창원지방법원 2025타경11233. 김해시 진영읍 진영리 559 일원의 진영식자재마트 부지 및 관련 토지와 제1종근린생활시설·창고·가추·카트거치대·수변전설비가 함께 얽힌 물건입니다. 감정가 3,973,394,200원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 1,362,874,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 사건의 핵심은 큰 할인율이 아니라 선순위 가능 점유관계입니다.
말소기준권리는 2021.02.08 중소기업은행 근저당권 2,900,000,000원입니다. 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 (주)진영식자재마트의 점유 시작일은 2021.01.20으로 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없지만, 반대로 인수 위험이 없다고 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11233 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진영읍 진영리 559 · 경상남도 김해시 진영읍 진영로 60 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 제1종근린생활시설[진영식자재마트, 현황 휴업] · 창고 · 가추 · 카트거치대 · 수변전설비 |
| 소유자 | 주식회사함안식자재마트 |
| 감정가 / 최저가 | 3,973,394,200원 / 1,362,874,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 3,005,677,833원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 토지 정보 | 2,470㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 · 공시지가 517,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 가능 점유자는 별도
② 점유자 현황 — 보증금이 확인되지 않았다
| 점유자 | 점유 시작 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)진영식자재마트 | 2021.01.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
점유 부분도 미상이고 임대관계 역시 확인되지 않았습니다. 특히 보증금이 없다는 자료가 아니라 보증금 자체가 미상인 상태이므로, 배당표의 매수인 인수 0원 계산만으로 실질취득비용을 1,362,874,000원으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 할인율보다 실질취득비용 확인이 먼저
현재 최저매각가는 1,362,874,000원으로, 시나리오상 3회 유찰·감정가 34% 구간입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 954,011,799원, 667,808,259원입니다. 그러나 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 “시세 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,362,874,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,028,740원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,900,000,000원 | 1,346,845,260원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 8번 근저당권 · 황재호 | 39,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 9번 근저당권 · 대양청과주식회사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 13번 가압류 · 주식회사 해성농산 | 28,280,500원 | 0원 |
| 7. 을구 10번 근저당권 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 16번 가압류 · 주식회사 은혜청과 | 119,783,100원 | 0원 |
| 9. 갑구 18번 가압류 · 기아주식회사 | 9,792,740원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액 4,016,856,340원 중 예상배당은 1,346,845,260원, 미배당은 2,670,011,080원입니다. 배당계산상 매수인 인수는 0원으로 표시되지만, 선순위 가능 점유자의 보증금이 미상이므로 실제 인수 위험은 별도 확인이 필요합니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 존재하면 우선 차감돼 후순위 배당은 더 줄어들 수 있습니다.
⑤ 일괄매각·현황 체크
- 일괄매각. 제시외 건물 2-1~2-4, 2-6~2-7과 제시외 기계기구인 수변전설비 2-8이 포함됩니다.
- 멸실. 제시외 건물 2-5는 멸실된 상태입니다.
- 매각 제외. 이동 가능한 냉동냉장시설과 컨테이너 등은 감정평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 설비 소재불명. 건물 내 일부 냉동·냉장설비는 2026.01.22 현장조사 당시 소재불명으로 확인됐습니다.
- 현황 휴업. 본건 제1종근린생활시설인 진영식자재마트는 현재 휴업 상태입니다.
⑥ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해진영동문굿모닝힐1차아파트 북측 인근에 위치하고, 로변 일부 근린생활시설과 후면 아파트단지·주택이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역을 중심으로 일부 자연녹지지역이 혼재하고, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역이 포함됩니다.
- 도로 저촉. 목록 3·4·6은 도시계획시설 도로에 저촉되거나 속하며 현황 법면으로 이용 중입니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 3·4·6은 법면, 목록 5·7·8·9는 현황 도로로 이용 중입니다.
- 환금성. 제1종근린생활시설과 다수 토지·제시외 건물·설비가 결합된 일괄매각 물건이고 이미 3회 유찰돼, 단순 주거용보다 개별 현황 확인의 비중이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. (주)진영식자재마트의 점유 시작일은 2021.01.20입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 실질취득비용 재계산. 인수해야 할 보증금이 확인될 경우 낙찰가에 더해 총취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 매각 포함·제외물 특정. 제시외 건물과 수변전설비는 포함되지만 이동 가능한 냉동냉장시설·컨테이너 등은 제외됩니다.
- 소재불명 설비 확인. 일부 냉동·냉장설비가 소재불명으로 조사됐으므로 현장 실물과 감정평가 대상을 대조해야 합니다.
- 도로 저촉·현황도로 확인. 토지 일부가 도시계획시설 도로에 저촉되고 법면·도로로 이용 중이므로 실제 활용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 34%라는 비율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
맺으며 — “34% 최저가보다 먼저 봐야 할 것은 보증금”
이 사건은 감정가 3,973,394,200원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 1,362,874,000원까지 내려왔다는 숫자가 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 등기상 후순위 권리의 소멸 여부보다 더 중요한 변수는 (주)진영식자재마트의 선순위 가능 점유관계입니다. 점유 시작일은 2021.01.20, 말소기준권리는 2021.02.08이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 명확합니다. 후순위 등기권리는 정리되지만, 실제 인수금액은 미상. 실거래 시세도 없어 가격 메리트 역시 확정할 수 없습니다. 일괄매각·휴업 상태·도로 저촉·일부 설비 소재불명까지 겹치는 만큼, 이 물건은 단순히 “3회 유찰된 34% 물건”으로 접근하기보다 점유자 보증금과 현장 자산을 먼저 확정한 뒤 입찰가를 계산해야 하는 사건입니다.
