창원지방법원 2024타경117071. 자은스퀘어 2층 204호입니다. 감정평가상 해당 부분의 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점) 및 전용복도이며, 아파트가 아닙니다. 등기상 소유자는 김성혜입니다. 현재 말소기준권리는 2022.08.02 경남신용보증재단 가압류 44,144,000원으로 정리되어 있고, 이후 롯데카드 가압류, 현재 경매개시결정, 창원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 권리가 완전히 무인수인 물건은 아닙니다. 윤봉원은 2020.06.18 전입신고를 마쳐 말소기준권리보다 앞서며, 자료상 대항력 있음으로 판정되어 있습니다. 확정일자는 없고 우선변제권도 없는 것으로 계산되어 보증금 3,000원 전액이 배당되지 않고 매수인에게 승계됩니다. 금액 자체는 작지만 권리 구조상 인수 항목은 분명히 존재합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 임차인 보증금은 인수

2019.08.08 설정된 경남은행 근저당권 297,000,000원은 등기부상 이미 말소되어 있고, 2022.10.28 그 근저당권 일부 33,000,000원이 경남신용보증재단에 이전된 기록이 있습니다. 현재 권리분석상 말소기준은 2022.08.02 경남신용보증재단의 가압류입니다. 롯데카드 가압류 28,978,508원, 2024.12.23 임의경매개시결정, 2025.09.16 창원시 압류는 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석

보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 현재 회차 매수인 인수액은 3,000원입니다.

③ 가격 — 할인율만으로 ‘싸다’고 판단하면 안 된다

감정가는 346,000,000원, 현재 최저매각가는 118,678,000원으로 3회 유찰된 회차입니다. 현재 회차 표시상 감정가의 34% 수준까지 내려와 있습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 하락폭만 보고 시장 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.

대항력 임차인 보증금 3,000원을 더한 현재 회차 실질취득액은 118,681,000원입니다. 4회 유찰 시 최저가는 83,074,600원, 5회 유찰 시 58,152,220원으로 내려가지만, 임차인 보증금 3,000원 인수는 각 회차에서도 유지됩니다.

④ 현장·이용상태 — 권리보다 중요한 실사 포인트

• 이용상태. 2층 204호가 포함된 기호 1,2의 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점) 및 전용복도입니다.
• 호별 구분. 기호 1,2는 칸막이 벽체로 호별 구분은 되어 있으나 출입문을 공동으로 이용 중입니다.
• 면적 판단. 기호 1,2는 전유면적 중 각 호별 귀속 위치 및 경계가 확정되어 있지 않아 건축물대장등본상의 면적을 적용하여 평가했습니다.
• 내부 확인. 현장조사 당시 폐문 상태로 내부 확인이 곤란해 외부 관찰과 건축물현황도를 기준으로 평가했습니다.
• 수리 상태. 외부에서 확인 가능한 부분 중 일부 바닥 및 천정은 일부 수리를 요하는 상태로 확인됐습니다.
• 일괄매각. 매각물건명세서에는 일괄매각이며 목록 3~5는 공유지분 매각이라고 기재되어 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 118,678,000원 가정)

현재 회차에서는 계산대상 채권 73,122,508원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 임차인 보증금 3,000원은 배당이 아닌 매수인 인수로 처리됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 자은민원센터 북동측 인근이며 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 자은스퀘어까지 차량출입이 자유롭고 관내 제반 교통이용상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 자은스퀘어 북서측·북동측·남서측으로 중로3류와 접합니다.
• 토지. 대지권 목적 토지는 1,601㎡, 사다리형 평지이며 현황 주차장전용건축물 부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·주차장 등에 해당하고 공시지가는 828,100원/㎡입니다.
• 규제. 국민임대주택단지예정지구·가축사육제한구역·지원항공작전기지·비행안전제5구역(지원) 등에 포함됩니다.
• 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기·소방·주차설비 등이 구비되어 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 인수 확인. 윤봉원의 보증금 3,000원은 현재 계산상 전액 매수인 인수입니다.
• 점유 범위 확인. 임차인의 점유부분이 미상으로 표시되어 있으므로 204호와 실제 점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
• 호별 경계 확인. 기호 1,2의 전유부분 위치와 경계가 확정되어 있지 않다는 감정 내용을 반드시 대조하세요.
• 공동 출입문 확인. 칸막이로 호별 구분은 되어 있으나 출입문을 공동 이용 중입니다.
• 수리비 확인. 일부 바닥 및 천정에 수리가 필요한 상태가 확인되어 있습니다.
• 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서상 일괄매각 및 목록 3~5 공유지분 매각 내용을 매각목록 원본과 함께 확인하세요.
• 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “유찰 폭보다 사용가능성을 먼저 본다”

이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 346,000,000원에서 최저가 118,678,000원까지 내려온 3회 유찰입니다. 그러나 권리와 물건 상태를 함께 보면 판단의 중심은 할인율이 아닙니다. 윤봉원의 대항력 보증금 3,000원 인수가 있고, 204호를 포함한 기호 1,2는 전유부분의 귀속 위치·경계가 확정되어 있지 않으며 공동 출입문을 사용하고 내부 상태도 재확인이 필요합니다.

현재 회차 실질취득액은 118,681,000원입니다. 실거래 시세가 없어 이 금액을 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없습니다. 가격은 크게 내려왔지만, 사용성과 점유관계를 현장에서 확인한 뒤에야 입찰 판단이 가능한 C등급 성격의 물건입니다.