12,606,000원
창원지방법원 2025타경11253. 창원시 성산구 중앙동 메가플렉스 8층 809호의 공부상 근린생활시설입니다. 감정평가 당시에는 공실로 조사됐고, 현장실사 때 이해관계인이 없어 내부는 확인하지 못했습니다. 현재 최저가는 12,606,000원으로 감정가 75,000,000원의 16.81% 수준입니다. 그러나 권리관계를 보면 단순한 ‘저가 근린시설’이 아닙니다. 2021.04.08 창원새마을금고 근저당권이 말소기준권리인데, 김경수의 전입일은 2019.03.25로 그보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 낙찰자가 실제로 얼마를 인수할지 산정할 수 없습니다.
또한 현재 등기상 후순위 권리인 주식회사만랩 근저당권, 하나캐피탈 가압류, 창원시 압류, 이번 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 채권보다 등기 밖 임차관계와 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11253 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 중앙동 99-1 메가플렉스 8층 809호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 감정평가 기준 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 12층 중 8층 · 외장판넬 등 마감 · 인테리어시공 등 마감 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 최희준 · 2021.04.08 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 12,606,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 창원새마을금고 / 19,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기부보다 임차관계가 핵심
말소기준권리는 2021.04.08 창원새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 23,400,000원입니다. 이후 설정된 주식회사만랩의 120,000,000원 근저당권과 2025년 경매개시결정, 하나캐피탈의 18,870,000원 가압류, 창원시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 4명, 보증금은 모두 미상
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경수 | 809호 전부 | 2019.03.25 | 미상 | 대항력 있음 표시 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)디컴퍼니(이세천) | 809호 전부 | 2023.04.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)한국에이엠렌탈 | 809호 전부 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 엠렌탈 | 미상 · 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없으므로 실제 임차인·점유 관련 신고는 4명으로 봅니다. 다만 네 항목 모두 보증금이 확인되지 않아 합산 가능한 금액도 없습니다. 특히 (주)한국에이엠렌탈과 엠렌탈은 전입일도 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 16.81%지만 ‘싸다’는 결론은 금지
감정가는 75,000,000원이고 현재 최저매각가는 12,606,000원입니다. 5회 유찰로 감정가의 16.81%까지 하락했습니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 8,824,200원, 7회 유찰 시 6,176,940원입니다.
그러나 이 물건은 확인된 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 없어 시장가와 직접 비교할 수 없습니다. 게다가 대항력 가능 임차인의 보증금이 미상이므로 현재 최저가만으로 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거도 없습니다. 5회 유찰 자체는 가격 하락의 결과인 동시에 환금성과 권리 불확실성에 대한 경고 신호로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 12,606,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 626,908원 |
| 2. 근저당 · 창원새마을금고 | 23,400,000원 | 11,979,092원 |
| 3. 근저당 · 주식회사만랩 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 18,870,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 162,270,000원 중 예상 배당액은 11,979,092원이며 미배당액은 150,290,908원입니다. 이 표의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 보증금 미상 임차인의 실제 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 창원시 성산구 중앙동 메가플렉스 8층으로, 부근은 각종 위락시설·숙박시설·근린생활시설 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 기준시점 현재 공실로 조사됐습니다. 현장실사 시 이해관계인 부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 설비. 위생시설·소화전·승강기 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며 대로3류, 소로1류, 소로2류와 접합니다. 공시지가는 1,877,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 현장·관리비 확인사항
- 공실 상태 재확인. 매각물건명세서에는 근린생활시설로 무인카페 간판이 있으나 공실 상태라고 기재돼 있습니다.
- 잔존 비품. 소유불명의 비품과 공사자재 등이 있다고 기재돼 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 미납관리비. 관리사무소에 따르면 입주자로 (주)한국에이엠렌탈이 등록돼 있고 약 3,130,000원의 미납관리비가 있습니다. 매수인 부담 범위는 별도로 확인해야 합니다.
- 김경수 권리 확인. 신청채권자는 2025.08.14 김경수에게 대항력이 없다는 취지의 서면을 제출했지만, 2026.04.17 매각물건명세서에 대항력 있는 임차인이 있을 수 있다는 내용이 추가 기재됐습니다.
- 보증금 확인. 김경수·(주)디컴퍼니(이세천)·(주)한국에이엠렌탈·엠렌탈 모두 보증금이 확인되지 않아 인수액을 계산할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보고 입찰하지 않기. 12,606,000원은 감정가의 16.81%지만, 임차보증금 인수 가능성을 반영한 실질취득액은 미상입니다.
- 김경수의 대항력 원인 확인. 2019.03.25 전입의 점유 지속 여부, 당시 임대차계약, 보증금, 현재까지의 점유관계와 이전 경매의 영향을 원본으로 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. (주)한국에이엠렌탈과 엠렌탈은 전입일이 확인되지 않으므로 대항력 유무를 단정하지 말고 실제 점유·사업자등록·전입 자료를 대조해야 합니다.
- 관리비 확인. 약 3,130,000원의 미납관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 범위를 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 미확인이고 비품·공사자재가 남아 있다는 기재가 있으므로 실제 사용 가능 상태와 정리비용을 점검해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 16.81%”보다 먼저 확인할 것은 보증금이다
이 물건은 75,000,000원에서 12,606,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 5회 유찰된 근린시설이고, 말소기준권리 전 전입자가 있으며 보증금은 미상입니다. 여기에 전입일조차 확인되지 않은 점유자도 존재합니다. 따라서 현재 단계에서 매수인 인수 0원을 확정하거나 12,606,000원이 곧 실질취득액이라고 볼 수 없습니다.
이번 사건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라 김경수 등 임차관계의 실체와 보증금 규모를 확정하는 것입니다. 그 금액을 모르는 상태에서는 시세 대비 저렴함도, 실제 수익성도 계산할 수 없습니다. 가격은 매우 낮아졌지만 권리 불확실성은 아직 해소되지 않은 사건으로 보는 것이 안전합니다.
