창원지방법원 2025타경497. 김해시 주촌면 선지리 1452-7의 토지와 단층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 등기사항전부증명서상 단독주택으로 표시돼 있으나, 현황 및 일반건축물대장상으로는 단독주택 및 제1·2종 근린생활시설로 이용 중입니다. 제시외 건물 2-1~2-2도 매각에 포함됩니다.
권리의 기준점은 2019.09.17. 접수된 김해중앙새마을금고 채권최고액 975,000,000원의 근저당권입니다. 같은 날 설정된 208,000,000원 근저당을 비롯해 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정, 김해시 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 박상현 명의의 상가건물임차권 50,000,000원은 2022.04.21. 이미 말소됐고, 박종호의 소유권이전청구권가등기와 전성호의 가압류도 등기부상 말소된 상태입니다.
문제는 현재 점유관계입니다. 조사상 손석화와 김재선 명의로 4건이 확인되며, 동일 이름을 기준으로 보면 실제 점유자 명의는 2명입니다. 대부분의 신고일은 말소기준일보다 뒤지만, 김재선이 점유하는 주거 및 식당 일부는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 인수위험을 완전히 닫을 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경497 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 주촌면 선지리 1452-7 · 경상남도 김해시 주촌면 선지로5번길 14-14 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 단독주택 및 제1·2종 근린생활시설 · 토지 749.7㎡ |
| 건물 현황 | 경량철골구조 기타지붕 단층 · 복합판넬 외벽 · 주택부분 난방설비 |
| 소유자 | 김현승 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,535,338,000원 / 1,074,737,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김해중앙새마을금고 / 1,010,140,780원 |
| 매각기일 | 2026.06.18 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 2-1~2-2 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 점유관계는 별도 확인
말소기준권리 이후 설정된 208,000,000원·91,000,000원·70,000,000원· 250,000,000원·200,000,000원·39,000,000원의 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 2025.04.30. 임의경매개시결정과 2025.08.07. 김해시 압류도 같은 원칙이 적용됩니다.
② 임차인·점유자 분석 — 조사 4건, 동일 명의 기준 2명
| 점유자 | 점유 부분 | 신고·전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손석화 | 미상 | 2025.02.12 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재선(여울목) | 1층 오른쪽 점포 18평 | 2023.12.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손석화(점포) | 미상 | 2020.04.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재선 | 1층 중간쪽 주택 일부 27평 · 주거 및 식당 일부 | 미상 · 배당요구 2025.05.30 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
손석화의 2020.04.28. 및 2025.02.12. 신고와 김재선(여울목)의 2023.12.19. 신고는 모두 말소기준일인 2019.09.17.보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 모든 점유관계의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 김재선의 주거 및 식당 일부는 전입신고일도 미상입니다.
③ 가격 검토 — 감정가 70%지만 시세와의 비교는 열려 있다
현재 최저매각가는 1,074,737,000원으로 감정가 1,535,338,000원의 70%입니다. 그러나 동일 용도 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 이 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 단독주택과 제1·2종 근린생활시설이 결합된 물건이고 토지까지 일괄매각되므로, 주거용 또는 상가용 단일 물건의 거래가격을 그대로 적용하기도 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,074,737,000원 | 1,061,589,630원 | 771,410,370원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 752,315,900원 | 742,392,741원 | 1,090,607,259원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 526,621,129원 | 518,954,918원 | 1,314,045,082원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 후순위 채권의 미배당액은 커지지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 김재선의 미상 점유관계가 확정되지 않은 상태이므로, 이 수치는 임대차 원본을 확인한 뒤 최종 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,074,737,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,147,370원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 김해중앙새마을금고 | 975,000,000원 | 975,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 김해중앙새마을금고 | 208,000,000원 | 86,589,630원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 김해중앙새마을금고 | 91,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 정문자 | 70,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 7번 근저당 · 김아름 | 250,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 8번 근저당 · 강금순 | 200,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 9번 근저당 · 전성호 | 39,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,833,000,000원 중 1,061,589,630원이 배당되고, 771,410,370원이 미배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 주촌초등학교 북동측 인근이며, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다.
- 토지. 면적 749.7㎡, 지목 대, 평지의 정방형 토지이며 소로각지에 접합니다. 공시지가는 908,400원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 폭 8m~10m 소로2류에 접합니다.
- 건물. 경량철골구조 기타지붕 단층으로, 외벽은 복합판넬, 내부는 벽지·타일, 바닥은 타일·장판지 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 주택부분 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 용도 확인. 등기사항전부증명서상 단독주택이지만 현황 및 일반건축물대장상 단독주택 및 제1·2종 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없고, 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김재선 임대차 원본 확인. 주거 및 식당 일부의 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상입니다. 대항력과 최우선변제 가능성을 원본으로 확인해야 합니다.
- 손석화 관계 확인. 점유자 손석화가 근저당 채무자로도 등기돼 있으므로 실제 임대차인지, 관계인 점유인지 확인해야 합니다.
- 점포별 현황 확인. 1층 오른쪽 점포 18평, 중간쪽 주택 일부 27평 등 각 부분의 경계와 실제 사용자를 현장에서 대조해야 합니다.
- 잔존물 처리. 왼쪽 점포에 소유자 미상의 사무 집기류가 다수 놓여 있다는 현황조사 내용을 확인하고 처리비용을 반영해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함된 제시외 건물 2-1~2-2의 위치·구조·사용상태를 확인해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 등기상 단독주택과 현황·건축물대장상 혼합용도 표시가 다르므로 인허가와 실제 용도를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 할인율만 보지 말고 토지·건물·영업공간을 분리해 현장 시세와 수익성을 검토해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 세금과 임대차 관련 배당요구 내역을 추가 확인해야 합니다.
맺으며 — “소멸권리는 단순하지만, 점유는 단순하지 않다”
이 사건은 등기부만 놓고 보면 구조가 비교적 선명합니다. 2019.09.17. 김해중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후의 다수 근저당권과 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당모형도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
그러나 실제 입찰 판단의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 조사된 점유관계는 4건이고 동일 이름 기준 점유자 명의는 2명입니다. 그중 김재선이 사용하는 주거 및 식당 일부는 전입일과 보증금이 확인되지 않았고, 손석화는 근저당 채무자와 같은 인물입니다. 점포 내부에는 소유자 미상의 집기류도 남아 있습니다.
최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 가격이 싸다고 단정할 근거도 부족합니다. 결론은 후순위 권리는 소멸, 인수계산은 0원, 그러나 점유·임대차 확인 전에는 보수적으로 접근입니다. 원본 서류와 현장을 통해 미상 임대차가 해소되는지 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
