부산지방법원 2025타경6047. 정관읍 매학리 서진프라자1동 1층 101호의 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설(현재 공실로 추정)이고, 매각물건명세서 비고에도 현재 공실로 기재되어 있습니다. 권리의 기준점은 2016.01.22. 설정된 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,436,000,000원입니다.
이후 세무법인해법 가압류, 기장군·금정구·국의 압류, 경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 이들 권리는 말소기준권리보다 후순위여서 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인이 직접 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 세금 압류 가운데 당해세가 존재하면 배당에서 선순위로 차감될 수 있으므로, 후순위 채권의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6047 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-8 서진프라자1동 1층101호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 정관읍 정관7로 34 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(현재 공실로 추정) · 8층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 주식회사성일씨앤디 |
| 감정가 / 최저가 | 1,722,000,000원 / 1,205,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구액 | 1,472,754,837원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 매각물건명세서에는 현재 공실로 기재되어 있고 감정평가 역시 현재 공실로 추정하고 있습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상이므로 현장 점유 상태는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 1,722,000,000원, 현재 최저매각가는 1,205,400,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70% 수준입니다. 그러나 비교할 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 없어 시세 대비 할인율은 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 1층 제2종근린생활시설입니다. 입찰가격 판단에서는 단순한 감정가 대비 할인율보다 실제 임대수익과 공실 상태, 주변 동일 용도 거래 및 임대 사례를 확인하는 것이 중요합니다. 현재 확인되는 사실은 공실이라는 점까지이며, 임대관계는 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,205,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,454,000원 |
| 1. 근저당 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 1,436,000,000원 | 1,190,946,000원 |
| 2. 가압류 · 유한회사 세무법인해법 | 23,483,192원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 가정에서 채권자 총 청구액 1,459,483,192원 중 1,190,946,000원이 배당되고, 268,537,192원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 미배당은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 70%) | 1,205,400,000원 | 1,190,946,000원 | 268,537,192원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 843,780,000원 | 832,942,200원 | 626,540,992원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 590,646,000원 | 582,339,540원 | 877,143,652원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 ‘윗골공원’ 남측 인근이며, 부근에 각종 근린생활시설과 업무시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물 내 1층 101호이며 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측 약 40m 내외, 북서측 약 15m 내외 도로에 접하고 남서측 약 20m 내외 보행자전용도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·일반경관지구·택지개발지구 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 1,225.8㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방이며 공시지가는 3,713,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 공실 재확인. 매각물건명세서에는 현재 공실, 감정평가에는 현재 공실로 추정되어 있으나 임대관계는 미상입니다. 실제 점유 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 기장군·금정구·국의 압류가 있으므로 당해세 존재 여부와 배당순서를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 주변 동일 용도 매매·임대 사례와 수익성을 별도로 검증해야 합니다.
- 공실 비용. 현재 공실 상태이므로 낙찰 후 실제 사용 또는 임대 개시까지의 공실기간과 관련 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 세금 관련 자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016년 근저당이 말소기준이고 이후의 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 공실로 확인되는 점도 임차인 승계 위험 측면에서는 단순한 요소입니다.
반면 투자 판단에서 가장 중요한 시장가격 근거가 없습니다. 현재 최저가 1,205,400,000원은 감정가의 70%지만, 이 숫자가 실제 시세보다 낮다는 근거는 제시되어 있지 않습니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 현재 공실인 근린시설의 임대수익성까지 확인해야 합니다. 따라서 결론은 권리상 인수 0원은 긍정적, 가격 판단은 보류입니다.
