부산지방법원 2025타경6070. 해운대구 중동 ‘벼리재’ 주건축물 1동 2층 202호, 공동주택인 다세대주택입니다. 감정가 205,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 143,500,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 임차인 윤여훈은 2021.05.03. 전입했고 2021.05.01. 점유를 시작했으며, 150,000,000원의 주택임차권이 강제경매개시결정일인 2025.11.11.보다 앞서 있습니다. 따라서 대항력이 있고, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 회차에서 임차인에게 예상되는 배당액은 140,691,000원이고 보증금은 150,000,000원입니다. 부족분 9,309,000원을 매수인이 인수하면 실제 부담은 143,500,000원 + 9,309,000원 = 152,809,000원입니다. 2회 유찰 시에는 낙찰가 100,450,000원에 인수 51,756,300원, 3회 유찰 시에는 낙찰가 70,315,000원에 인수 81,350,670원이 붙습니다. 즉 낙찰가만 크게 떨어질 뿐 총부담은 약 150,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6070 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1484-9 주건축물 제1동 제2층 제202호 · 부산광역시 해운대구 달맞이길117번다길 187 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) · 전용 48.46㎡ · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 7층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 이한민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 143,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 161,979,451원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 준공 / 세대수 | 2018.11.23 · 12세대 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 빠르다
말소기준은 2025.11.11. 강제경매개시결정입니다. 그런데 윤여훈의 주민등록일자는 2021.05.03., 점유개시일자는 2021.05.01.이고 주택임차권등기는 2024.06.21. 마쳐졌습니다. 보증금은 150,000,000원, 확정일자는 2024.06.11.이며 배당요구도 확인됩니다. 따라서 이 임차권은 말소기준권리 이전의 대항력 있는 임차권으로, 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액은 매수인에게 남습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤여훈 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 150,000,000원 | 2021.05.03 | 2024.06.11 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당분 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 보증금을 중복 합산할 사안도 없습니다.
② 가격 비교 — 143,500,000원이 아니라 152,809,000원으로 본다
가격 메리트를 판단할 때 최저매각가 143,500,000원을 그대로 시세와 비교하면 안 됩니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금 9,309,000원이 매수인에게 승계되므로 현재 회차의 비교 기준은 실질취득 152,809,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 49.34㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2022.07 | 49.34㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2022.06 | 48.46㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 240,000,000원 |
최근 12개월 평균으로 집계된 금액은 215,000,000원이고 표본은 1건입니다. 최신 거래 역시 2024.01의 215,000,000원입니다. 현재 실질취득 152,809,000원은 이 금액의 약 71.1% 수준이어서 표면 최저가를 보정한 뒤에도 가격 차이는 남습니다. 다만 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세가 -14.9%로 하락하고 있으며, 전체 평균 240,000,000원에는 2022년의 250,000,000원·255,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 전체 평균만 보고 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 유찰돼도 실질취득이 크게 내려가지 않는 이유
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 143,500,000원 | 9,309,000원 | 152,809,000원 |
| 2회 유찰 시 | 100,450,000원 | 51,756,300원 | 152,206,300원 |
| 3회 유찰 시 | 70,315,000원 | 81,350,670원 | 151,665,670원 |
이 표가 이 물건의 가격 구조를 가장 잘 보여줍니다. 유찰로 매각가격이 143,500,000원 → 100,450,000원 → 70,315,000원으로 떨어져도, 미배당 보증금 인수가 9,309,000원 → 51,756,300원 → 81,350,670원으로 늘어납니다. 결과적으로 실질취득은 152,809,000원 → 152,206,300원 → 151,665,670원으로 거의 같은 구간에 머뭅니다. “다음 회차에는 훨씬 싸진다”는 해석이 성립하지 않는 대항력 인수형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,809,000원 |
| 1. 임차인 윤여훈 보증금 | 150,000,000원 | 140,691,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 윤여훈 | 161,979,451원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 150,000,000원 중 140,691,000원이 배당되고, 부족분 9,309,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동백초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·주상복합건물·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 7층 건물 내 2층 202호이며 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지 남동측으로 약 4~5미터 내외 폭의 도로에 접합니다.
- 토지. 602.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가 1,446,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 거래 표본. 12세대 규모이며 확인된 실거래는 3건입니다. 거래 추세가 -14.9%이므로 과거 고가 거래만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 143,500,000원에 응찰하는 구조가 아니라 인수 9,309,000원을 더한 152,809,000원으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 실질취득 152,206,300원, 3회 유찰 시 151,665,670원으로 총부담이 크게 줄지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2021.04.20., 점유개시 2021.05.01., 전입 2021.05.03., 확정일자 2024.06.11., 보증금 150,000,000원의 사실관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 윤여훈의 이중 지위 확인. 임차권자와 강제경매 채권자가 동일인이므로 보증금 지급 내역과 채권 발생관계를 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래 215,000,000원과 최근 평균 215,000,000원만 보지 말고 -14.9%의 하락 추세를 함께 반영해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 순위와 금액에 따라 임차보증금 미배당분, 즉 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다
이 물건의 핵심은 감정가 대비 70%라는 할인율이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 윤여훈의 보증금 150,000,000원이 먼저 존재하기 때문에 현재 최저가 143,500,000원에서 낙찰받아도 미배당분 9,309,000원을 인수해 실질취득은 152,809,000원입니다. 이후 유찰에서도 낙찰가 하락분만큼 인수가 커져 총부담은 약 150,000,000원 수준에 묶입니다.
실질취득 기준으로 보면 최신 거래 및 최근 평균 215,000,000원보다 낮아 가격 차이는 있습니다. 다만 실거래 추세가 -14.9%로 하락하고 있고 표본도 많지 않습니다. 여기에 임차권자와 강제경매 채권자가 윤여훈으로 동일해 관계 확인이 필요합니다. 결론은 “가격 차이는 있으나, 단순 할인형이 아니라 임차보증금 승계를 정확히 계산해야 하는 권리분석형 물건”입니다.
