창원지방법원 2024타경110919. 경남 김해시 삼계동 탑클라우드 3층 301호입니다. 용도는 근린시설이며, 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가 202,000,000원에서 12회 유찰되어 최저매각가가 4,173,000원까지 떨어진 물건입니다. 일반적인 경매라면 이렇게 큰 가격 하락에 관심이 집중되겠지만, 이 물건은 권리관계부터 살펴야 합니다.

등기부상 말소기준권리는 2019년 7월 29일 김해시 압류입니다. 그런데 임차인 김경미의 전입일은 2015년 5월 11일입니다. 말소기준보다 먼저 전입했고, 매각물건명세서에도 대항력 있는 임차인이 있다고 기재되어 있습니다. 문제는 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 점입니다. 채권자와 임차인의 이름도 김경미로 동일하여 계약의 실체와 채권관계를 추가 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류는 소멸해도 임차인은 별개

등기부에는 여러 차례의 압류와 강제경매가 등장합니다. 2013년 신탁등기는 이미 말소되었고, 2016년 및 2017년의 압류와 과거 강제경매개시결정들도 등기부상 말소 처리되어 있습니다.

현재의 말소기준권리는 2019.07.29 김해시 압류입니다. 2020년 이후의 압류·가압류와 2024년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 선순위 임차인의 보증금 인수 문제는 서로 다릅니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 보증금 인수가 핵심

실제 신고 임차인 1명. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인으로 기재되어 있으나, 보증금·확정일자 및 임대차의 구체적 내용은 추가 확인이 필요합니다.

따라서 최저매각가가 감정가의 2.07%라는 사실만으로 가격이 싸다고 평가할 수 없습니다. 보증금 규모, 임대차계약의 진정성, 실제 배당 여부를 확인하기 전에는 적정 입찰가 자체를 결정하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 4,173,000원 가정)

제시된 배당 추정에 따르면 집행비용 475,114원과 정광열 가압류 배당 3,697,886원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 채권자 총 미배당액은 241,302,114원입니다. 국세·지방세의 실제 우선순위, 당해세, 임차인의 보증금 및 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 결과와 달라질 수 있습니다.

④ 추가 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 위험은 해소되지 않는다

추가 유찰이 발생하면 최저매각가는 2,921,100원, 2,044,769원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 하지만 매각가격이 낮아진다고 임차보증금 인수 위험이 줄어드는 것은 아닙니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 실제로 존재하고 매수인이 미배당분을 인수해야 한다면, 낙찰가 인하분이 사실상 인수 보증금 증가로 이어질 수 있습니다. 따라서 12회 유찰이라는 사실은 가격의 매력보다 반복적으로 낙찰이 성립하지 않은 원인을 조사해야 한다는 신호로 보는 것이 적절합니다.

⑤ 시세·환금성 — 최저가만으로는 평가할 수 없다

이 물건은 근린시설로 분류되어 있지만 감정평가상 오피스텔로 이용되고 있습니다. 실제 사용상태와 공부상 용도의 차이가 시장성 및 금융조건에 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.

인근 거래시세를 기준으로 실질적인 할인율을 확정할 수 있는 상태는 아닙니다. 특히 선순위 임차보증금이 미상이므로, 비교해야 할 실질취득가격부터 확정되지 않았습니다. 감정가 대비 최저가가 2.07%라는 수치를 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·물건 상태 (감정요항표 기준)

• 위치. 김해시 삼계동 북부동 행정복지센터 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 슬래브지붕 지상 13층 건물의 3층 301호입니다. 외벽은 석재·드라이비트 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 소방설비, 승강기 및 지하주차장이 설치되어 있습니다.
• 도로. 서측·남측으로 폭 약 12~15m의 포장도로와 접하고, 동측으로 보행자 전용도로와 접합니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 대지권의 목적인 토지는 업무시설 및 제1종 근린생활시설 부지로 이용됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 1,972,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 내부상태. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 유사물건의 구조와 외부 관찰을 토대로 감정평가했으므로 실제 내부 이용상황·관리상태 확인이 필수입니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 임차보증금 확정. 김경미의 실제 보증금과 임대차계약서를 확인해야 합니다. 미확인 상태에서는 매수인 실질취득비용을 산정할 수 없습니다.
• 대항력 요건 확인. 2015.05.11 전입신고, 현재 점유, 실제 임대차관계와 매각물건명세서의 기재를 대조해야 합니다.
• 확정일자·배당요구. 확정일자 및 배당요구의 적법성, 배당 가능액, 미배당 보증금의 인수 여부를 확인해야 합니다.
• 채권자와 임차인의 관계. 신청채권자 김경미와 임차인 김경미의 동일성, 청구금액 145,000,000원의 발생 원인 및 임차보증금과의 관계를 검증해야 합니다. 두 금액을 별개로 확정하거나 합산해서는 안 됩니다.
• 조세채권 확인. 김해시·국세·강남구·영등포구 관련 압류가 존재합니다. 당해세와 조세채권의 법정기일·우선순위를 확인하여 실제 배당에 미치는 영향을 판단해야 합니다.
• 공매 이력 대조. 한국자산관리공사 공매공고와 취소 관련 문서를 확인하고 현재 권리관계에 미치는 영향이 없는지 점검해야 합니다.
• 내부 현황 확인. 실제 점유자, 시설 상태, 오피스텔 이용 여부, 불법 용도변경 가능성, 수선비와 명도 비용을 확인해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납과 승계될 수 있는 비용을 확인해야 합니다.
• 실거래 및 환금성 검토. 동일 건물 또는 주변 유사 용도 물건의 최근 거래·매물가격을 확인하고 실질취득비용을 기준으로 비교해야 합니다.
• 최신 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서와 법원 기일 변경 여부를 입찰 직전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “417만원짜리 물건이 아니라, 인수액을 모르는 물건”

이 경매의 가장 눈에 띄는 숫자는 최저매각가 4,173,000원입니다. 감정가 202,000,000원에서 12회 유찰되었으니 놀라운 가격처럼 보입니다. 하지만 권리분석에서는 이보다 중요한 숫자가 있습니다. 바로 아직 확인되지 않은 임차보증금입니다.

임차인 김경미는 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 매각물건명세서에도 대항력 있는 임차인으로 기재되어 있습니다. 보증금과 확정일자는 미상이며, 신청채권자와 이름이 동일해 임대차와 채권의 실체도 확인이 필요합니다. 여기에 다수 압류와 12회 유찰이라는 요소까지 겹쳐 있어 단순한 저가 낙찰 전략으로 접근하기 어렵습니다.

이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 실제 인수해야 할 금액입니다. 보증금과 배당·인수관계가 확인된 뒤에야 실질취득비용을 계산하고 주변 시세와 비교할 수 있습니다. 현재는 권리 위험이 높고 가격 메리트도 입증되지 않은 물건입니다. 최저가가 아무리 낮더라도 핵심 권리관계가 해소되기 전까지는 신중하게 관망하는 것이 타당합니다.