50,960,000원
창원지방법원 2025타경11260. 창원시 의창구 소답동 서광빌라 603호로, 사건상 용도는 창고지만 감정평가서에는 아파트로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물의 제6층 제603호이며, 비교된 전용면적은 84.06㎡입니다. 현 소유자 김민경은 2019년 4월 25일 거래가 110,000,000원에 취득했고, 같은 해 5월 2일 동창원새마을금고 앞으로 채권최고액 72,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 등기된 동원제일저축은행 가압류와 동창원새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거의 근저당권·가압류·압류도 이미 등기부상 말소되어, 현재 배당 계산상 낙찰자가 떠안을 등기상 권리는 없습니다. 다만 감정평가 당시 이해관계자가 부재해 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 조사됐으므로, 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유자까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11260 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 소답동 127-1 서광빌라 제6층 제603호 도로명: 경상남도 창원시 의창구 의안로66번길 25 |
| 용도 / 이용상태 | 사건상 창고 · 감정평가상 아파트로 이용 중 |
| 규모 / 구조 | 전용 84.06㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 김민경 (2019.04.25. 거래가 110,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 50,960,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동창원새마을금고 / 54,491,315원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준권리는 2019년 5월 2일 설정된 동창원새마을금고 근저당권 72,000,000원입니다. 이후 2025년 3월 5일 동원제일저축은행의 가압류 9,465,674원이 등기됐고, 2025년 3월 31일 동창원새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 두 권리 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래의 41.8%
소답서광빌라는 60세대이며 사용승인일은 1990년 11월 10일입니다. 비교된 거래는 전용 81.9㎡~84.06㎡의 8건입니다. 전체 평균은 103,375,000원이지만, 오래된 거래가 함께 포함되므로 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 84.06㎡ | 2 | 122,000,000원 |
| 2023.05 | 82.26㎡ | 1 | 125,000,000원 |
| 2023.03 | 83.52㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2023.03 | 82.4㎡ | 1 | 81,000,000원 |
| 2023.03 | 84.06㎡ | 4 | 97,000,000원 |
| 2023.02 | 84.06㎡ | 5 | 74,000,000원 |
| 2022.11 | 81.9㎡ | 2 | 109,000,000원 |
| 2022.02 | 84.06㎡ | 3 | 119,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 103,375,000원 |
최신 거래는 2026년 1월 84.06㎡ 2층의 122,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 거래 1건 기준 122,000,000원입니다. 현재 최저가 50,960,000원은 이 최근 시세의 41.8%입니다. 전체 평균 103,375,000원과 비교해도 49.3% 수준입니다.
최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 +21.1%로, 하락 추세 데이터가 아닙니다. 따라서 가격 수치만 보면 현재 회차의 할인 폭은 큽니다. 다만 최근 12개월 표본이 단 1건이고, 해당 거래는 2층인 반면 대상 물건은 6층이며 내부 상태가 확인되지 않았습니다. 숫자상의 할인율을 그대로 예상 매도가격으로 간주해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,317,280원 |
| 1. 근저당 · 동창원새마을금고 | 72,000,000원 | 49,642,720원 |
| 2. 가압류 · 동원제일저축은행 | 9,465,674원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 81,465,674원 중 49,642,720원이 배당되고 31,822,954원이 미배당되는 계산입니다. 신청채권자의 청구액 54,491,315원에도 미달하지만, 미배당 채권은 계산상 매수인에게 승계되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 50,960,000원 | 49,642,720원 | 31,822,954원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 35,672,000원 | 34,629,904원 | 46,835,770원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 24,970,400원 | 24,120,933원 | 57,344,741원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 주위환경. 소답초등학교 북서측 인근으로 빌라·단독주택·근린생활시설이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 대지 북측·서측·남측이 소로와 접하고 있으며 토지이용상황은 아파트입니다.
- 용도지역. 제2종전용주거지역이며 소로1류·소로2류·소로3류와 접합니다. 역사문화환경보존지역과 교육환경 보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 건물 상태. 외벽은 적벽돌 붙임 및 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지·타일, 창호는 샤시창호로 조사됐고 급배수·위생·난방설비가 있습니다.
- 공부 차이·위반. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 사건 용도와 감정 이용상태는 별도로 원본 대조가 필요합니다.
- 거래 표본. 확인된 거래는 8건이지만 최근 12개월 거래는 1건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 낙찰 사례는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 원본 대조. 사건상 창고, 감정평가상 아파트 이용으로 표시가 다릅니다. 건축물대장과 전유부분 등기, 실제 현황을 함께 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 임대관계 미상이고 내부 확인도 이뤄지지 않았습니다. 전입세대확인서·외국인체류확인서·사업자등록 점유 여부와 현장 점유자를 확인하세요.
- 최상층 상태 확인. 6층 건물의 6층 물건이므로 천장·옥상 인접부와 내부 수선 상태를 현장에서 확인하세요.
- 시세 표본 주의. 최근 12개월 거래는 122,000,000원 1건입니다. 층·내부 상태·실제 용도가 다른 경우 가격 차이가 발생할 수 있습니다.
- 미납 관리비·세금. 관리비 체납과 공용부분 승계 범위, 당해세 및 배당요구 내역을 관리 주체와 법원 원본에서 확인하세요.
- 권리 원본 확인. 말소기준 이후 권리는 소멸하는 구조지만 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기를 다시 대조하세요.
맺으며 — “가격은 강점, 확인되지 않은 현황은 약점”
현재 최저가 50,960,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 122,000,000원의 41.8%입니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 계산상 매수인 인수액도 0원이므로, 가격과 등기 권리만 놓고 보면 매력적인 구간입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 할인율만이 아닙니다. 사건상 용도는 창고인데 감정평가상으로는 아파트로 이용 중이며, 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았습니다. 최근 12개월 시세도 1건에 불과합니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격도 긍정적, 현장 확인은 필수입니다. 실제 용도와 점유관계가 원본 서류 및 현장과 일치할 때 비로소 현재의 가격 메리트를 인정할 수 있습니다.
