창원지방법원 2025타경10771. 창원시 진해구 장천동엠에스빌딩 308호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 정영석·정재점이 각 2분의 1 지분을 소유하고 있고, 2018년 7월 26일 주식회사경남은행 명의의 채권최고액 510,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 현재 경매개시결정은 그 뒤에 등기돼 매각으로 소멸합니다.
최저매각가는 113,952,000원으로 감정가 678,000,000원의 16.81%입니다. 확인된 매수인 인수액이 0원이므로 권리상 실질취득액은 최저가와 같습니다. 다만 이 비율만 보고 ‘감정가보다 크게 싸다’고 결론 내리면 안 됩니다. 최근 실거래 비교 없이 감정가만을 기준으로 한 할인율은 현재 시장가와의 차이를 증명하지 못하며, 5회 유찰 자체가 가격·물건상태·환금성에 대한 시장의 경계 신호일 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10771 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 행암로 12, 3층 308호 (장천동, 장천동엠에스빌딩) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린생활시설) · 철근콘크리트구조 8층 건물 내 제3층 제308호 · 현황 공실 |
| 소유자 | 정영석 2분의 1 · 정재점 2분의 1 |
| 소유권 취득 | 2018.07.26 소유권이전 · 거래가액 794,098,968원 |
| 감정가 / 최저가 | 678,000,000원 / 113,952,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 더블유엔케이엔2309유동화전문 유한회사 (양도인: 주식회사 경남은행) / 469,624,452원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 현황상 층 위치 | 공부상 제3층 · 동측 진입로 기준 지상 1층 · 서측 진입로 기준 지상 2층 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
2018년 7월 9일 배임실 명의로 소유권보존 후 국제자산신탁주식회사에 신탁됐으나, 같은 달 26일 신탁재산 귀속을 원인으로 신탁등기가 말소됐습니다. 이어 정영석·정재점이 각 2분의 1 지분으로 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사경남은행의 채권최고액 510,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
2023년 3월 6일 경남은행이 신청한 종전 임의경매는 2024년 10월 15일 취하돼 2024년 10월 18일 등기가 말소됐습니다. 이후 2025년 1월 22일 더블유엔케이엔2309유동화전문 유한회사가 현재 사건의 임의경매개시결정을 등기했습니다. 현재 계산상 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액 전부가 선순위 근저당 채권에 배당되며, 미배당 채권은 남지만 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 가격 검증 — 16.81%라는 숫자만으로는 부족하다
최저매각가 113,952,000원은 감정가 678,000,000원의 16.81%입니다. 수치만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 사건에서는 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 비율만으로 현재 시장가보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 113,952,000원 | 16.81% | 398,443,328원 |
| 6회 유찰 시 | 79,766,400원 | 11.76% | 432,069,395원 |
| 7회 유찰 시 | 55,836,480원 | 8.24% | 455,568,577원 |
유찰이 추가되면 매각가는 낮아지고 근저당권자의 미배당액은 커집니다. 그러나 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 계산돼, 유찰에 따른 권리상 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다. 문제는 ‘얼마나 내려갔는가’보다 해당 근린시설을 정상적으로 분리·복구해 사용할 수 있는지, 공실과 공사중단 상태에서 추가 비용이 얼마나 필요한지, 다시 매각하거나 임대할 수 있는지입니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,952,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,395,328원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 510,000,000원 | 111,556,672원 |
| 근저당 미배당 | - | 398,443,328원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 2,395,328원을 제외한 111,556,672원이 근저당권에 배당되고, 398,443,328원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 내부공사가 중단된 상태로 조사됐습니다.
- 경계 상태. 307호와 경계벽 없이 개방돼 있습니다. 308호 단독 사용을 위한 공간 구분과 복구 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 층 위치. 공부상 제3층이지만 동측 진입로 기준 지상 1층, 서측 진입로 기준 지상 2층에 해당합니다. 방문 동선과 상가 노출도를 실제로 확인해야 합니다.
- 입지. 장천동경로당 북동측 인근으로, 아파트단지·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다. 건물 남측으로 폭 약 20m 도로에 접합니다.
- 건물설비. 위생·급배수·소화전·승강기·에스컬레이터·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역의 상업용 건부지이며 공시지가는 1㎡당 1,667,000원입니다. 도시지역·일반상업지역·비행안전제4구역·지원항공작전기지·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐으나, 실제 접근 기준 층 위치는 공부상 표시와 다르게 인식될 수 있습니다.
- 환금성. 근린생활시설에 5회 유찰, 공실, 공사중단, 인접 호실과의 경계 미설치가 겹쳐 재매각·임대 가능성을 보수적으로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 307호와의 물리적 경계. 매각대상 308호의 정확한 경계와 출입구, 설비 분리 상태, 경계벽 복구 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 내부공사 중단 상태. 현재 공사 진행 정도와 철거·마감·설비 보완 범위를 확인하고 추가 비용을 별도로 산정하세요.
- 공용관리비 미납. 관리사무소에 미납 기간과 금액, 정산 범위를 확인하세요.
- 층·접근 동선. 공부상 제3층과 동측 지상 1층·서측 지상 2층이라는 현황 차이가 영업 노출도와 접근성에 미치는 영향을 직접 점검하세요.
- 임대관계·점유. 현황은 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계가 없는지 입찰 전에 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 16.81%만으로 싸다고 판단하지 말고, 인근 동일 용도 매물의 실제 임대료·매매가와 예상 공사비를 함께 비교하세요.
- 용도·영업 가능성. 일반상업지역과 건물 관리규약, 해당 호실의 이용 가능 업종 및 설비 조건을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 현장은 단순하지 않다
이 물건은 말소기준 근저당권 이후의 권리가 매각으로 소멸하고 계산상 매수인 인수액도 0원인 소멸형 구조입니다. 권리만 놓고 보면 최저가 113,952,000원이 곧 권리상 실질취득액입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 대비 16.81%라는 숫자는 크지만, 최근 실거래 비교 없이 현재 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 더구나 5회 유찰, 307호와 경계벽 없이 개방된 상태, 내부공사 중단, 공용관리비 미납, 공부상 층과 실제 접근층의 차이가 동시에 존재합니다. 권리는 합격권이지만 가격과 현장은 보류. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라, 308호를 독립된 근린생활시설로 정상화하는 비용과 향후 환금성을 얼마나 정확하게 검증하느냐입니다.