창원지방법원 2024타경110919. 김해시 삼계동 탑클라우드 3층 301호입니다. 공부상 용도는 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용중입니다. 감정가 202,000,000원에서 10회 유찰되어 현재 최저매각가는 8,517,000원까지 내려왔습니다.
하지만 이 사건에서 가장 먼저 볼 숫자는 최저가가 아닙니다. 임차인 김경미의 전입신고일은 2015.05.11이고, 말소기준권리는 김해시 압류가 들어온 2019.07.29입니다. 전입이 말소기준보다 앞서므로 대항력 문제가 생기는데, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 가능·인수액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경110919 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 해반천로130번길 33, 3층301호 (삼계동,탑클라우드) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상13층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 박정일 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 8,517,000원 (10회 유찰) |
| 청구금액 | 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
등기부상 현재 말소기준은 2019.07.29 김해시 압류입니다. 이후 2020.09.18 김해시 압류, 2022.11.21 정광열 가압류 60,000,000원, 2022.12.01 김종일 가압류 40,000,000원, 2023.03.23 국 압류, 2023.04.17 강남구 압류, 2024.08.19 현재 강제경매개시결정, 2024.10.21 영등포구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금이 비어 있는 게 최대 변수
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경미 | 전체 | 2015.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김경미는 2024.09.19 배당요구를 했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 배당으로 얼마를 회수하고 얼마가 남는지 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 최저매각가 8,517,000원만 기준으로 실질취득비용을 판단해서는 안 됩니다.
③ 현재 회차 배당 — 8,517,000원으로는 채권 대부분이 남는다
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 553,306원 |
| 2. 가압류 · 정광열 | 60,000,000원 | 7,963,694원 |
| 3. 가압류 · 김종일 | 40,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김경미 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 매각가 8,517,000원 기준 채권합계 245,000,000원, 채권자 배당 7,963,694원, 미배당 237,036,306원입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 존재하면 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 임차인 보증금은 확인되지 않아 위 배당표만으로 매수인 인수액을 0원이라고 판단할 수 없습니다.
④ 유찰 흐름 — 감정가 202,000,000원에서 10회 유찰
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (10회 유찰, 감정가 4%) | 8,517,000원 | 7,963,694원 | 237,036,306원 |
| 11회 유찰 시 (감정가 3%) | 5,961,900원 | 5,454,586원 | 239,545,414원 |
| 12회 유찰 시 (감정가 2%) | 4,173,329원 | 3,698,209원 | 241,301,791원 |
가격은 이미 감정가에서 크게 내려왔지만, 이 사건은 실거래 자료가 없어 시장가격과의 비교 자체를 할 수 없습니다. 더구나 용도는 근린시설이고 실제로는 오피스텔로 이용중이며, 대항력 가능 임차인의 보증금이 미상입니다. 따라서 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 가점할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 삼계동 북부동 행정복지센터 남동측 인근. 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 공부상 근린시설이며 감정평가 현황은 오피스텔로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상13층 건물 내 3층 301호이며 위생·급배수·도시가스 난방·소방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역·지구단위계획구역이며 공시지가 1,972,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측·남측 폭 약 12~15미터 포장도로와 접하고 동측은 보행자전용도로와 접합니다.
- 현장확인. 이해관계인 부재로 내부확인이 불가능해 유사물건·공부·외부관찰을 기준으로 평가되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본. 김경미의 보증금과 확정일자를 반드시 확인해야 합니다. 이 두 값이 실질취득비용을 좌우합니다.
- 점유·관계인 확인. 김경미가 현재 경매 채권자이면서 임차인으로 조사된 경위를 계약서·송금자료·점유자료로 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 김해시·국·강남구·영등포구 압류가 존재하므로 당해세 여부와 배당 선순위를 확인해야 합니다.
- 공매 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 이력이 있으므로 공매 진행·취소 상태와 현재 경매의 관계를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 근린시설과 현황상 오피스텔 이용의 적법성·영업 또는 주거 이용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 내부확인이 되지 않았으므로 실제 구조·시설·관리상태를 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 가격 착시 금지. 10회 유찰과 8,517,000원이라는 숫자만 보고 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 임차보증금 확인 후 실질취득비용으로 판단해야 합니다.
맺으며 — 싼 가격이 아니라 ‘모르는 인수액’이 핵심
이 물건은 감정가 202,000,000원에서 10회 유찰되어 최저매각가가 8,517,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 권리분석에서는 반대로 접근해야 합니다. 임차인 김경미의 전입 2015.05.11이 말소기준 2019.07.29보다 앞서고, 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서 매수인 인수를 0원이라고 단정하거나, 최저가를 곧바로 실질취득비용으로 볼 수 없습니다.
여기에 근린시설 등기·오피스텔 이용, 10회 유찰, 세금 압류, 공매공고 이력, 내부 미확인까지 겹칩니다. 결론은 가격이 아니라 임대차 원본 확인이 먼저입니다. 보증금이 확인되기 전에는 “851만원에 사는 물건”이 아니라 실질취득비용을 아직 계산할 수 없는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
