부산지방법원 2025타경6047. 정관읍 매학리 서진프라자1동 1층 101호의 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설이며 현재 공실로 추정됩니다. 등기상 핵심은 2016.01.22 설정된 대형기선저인망수산업협동조합의 채권최고액 1,436,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 뒤에 붙은 세무법인해법 가압류와 기장군·금정구·국의 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체는 비교적 선명하지만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 1,722,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 1,205,400,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 동일 물건 또는 유사 근린시설의 실거래 자료가 없어 이 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 근거는 없습니다. 특히 현재 공실인 상업용 부동산은 실제 임대수익과 공실 지속 여부를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6047 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-8 서진프라자1동 1층101호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 정관읍 정관7로 34 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(현재 공실로 추정) |
| 소유자 | 주식회사성일씨앤디 |
| 감정가 / 최저가 | 1,722,000,000원 / 1,205,400,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구금액 | 1,472,754,837원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2016.01.22 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,436,000,000원입니다. 이후 2023.07.17 유한회사 세무법인해법의 23,483,192원 가압류, 기장군·금정구·국의 압류는 모두 말소기준 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다.
2023.07.21에는 대형기선저인망수산업협동조합이 신청한 임의경매개시결정이 있었지만 2025.07.30 취하되어 등기가 말소됐고, 2025.11.06에는 엠에스에이제십육차유동화전문 유한회사를 채권자로 하는 현재의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다. 등기에는 변경 전 채권자로 대형기선저인망수산업협동조합이 표시돼 있습니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 확인이 먼저
현재 최저매각가는 1,205,400,000원으로 감정가 1,722,000,000원의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 843,780,000원(감정가 49%), 그 다음은 590,646,000원(감정가 34%)입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정하면 안 됩니다. 물건은 일반상업지역 내 제2종근린생활시설이고 현재 공실입니다. 따라서 실제 응찰 판단에서는 주변 상가 거래가격, 임대료, 공실 기간과 수익성을 확인해 1,205,400,000원이라는 최저가 자체가 시장가격보다 낮은지를 먼저 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,205,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,454,000원 |
| 1. 근저당 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 1,436,000,000원 | 1,190,946,000원 |
| 2. 가압류 · 유한회사 세무법인해법 | 23,483,192원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 1,459,483,192원 중 1,190,946,000원이 배당되고, 미배당액은 268,537,192원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재 윗골공원 남측 인근이며, 주변에 각종 근린생활시설과 업무시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설이며 현재 공실로 추정됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물 내 1층 101호입니다. 위생설비·급배수설비·화재탐지 및 경보설비·소화전설비·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측 약 40m 내외, 북서측 약 15m 내외 도로에 접하며 남서측 약 20m 내외 보행자전용도로에도 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·일반경관지구·택지개발지구이며, 공시지가는 3,713,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원점 확인. 감정가 70%라는 할인율보다 주변 동일·유사 상가의 실제 거래가격과 현재 매물가격을 먼저 비교해야 합니다.
- 공실 수익성. 현재 공실이므로 임대 가능한 업종, 예상 임대조건, 공실 지속 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 기장군·금정구·국의 압류가 있어 당해세 여부와 실제 배당순위를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 권리 변동 확인. 과거 경매는 취하됐고 현재 경매가 다시 진행된 구조이므로 최신 등기사항과 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 매수인 인수 확인. 현재 자료상 인수액은 0원이지만 입찰 전 최신 매각물건명세서와 현황조사에서 임차관계 변동 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016.01.22 근저당권이 말소기준이고 이후 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 공실이며 확인된 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실은 가격 판단의 출발점일 뿐 결론이 아닙니다. 이 물건은 제2종근린생활시설이고 현재 공실이며, 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 권리는 합격권이지만 가격은 별도 검증이 필요한 물건입니다. 현재 최저가 1,205,400,000원이 실제 상권·임대수익·환금성에 비해 충분히 낮은지 확인하기 전에는 할인율만 보고 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
