창원지방법원 2025타경591. 창원시 성산구 신촌동 성원아파트 4동 5층 507호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고 전용면적 비교대상은 52.71㎡입니다. 현재 소유자는 주식회사마주로, 2022년 1월 11일 매매를 원인으로 2023년 1월 3일 95,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2025년 7월 15일 훌루테크 주식회사가 임의경매를 신청했습니다.

핵심은 등기된 전세권입니다. 훌루테크주식회사는 2015년 1월 20일 건물 전부에 전세금 85,000,000원의 전세권을 설정했고, 2017년 1월 25일 변경등기로 전세금이 87,000,000원으로 변경됐습니다. 이번 경매 신청채권자도 훌루테크 주식회사이고 청구액 역시 87,000,000원입니다. 따라서 10번 전세권과 10-2번 변경등기를 서로 다른 두 개의 보증금으로 합산할 사안이 아니라, 변경 후 87,000,000원의 하나의 전세권으로 보는 것이 맞습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 전세권 실행이 핵심

2014년 등기됐던 이은주의 주택임차권 75,000,000원은 2014년 10월 24일 해지를 원인으로 2014년 10월 28일 말소됐고, 삼성생명보험주식회사의 근저당권 88,200,000원도 2015년 1월 21일 해지로 말소됐습니다. 현재 경매와 직접 연결되는 권리는 훌루테크주식회사의 전세권입니다.

확인된 별도 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 확인이 곤란했고 임대관계도 미상으로 조사됐습니다. 따라서 등기상 인수액이 0원이라는 것과 실제 점유·명도 상태가 확인됐다는 것은 구분해서 봐야 합니다.

② 시세 비교 — 할인은 크지만 시장은 하락 중

가격 판단은 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 90,333,333원, 최신 거래는 2026년 8월 84,000,000원입니다. 특히 최신 거래는 이 물건과 같은 전용 52.71㎡·5층 거래입니다. 현재 최저가 34,643,000원은 최근 12개월 평균의 38.4% 수준입니다.

전체 12건 평균 93,041,666원보다 더 중요한 것은 최근 흐름입니다. 최근 12개월 평균이 90,333,333원이고 최신 거래가 84,000,000원이며, 최근 구간이 과거 구간보다 -10.7% 낮습니다. 즉 현재 최저가가 실거래보다 크게 낮은 것은 맞지만, 시장 자체는 하락 추세이므로 과거 고가 거래를 기준으로 수익성을 부풀리면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 34,643,000원 가정)

2015년 전세금 85,000,000원은 2017년 변경등기로 87,000,000원이 된 하나의 전세권입니다. 현재 매각가 가정에서는 전세권자에게 33,619,426원이 배당되는 구조이며, 신청채권 전액이 충족되지는 않습니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양곡중학교 북동측 인근으로, 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 운행 상황 등을 고려한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물의 5층 507호이며, 위생설비·급배수설비·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 대지권 목적 토지는 평지의 사다리형으로 공동주택 건부지로 이용 중이며 서측으로 중로2류와 접합니다.
• 규제. 제2종전용주거지역이며 상대보호구역·가축사육제한구역·정비구역기타가 포함되고, 공시지가는 752,100원/㎡입니다.
• 정비 관련. 신촌4 주택재건축정비예정구역으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 성원아파트는 410세대, 1987.06.03 준공 단지입니다. 최근 12개월 평균 90,333,333원이나 최근 가격 추세는 -10.7%입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 전세권 원인 확인. 신청채권자 훌루테크 주식회사의 집행권원이 현재 등기된 전세권과 연결되는지 매각물건명세서와 신청서류 원본을 최종 대조하세요.
• 전세금 중복 계산 금지. 85,000,000원과 87,000,000원을 합산하지 말고 2017년 변경 후 전세금 87,000,000원의 하나의 권리로 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 확인된 별도 임차인 자료는 없지만 임대관계가 미상이고 현장 내부 확인도 되지 않았습니다. 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 구조·이용상태를 직접 확인하지 못했습니다.
• 하락장 보정. 전체 평균 93,041,666원보다 최근 12개월 평균 90,333,333원과 최신 84,000,000원 거래를 우선 기준으로 삼고, -10.7% 하락 추세를 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “가격은 낮지만, 권리의 성격을 정확히 봐야 한다”

현재 최저가 34,643,000원은 최근 12개월 평균 90,333,333원과 최신 거래 84,000,000원보다 크게 낮습니다. 인수액도 0원으로 분석됩니다. 다만 그 결론의 전제는 훌루테크 주식회사의 87,000,000원 전세권이 이번 경매의 실행권리라는 점입니다. 2015년 85,000,000원과 2017년 87,000,000원을 두 채권으로 겹쳐 계산해서는 안 됩니다.

가격 면에서는 할인 폭이 크지만 시장 흐름은 -10.7% 하락이고, 물건은 이미 3회 유찰됐습니다. 더구나 현장 내부 확인이 곤란했고 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 0·가격 할인 큼”이라는 장점과 “하락 추세·다회유찰·점유 및 내부상태 확인 필요”라는 리스크를 함께 놓고 판단해야 합니다.