큽니다. 무엇보다 미상 임차보증금이 남아 있어 최저가와 실거래를 바로 비교하면 안 됩니다. 4,759,000원이 시세의 9.3%라는 사실은 최저가격의 할인율일 뿐, 실질취득가의 할인율이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 4,759,000원 가정)

산식상 총 채권액은 263,486,949원, 배당액은 4,273,338원, 미배당액은 259,213,611원입니다. 확인된 임차인 인수액은 6,000원이나 지주택의 보증금은 포함되지 않았습니다. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 집행비용 뒤에서 우선 차감돼 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경화초등학교 남서측 인근으로, 연립·다세대주택과 단독주택이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상3층 건물로, 사용승인일은 1984.12.29입니다.
• 도로. 북측과 동측으로 각각 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 622,800원/㎡입니다. 비행안전제4구역과 지원항공작전기지에 포함됩니다.
• 현황. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 이해관계인이 없어 내부 확인이 곤란했고, 인근 유사 부동산의 통상적인 상태를 전제로 감정됐습니다.
• 환금성. 33세대, 1984년 사용승인 건물이며 비교 거래 면적도 대상과 일치하지 않아 처분가격 산정의 불확실성이 큽니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 지주택 보증금 확인. 보증금 액수, 임대차계약서, 실제 지급내역, 점유 범위와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 대항력 성립요건 확인. 전입일만으로 결론 내리지 말고 실제 인도·점유 유지 여부와 주민등록 상태를 원본으로 대조해야 합니다.
• 강동휘 인수 확인. 배당표상 보증금 6,000원 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
• 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 존재하면 배당금이 우선 차감될 수 있습니다.
• 말소된 과거 권리 확인. 2005.02.07 및 2018.05.14 말소된 근저당·전세권·압류가 실제 배당요구채권으로 남아 있는지 원본을 대조해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 조사가 이뤄지지 않았으므로 수리 범위와 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 시세 표본 보정. 최신 거래가 2023.09이고 비교 면적이 40.68㎡~53.19㎡로 대상면적 61.11㎡와 다릅니다.
• 입찰가 기준. 최저가 4,759,000원이 아니라 ‘낙찰가 + 확정 인수보증금 + 미상 보증금 위험’을 기준으로 상한을 정해야 합니다.

맺으며 — “475만 원짜리 집”이 아니라 “총비용 미상 물건”

감정가 79,000,000원이 9회 유찰돼 4,759,000원까지 내려왔다는 사실은 강한 시각적 착시를 만듭니다. 비교 거래 평균 51,333,333원과 비교하면 9.3%에 불과하지만, 대상과 비교 거래의 면적이 다르고 최신 거래도 2023.09에 그칩니다.

결정적인 문제는 임차인입니다. 강동휘의 확인된 인수액 6,000원은 작지만, 지주택은 2008.11.20 전입하면서 보증금이 확인되지 않았습니다. 이 보증금이 낙찰가보다 크고 대항력이 인정된다면, 낙찰가가 아무리 내려가도 매수인의 실질취득가는 미배당 보증금만큼 다시 올라갑니다. 등기 후순위 권리는 소멸하지만 임차 위험은 남습니다.

따라서 결론은 명확합니다. 가격은 판단 보류, 임대차 원본 확인 전 입찰 금지. 이 물건은 최저가가 낮아서 좋은 물건이 아니라, 확인되지 않은 총비용 때문에 등급이 낮은 물건입니다.