35,672,000원
창원지방법원 2025타경11260. 소답동 서광빌라 6층 603호입니다. 사건상 용도 표기는 창고이고, 감정평가의 실제 이용상태는 아파트로 기재돼 있습니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물이며 대상 호수는 6층 603호입니다. 등기상 현재 소유자는 김민경이고, 2019년 4월 25일 110,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 바로 뒤인 2019년 5월 2일 동창원새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 72,000,000원이며 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 동원제일저축은행 가압류와 동창원새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞선 과거 근저당·압류·가압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11260 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 소답동 127-1 서광빌라 6층603호 |
| 용도 / 이용상태 | 창고 · 감정평가상 아파트로 이용중 |
| 면적 / 층 | 84.06㎡ · 6층 |
| 소유자 | 김민경 · 2019.04.25 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 35,672,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동창원새마을금고 / 54,491,315원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2019.05.02 설정된 동창원새마을금고의 근저당권 72,000,000원입니다. 이후 2025.03.05 설정된 주식회사 동원제일저축은행의 가압류 9,465,674원과 2025.03.31 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 3회 유찰로 최근 실거래의 29.2%
소답서광빌라의 대상 면적은 84.06㎡입니다. 최근 12개월 실거래는 2026년 1월 122,000,000원 1건이며, 현재 최저매각가 35,672,000원은 그 금액의 29.2%입니다. 전체 8건 평균 103,375,000원과 비교해도 현재 최저가는 34.5% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 84.06㎡ | 2 | 122,000,000원 |
| 2023.05 | 82.26㎡ | 1 | 125,000,000원 |
| 2023.03 | 83.52㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2023.03 | 82.4㎡ | 1 | 81,000,000원 |
| 2023.03 | 84.06㎡ | 4 | 97,000,000원 |
| 2023.02 | 84.06㎡ | 5 | 74,000,000원 |
| 2022.11 | 81.9㎡ | 2 | 109,000,000원 |
| 2022.02 | 84.06㎡ | 3 | 119,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 103,375,000원 |
가격 흐름도 과거보다 나쁘지 않습니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 +21.1%입니다. 특히 가격 판단에서는 과거 고가·저가가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 실거래 122,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 현재 최저가와의 차이는 매우 크지만, 이 가격차가 곧바로 낙찰 가능성이나 환금성을 보장하는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,672,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,042,096원 |
| 1. 근저당 · 동창원새마을금고 | 72,000,000원 | 34,629,904원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 동원제일저축은행 | 9,465,674원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 81,465,674원 중 예상 배당액은 34,629,904원이며, 미배당액은 46,835,770원입니다. 신청채권자 동창원새마을금고의 청구액 54,491,315원도 현재 가정 매각대금에서는 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소답초등학교 북서측 인근이며, 주변은 빌라·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물의 6층 603호이며, 외벽은 적벽돌 붙임 및 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샤시창호입니다.
- 설비. 급배수·위생설비와 난방설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 북측·서측·남측으로 소로와 접하고 있습니다.
- 토지. 제2종전용주거지역이며 공시지가는 850,400원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역, 절대보호구역 등이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 소답서광빌라는 60세대, 1990.11.10 준공입니다. 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 매각률 0.0%로 반복 유찰 리스크를 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정평가 당시 이해관계자 부재로 내부 확인이 곤란했고 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차권리 확인. 실제 임차인이 확인될 경우 전입일·보증금·확정일자를 확인해 대항력과 배당·인수 여부를 다시 계산해야 합니다.
- 용도 대조. 사건상 용도는 창고, 감정평가상 이용상태는 아파트입니다. 건축물대장·등기·매각물건명세서의 용도 표시를 대조해야 합니다.
- 가격 확인. 현재 최저가 35,672,000원은 최근 실거래 122,000,000원과 차이가 큽니다. 내부 상태·수리비·점유비용 등 가격차를 설명할 요소가 있는지 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 점검. 이번 물건은 3회 유찰 상태이고 단지 경매 통계도 평균 3.0회 유찰입니다. 낮은 최저가만으로 환금성을 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 배당 한계. 현재 최저가에서는 근저당권자도 전액 배당받지 못하고 총 46,835,770원의 미배당이 발생합니다. 다만 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 가격은 강하지만, 확인할 권리가 남아 있다
숫자만 보면 가격차는 분명합니다. 감정가 104,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 35,672,000원, 2026년 1월 동일 면적 실거래 122,000,000원의 29.2%입니다. 등기상으로도 2019년 동창원새마을금고 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 가격이 낮다는 사실과 점유·임차관계가 완전히 확인됐다는 사실을 구분해서 봐야 합니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상이고 내부 확인도 곤란했다고 명시돼 있습니다. 사건상 용도 표기와 실제 이용상태도 서로 다릅니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮아진 가격을 확인된 현황과 연결할 수 있느냐입니다.
