부산지방법원 2025타경6008. 정관신도시롯데캐슬 110동 11층 1102호 아파트입니다. 감정가는 300,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 210,000,000원입니다. 등기상 현 소유자는 류지수이며, 2018.12.20. 거래가액 260,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준은 2019.04.19. 웅상새마을금고의 채권최고액 19,500,000원 근저당권입니다.
말소기준권리 뒤로 설정된 웅상새마을금고의 추가 근저당권들과 2024.12.17. 주식회사더오름자산관리대부의 전세금 5,000,000원 전세권, 2025.04.25. 웰컴저축은행 주식회사의 20,291,259원 가압류, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6008 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 1364 정관신도시롯데캐슬 110동 11층1102호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 정관읍 정관3로 52 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 15층 건물 중 11층 |
| 동일 면적 | 84.85㎡ |
| 소유자 | 류지수 (2018.12.20. 거래가액 260,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 210,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 59,119,178원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2019.04.19. 을구 10번 웅상새마을금고 근저당권입니다. 이후 을구 11~15번 웅상새마을금고 근저당권, 을구 19번 전세권, 갑구 8번 가압류, 갑구 9·10번 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 설정되어 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 임차인 신고 내역은 없으며 감정평가서의 임대관계는 미상입니다.
② 시세 비교 — 70% 최저가, 다만 최근 흐름은 하락
정관신도시롯데캐슬은 761세대이며 2008.11.27. 준공됐습니다. 비교 대상은 84.85㎡·84.9㎡ 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 291,227,272원, 최신 거래는 2026.08. 8층 318,000,000원입니다. 현재 최저가 210,000,000원은 최근 12개월 평균의 72.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.85㎡ | 8 | 318,000,000원 |
| 2026.07 | 84.85㎡ | 13 | 295,000,000원 |
| 2026.07 | 84.9㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2026.05 | 84.85㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 84.85㎡ | 4 | 246,000,000원 |
| 2026.01 | 84.85㎡ | 6 | 339,500,000원 |
| 2025.12 | 84.85㎡ | 1 | 314,000,000원 |
| 2025.11 | 84.85㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2025.10 | 84.85㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2025.10 | 84.9㎡ | 4 | 271,000,000원 |
| 2025.09 | 84.85㎡ | 9 | 285,000,000원 |
| 2025.07 | 84.85㎡ | 15 | 318,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 291,227,272원 |
전체 12건의 거래 범위는 246,000,000원~339,500,000원이고 전체 평균은 293,458,333원입니다. 다만 가격 판단은 최근 12개월 평균 291,227,272원과 최신 거래 318,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 현재 최저가 210,000,000원은 두 기준 모두보다 낮아 가격상 할인 구간에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 을구 10번 근저당 · 웅상새마을금고 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당 · 웅상새마을금고 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 3. 을구 12번 근저당 · 웅상새마을금고 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 4. 을구 13번 근저당 · 웅상새마을금고 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 5. 을구 14번 근저당 · 웅상새마을금고 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 6. 을구 15번 근저당 · 웅상새마을금고 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 7. 을구 19번 전세권 · 주식회사더오름자산관리대부 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 8. 갑구 8번 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 20,291,259원 | 20,291,259원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 88,468,741원 |
현재 최저가 210,000,000원 가정에서는 채권 합계 117,791,259원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 88,468,741원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 3,740,000원으로 계산되어 있으며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 210,000,000원 | 117,791,259원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 147,000,000원 | 117,791,259원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 102,900,000원 | 100,659,400원 | 17,131,859원 | 0원 |
2회 유찰 시 매각가 147,000,000원에서도 계산상 채권은 전액 배당됩니다. 3회 유찰 시에는 17,131,859원의 미배당이 발생하지만, 그 경우에도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 즉 채권자의 배당 부족과 매수인의 인수 부담은 같은 개념이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신정중학교 남동측 인근으로, 주변은 대단위 아파트단지·단독주택·학교·각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 15층 중 11층이며 도시가스 개별난방·위생 및 급배수·화재탐지·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로 공동주택 및 부속상가 건부지로 이용 중이며 단지 내 가로망이 확보되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·택지개발지구·제1종지구단위계획구역 등에 해당하며 공시지가는 1,179,000원/㎡입니다.
- 거래. 761세대 단지로, 비교 거래 12건은 246,000,000원~339,500,000원에 형성되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2019.04.19. 을구 10번 웅상새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기부와 다시 대조하세요.
- 임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 입찰 전에 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 291,227,272원, 최신 거래 318,000,000원과 함께 최근 추세 -8.4%를 기준으로 응찰가를 검토하세요.
- 회차별 시나리오. 현재 210,000,000원, 2회 유찰 시 147,000,000원, 3회 유찰 시 102,900,000원으로 가격 변화와 배당 구조를 함께 보세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.26.입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 하락장 속 가격
이 사건은 등기상 2019.04.19. 웅상새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·전세권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 계산에서도 매수인 인수는 0원입니다. 가격은 감정가 300,000,000원에서 1회 유찰되어 210,000,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 291,227,272원의 72.1% 수준입니다.
다만 최근 거래 추세가 -8.4%라는 점은 반드시 같이 봐야 합니다. 2026.08. 최신 거래는 318,000,000원이지만 최근 실거래 범위 자체가 246,000,000원~339,500,000원으로 넓습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 부담은 낮고 가격 할인폭은 크지만, 하락 추세와 실제 점유·물건 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 사건으로 정리할 수 있습니다.
