창원지방법원 2025타경31145. 사천시 곤명면 일대의 농장 부지와 축사·관리사·단독주택·창고 등이 묶인 일괄매각 사건입니다. 감정가는 4,535,308,460원, 현재 최저가는 3,174,716,000원으로 한 차례 유찰되어 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 “30% 할인”만 보고 접근할 사건이 아닙니다. 매각물건명세서상 매수인이 떠안을 지상권·구분지상권이 명시되어 있고, 분묘기지권 성립 가능성까지 있어 권리관계가 복합적입니다.
점유관계 역시 단순하지 않습니다. 유영재는 2024.07.17 전입 사실이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 범위와 인수금액을 확정할 수 없습니다. 하영무는 전입신고일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 따라서 예상배당표상 금전 인수액이 0원으로 계산되어 있더라도, 이를 곧바로 “매수인 부담 0원”으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31145 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 곤명면 초량리 산1 |
| 등기표시 | 경상남도 사천시 곤명면 봉계리 산1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 농장 부지 · 축사·관리사·단독주택·창고 |
| 토지 | 임야 · 자연림 · 7,149㎡ · 급경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 농업회사법인사천자연농원주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 4,535,308,460원 / 3,174,716,000원 (1회 유찰·70%) |
| 청구액 | 2,808,391,833원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘인수되는 권리’가 핵심
등기상 과거 압류·가압류·경매개시결정·근저당권 상당수는 이미 말소되었거나 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 사건에서는 2025.07.28 국민건강보험공단 압류가 말소기준권리로 제시되어 있고, 이후 2025.08.13 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 보증금 미상이라 실질취득비용을 못 박을 수 없다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유영재 | 2024.07.17 | 미상 | 가능·금액 미상 | 미상 | 전입 사실은 확인되나 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 인수액 확정 불가 |
| 하영무 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 판정 불가 |
실제 임차인·점유 신고자는 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않아, 낙찰자가 부담할 금액을 0원으로 단정할 수 없습니다. 특히 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 그 금액은 낙찰자의 실질취득비용에 더해지므로, 현재 최저가 3,174,716,000원만으로 경제성을 판단해서는 안 됩니다.
③ 가격 — 감정가 70%지만 시세 메리트는 판정 보류
현재 최저매각가는 감정가 4,535,308,460원의 70%인 3,174,716,000원입니다. 2회 유찰 시 2,222,301,200원(49%), 3회 유찰 시 1,555,610,840원(34.3%)까지 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”라고 판단할 수 없습니다. 더구나 임차보증금과 인수 지상권의 경제적 부담까지 확인해야 실제 취득원가가 정해집니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,174,716,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 34,147,160원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,140,568,840원 |
현재 계산상 집행비용 34,147,160원을 제외한 3,140,568,840원이 소유자 잔여로 표시됩니다. 신청채권자 청구액은 2,808,391,833원이지만 현재 배당 계산에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않은 상태이므로 실제 배당순위와 채권 배당은 원문 서류 대조가 필요합니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경전선 북천역에서 북동측 직선거리 약 3.5km, 사천시 곤명면 봉계리에서 남동측 약 5km 초량리까지 분포된 농촌지대입니다. 주변은 농경지·임야·농업용 건물 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 19필지가 일단으로 형성된 농장으로 영농차량·영농기계·소형승용차 접근은 가능하지만, 버스승강장 거리와 관내버스 운행빈도를 고려하면 대중교통은 보통 이하입니다.
- 건물. 축사 일부는 지붕이 파손되어 방치된 상태이고, 관리사도 방치되어 있습니다. 단독주택과 창고가 포함되며 건축연도는 1983년~1988년으로 노후화된 건물이 포함됩니다.
- 토지. 임야·자연림 7,149㎡, 급경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 915원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역·농림지역을 비롯해 임업용산지·준보전산지·도로구역·접도구역·가축사육제한구역 등에 저촉됩니다.
- 철도보호지구. 목록[8~9] 일부, 목록[19] 대부분, 목록[20] 일부가 철도보호지구에 속해 그 영향을 감안하여 평가되었습니다.
- 현황 차이. 목록[7] 건물은 공부상 목록[6] 지상으로 등재되어 있으나 현황은 목록[8] 지상에 소재하며, 일부 건물은 소재불명으로 평가에서 제외되었습니다.
- 매각범위. 제시외건물과 본건 토지상의 수목은 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지상권 원문 확인. 목록[4]·[5] 지상권, 목록[8] 구분지상권의 존속기간·범위·목적·지료 등 권리내용을 반드시 확인해야 합니다.
- 분묘 현장 확인. 목록[8]·[10]은 분묘기지권 성립 여지가 있으므로 실제 분묘 존재와 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 유영재 점유 확인. 2024.07.17 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 임대차계약서·보증금·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 하영무 점유 확인. 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
- 실질취득 계산. 입찰가는 최저가만 보지 말고 확인된 임차보증금 인수액과 지상권 부담을 합쳐 산정해야 합니다.
- 농장 현황 확인. 일부 축사와 관리사는 노후·방치 상태이며, 건물 공부상 소재와 현황이 다른 부분도 있어 현황측량과 사용가능성 점검이 필요합니다.
- 규제 확인. 농림지역·보전관리지역·산지·철도보호지구·접도구역 등 토지이용 제한이 다수 겹쳐 개발·전용 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 원문 대조. 신청채권자 청구액 2,808,391,833원과 현재 예상배당 계산이 일치하는지 배당요구·채권계산서·등기부를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70%까지 내려왔다”보다 “무엇을 떠안는가”가 먼저다
이 사건의 표면적인 숫자는 단순합니다. 감정가 4,535,308,460원에서 한 번 유찰되어 최저가가 3,174,716,000원, 즉 70%까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 결론은 가격표와 다릅니다. 지상권 2건과 구분지상권 1건이 매수인 인수권리로 명시되어 있고, 목록[8]·[10]에는 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다. 유영재·하영무의 보증금도 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 단계에서는 “31.75억이면 싸다”라는 결론을 내릴 근거가 없습니다. 시세 비교자료가 없고, 실질취득비용 역시 확정되지 않았기 때문입니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 인수 지상권의 내용, 분묘기지권의 실제 존재, 두 점유자의 임대차 보증금과 대항력 범위를 어디까지 확정하느냐입니다. 권리관계 확인이 선행되지 않는 한 가격 판단도 보류하는 것이 맞습니다.
