창원지방법원 2025타경335. 김해 대청동 나오스빌 3층 303호입니다. 사건 분류상 용도는 도시형생활주택으로 제시되어 있으나, 감정평가상 현재 이용상태는 근린생활시설(골프연습장)입니다. 감정가는 321,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 110,103,000원입니다. 등기상 말소기준은 2015.06.10 설정된 장유농업협동조합 근저당권 100,800,000원이며, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 권리분석의 핵심은 등기부보다 임차인입니다. 주형규는 303호 전부를 주거로 사용하고 2012.04.12 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일은 말소기준보다 약 3년 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 것이 아니라 대항력 가능·미상으로 보고, 보증금 전액 또는 일부가 매수인에게 남을 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경335 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 315-7 나오스빌 3층303호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 번화1로44번길 23 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 근린생활시설(골프연습장)로 이용중 |
| 소유자 | 박미강 · 박수현 · 박태현 (각 3분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 110,103,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 88,209,989원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2015.06.10 장유농업협동조합 근저당권입니다. 2023.04.25 대형기선저인망수산업협동조합 가압류 1,000,000,000원, 2024.03.27 경남단감원예농업협동조합 가압류 263,758,049원, 2024.07.01 국 압류, 2025.02.18 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금 미상이라 실질취득 계산이 멈춘다
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주형규 | 303호 전부 · 주거 | 2012.04.12 | 미상 | 2025.03.11 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 주형규 본인의 점유·전입 내역입니다. 전입일만 보면 말소기준보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인이 부담할 미배당 보증금이 얼마인지 현재 금액으로 계산할 수 없습니다. 따라서 최저매각가 110,103,000원만을 기준으로 “감정가 대비 싸다”고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,103,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,341,442원 |
| 2. 근저당 · 장유농업협동조합 | 100,800,000원 | 100,800,000원 |
| 3. 가압류 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 1,000,000,000원 | 6,961,558원 |
| 4. 가압류 · 경남단감원예농업협동조합 | 263,758,049원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 1,364,558,049원, 채권자 예상배당은 107,761,558원, 미배당은 1,256,796,491원입니다. 이 배당표에는 보증금이 확인되지 않은 임차인의 실제 배당·인수액을 확정해 반영할 수 없으므로, 표의 매수인 인수 0원 수치를 임차보증금 위험이 없다는 뜻으로 해석하면 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 만큼 임차인 확인은 더 중요
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 110,103,000원 | 107,761,558원 | 1,256,796,491원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 77,072,100원 | 75,284,802원 | 1,289,273,247원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 53,950,470원 | 52,579,362원 | 1,311,978,687원 |
현재 회차에서 신청채권자 장유농업협동조합은 100,800,000원을 배당받는 시나리오이나, 4회 유찰 시 채권자 총배당은 75,284,802원, 5회 유찰 시 52,579,362원으로 줄어듭니다. 그러나 임차보증금이 미상이므로, 낙찰가 하락만으로 매수인의 총 부담이 같이 줄어든다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 김해시 대청동 소재 롯데마트 남동측 인근. 주변은 근린생활시설과 오피스텔 등이 소재하는 도심상가지대입니다.
- 이용상태. 감정평가상 303호는 근린생활시설(골프연습장)로 이용중입니다. 사건 용도표기인 도시형생활주택과 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 8층 건물, 사용승인일은 2003.07.09입니다. 승강기·위생·급배수·소방 관련 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측 왕복 2차선 포장도로, 남동측 폭 약 12m 내외 포장도로가 소재합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(장유지구·중심상업), 중로1류·중로3류 접합입니다. 공시지가는 1,895,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 주형규의 보증금이 얼마인지 확인하기 전에는 매수인 인수액과 실질취득금액을 확정하지 마세요.
- 확정일자 확인. 전입일은 2012.04.12지만 확정일자는 미상입니다. 우선변제 순위와 배당 가능액 판단에 직접 영향을 줍니다.
- 점유·용도 확인. 임차인은 주거로 조사됐지만 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(골프연습장)입니다. 현황과 실제 점유 형태를 직접 대조해야 합니다.
- 3회 유찰을 할인으로 단정 금지. 현재 최저가는 감정가의 34%지만 실거래 자료와 임차보증금이 없어 싸다고 확정할 근거가 부족합니다.
- 후순위 등기권리. 말소기준 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인의 보증금·확정일자를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가보다 먼저 볼 것은 보증금”
이 물건은 감정가 321,000,000원에서 3회 유찰돼 110,103,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 주형규의 전입일 2012.04.12가 말소기준 2015.06.10보다 앞서고, 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 핵심 질문은 “1.10억에 살 수 있느냐”가 아니라 “임차보증금을 포함해 실제 얼마를 부담하게 되느냐”입니다. 후순위 등기권리가 소멸하는 점은 명확하지만, 임차인 위험이 해소되지 않은 상태에서는 실질취득금액을 확정할 수 없습니다. 여기에 감정상 이용상태가 근린생활시설(골프연습장)이고 이미 3회 유찰됐다는 점까지 겹칩니다. 보증금 확인 전 입찰가 판단은 보류가 맞습니다.
