감정가 6.02%까지 내려왔지만, 대항력 임차인의 보증금이 미상이다 — 김해 탑클라우드 301호

창원지방법원 2024타경110919. 김해시 삼계동 탑클라우드 3층 301호로, 공부상 용도는 근린시설이고 감정평가 당시에는 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 박정일이며, 등기부에는 근저당권이 없고 압류·가압류·경매개시결정이 반복돼 있습니다. 현재 선언된 말소기준권리는 2019.07.29. 김해시 압류이고, 그 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기부 뒤쪽이 아니라 그보다 먼저 들어온 점유자입니다. 임차인 김경미는 2015.05.11. 전입했고, 이는 말소기준권리보다 앞섭니다. 배당요구도 2024.09.19. 접수했지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 매각대금에서 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 미배당 잔액은 매수인에게 남을 수 있습니다. 최저가가 감정가의 6.02%라는 사실만 보고 투자금이 12,167,000원이라고 계산해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸하지만 선순위 임차인이 남는다

2013년 소유권보존과 신탁등기를 거쳐 같은 해 신탁이 말소되고 박정일에게 소유권이 귀속됐습니다. 2016년과 2017년 압류는 각각 해제됐고, 2019.06.28. 강제경매개시결정도 2020.04.13. 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2019.07.29. 김해시 압류입니다. 2020년 이후 경매개시결정·압류·가압류는 이 기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 보증금이 확인돼야 입찰가가 나온다

보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 조사됐습니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권의 순위는 판단하기 어렵지만, 대항력 자체는 전입일과 말소기준권리의 선후관계상 인정됩니다. 배당요구를 했더라도 매각대금이 보증금 전액을 충당하지 못하면 미배당 보증금이 소멸하는 것은 아닙니다.

③ 가격 판단 — 감정가 6.02%가 곧 실질취득가 6.02%는 아니다

현재 최저매각가는 12,167,000원으로 감정가 202,000,000원의 6.02%입니다. 그러나 동일 물건의 실거래 비교가격이 확인되지 않았고, 대항력 임차인의 보증금도 알 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.

유찰이 더 진행되면 낙찰대금은 내려가지만, 대항력 임차인의 보증금이 존재할 경우 배당 재원이 감소해 미배당 보증금은 오히려 커질 수 있습니다. 이 물건의 핵심 계산식은 실질취득가 = 낙찰가 + 임차인의 미배당 보증금입니다. 보증금 원금이 확인되기 전에는 어느 회차에서도 총투입액을 계산할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 12,167,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 채권액 합계는 680,000,000원, 채권자 배당은 11,547,994원, 미배당은 668,452,006원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 말소된 경매개시결정과 조세채권의 실제 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공부상 근린시설이지만 현황은 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없다고 조사됐으나, 입찰 전 실제 내부 이용상태와 용도 적합성을 재확인해야 합니다.
• 입지. 김해시 삼계동 북부동 행정복지센터 남동측 인근으로 단독주택·공동주택· 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 13층 건물로 위생·급배수·도시가스 난방· 소방·승강기·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 서측과 남측으로 폭 12~15미터 포장도로에 접하고, 동측으로 보행자 전용도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,972,000원/㎡입니다.
• 현장확인. 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능해 인근 유사물건과 외부 관찰을 기준으로 평가됐습니다. 내부 구조·관리상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 9회 유찰된 근린시설·오피스텔 이용 물건이며 실거래 비교가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 환금성과 적정 매수가를 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차계약서 확인. 김경미의 보증금 원금, 계약일, 계약기간, 월차임, 실제 지급내역을 확인하고 예상 미배당 보증금을 계산하세요.
• 점유관계 확인. 전입신고뿐 아니라 현재 실제 점유 여부와 301호 전체를 사용하고 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
• 동일인 여부 확인. 임차인 김경미와 강제경매 신청채권자 김경미가 동일인인지, 동명이인인지, 소유자 박정일과 어떤 관계인지 확인하세요.
• 확정일자 확인. 확정일자가 미상이라 우선변제 순위를 정할 수 없습니다. 확정일자와 배당요구의 적법성을 원본 문서로 대조해야 합니다.
• 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 7건의 법정기일, 체납액, 당해세 여부를 확인해 실제 배당표를 다시 작성하세요.
• 공매 이력 확인. 한국자산관리공사 공매공고는 2023.10.19. 말소됐지만 공매 진행 이력과 현재 사건의 관계를 교차 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 불가능했습니다. 실제 오피스텔 이용상태, 설비·마감·수선 필요 여부를 확인하세요.
• 총취득비용 산정. 입찰가가 아니라 입찰가와 미배당 임차보증금을 합친 금액을 실질취득가로 놓고 판단해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구서와 조세채권 자료를 직접 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 6%”보다 중요한 미상의 보증금

최저가 12,167,000원만 보면 극단적으로 할인된 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 가격표보다 먼저 임차보증금을 확인해야 합니다. 임차인 김경미는 말소기준권리보다 앞선 2015.05.11. 전입자로 대항력이 있고, 보증금은 미상입니다. 배당으로 회수하지 못하는 잔액이 있다면 매수인이 인수하므로 실질취득가는 12,167,000원으로 고정되지 않습니다.

여기에 9회 유찰, 근린시설의 오피스텔 이용, 국세·지방세 압류 7건, 내부 미확인, 공매 이력이 겹칩니다. 후순위 등기권리가 소멸한다는 사실만으로 안전형 물건이 되지 않습니다. 최저가는 확인됐지만 총취득가는 확인되지 않은 상태입니다. 보증금과 조세채권을 확정하기 전까지는 가격 메리트 판단과 입찰가 산정 모두 보류하는 것이 맞습니다.