창원지방법원 2025타경22070. 거제시 둔덕면 하둔리 506 소재의 연립/다세대 + 토지 경매로, 감정평가상 이용상태는 “주택 및 창고 등”과 “주택”입니다. 토지는 지목 대, 면적 159.0㎡로 조사됐습니다. 등기상 현재 소유자는 김현숙이며, 말소기준권리는 2020.01.29. 접수된 둔덕농업협동조합 근저당권 72,000,000원입니다. 이후 2025.10.20. 윤병우의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적인 권리 순서만 보면 단순해 보이지만 이 사건은 등기 순위보다 물리적 현황이 중요합니다. 매각에는 인접지에 걸쳐 있는 제시외 건물이 포함되고, 그 타인 지상 부분의 법정지상권 성립 여부가 명확하지 않습니다. 또한 일부 등기 건물 또는 부속건물은 감정 당시 소재불명으로 조사됐습니다. 따라서 “인수 0원”을 곧바로 “아무 위험도 없음”으로 읽어서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22070 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 둔덕면 하둔리 506 · 경상남도 거제시 둔덕면 방답길 15-7 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 주택 및 창고 등 / 주택 |
| 토지 | 159.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 도로접면 세로한면(불) |
| 소유자 | 김현숙 · 2021.01.04. 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 124,360,750원 / 87,053,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤병우 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 금액상 인수는 0원, 현황 권리는 별도 확인
현재 말소기준권리는 2020.01.29. 둔덕농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 72,000,000원이고, 2025.10.20. 강제경매개시결정은 이보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 2019.06.26. 설정됐던 같은 조합의 24,000,000원 근저당권은 2026.06.22. 해지로 말소됐습니다.
등록된 임차인 명세는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 없다고 단정하기보다는 입찰 전 실제 점유자와 전입관계를 다시 확인해야 합니다. 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자가 발견될 경우에는 대항력을 단정하지 말고 별도 권리분석이 필요합니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 시세 근거는 없다
현재 최저매각가는 87,053,000원으로 감정가 124,360,750원의 70%입니다. 한 차례 유찰되면서 숫자만 보면 할인 폭이 생겼습니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 시세가 제시되지 않아, 이 70%라는 비율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 87,053,000원 | 70% | 166,913,954원 |
| 2회 유찰 시 | 60,937,099원 | 49% | 192,559,769원 |
| 3회 유찰 시 | 42,655,969원 | 34.3% | 210,511,838원 |
유찰이 추가되면 매각가 자체는 60,937,099원, 42,655,969원으로 낮아집니다. 다만 이 사건의 핵심 위험은 채권 미배당이 매수인에게 금액으로 승계되는 구조가 아니라 제시외 건물·인접지 경계·법정지상권 불확실성입니다. 따라서 유찰 횟수가 늘어났다는 이유만으로 위험이 함께 줄어드는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,053,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,966,954원 |
| 2. 근저당 · 둔덕농업협동조합 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 3. 경매신청채권자 · 윤병우 | 180,000,000원 | 13,086,046원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 252,000,000원 중 채권자 예상배당은 85,086,046원이며, 미배당액은 166,913,954원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 금액 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 건물 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 제시외 건물. 목록 1 지상 및 인접지인 거제시 둔덕면 하둔리 671-9에 걸쳐 소재하는 감정서상 제시외 건물 “ㄱ, 변소”가 매각에 포함됩니다. 타인 지상에 걸친 부분의 법정지상권 성립 여지는 불분명합니다.
- 목록 2 현황 차이. 등기사항전부증명서에는 “흙돌담 및 브록조 초가 및 스레트 지붕 단층 단독주택 67.07㎡”, 일반건축물대장에는 “브록조 스레트 지붕 1층 주택 39.07㎡”이 존재하고, “흙돌담조 1층 주택 28㎡”은 감정 당시 소재불명으로 조사됐습니다.
- 목록 4 현황 차이. 등기사항전부증명서에는 “브록조 스레트지붕 단층 단독주택 및 농업생산시설 55.26㎡, 부속건물 21.78㎡”로 기재돼 있으나, 부속건물인 “브록조 스레트지붕 1층 농업생산시설 21.78㎡”은 감정 당시 소재불명으로 조사됐습니다.
- 주위환경. 둔덕면 하둔리 방답회관 남동측 인근으로, 주변은 단독주택·농경지·임야 등으로 형성돼 있고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용상황 등을 고려한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역(모든 축종 제한)이며, 공시지가는 114,300원/㎡입니다. 토지는 평지·사다리형, 도로접면은 “세로한면(불)”로 조사됐습니다.
- 환금성. 용도 라벨은 연립/다세대 + 토지이지만 감정 이용상태는 주택·창고 등으로, 일반적인 표준형 공동주택과 달리 현황 확인 요소가 많습니다. 최근 실거래 비교 없이 환금성과 적정 낙찰가를 단순 비율로 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인접지 경계 실측. 제시외 건물이 하둔리 671-9에 걸쳐 있다는 점을 전제로 실제 경계와 건물 점유 범위를 확인하세요.
- 법정지상권 검토. 타인 지상에 걸친 제시외 건물 부분의 법정지상권 성립 여지가 불분명하므로 토지·건물 소유관계와 성립요건을 원문 서류로 다시 검토해야 합니다.
- 소재불명 건물 확인. 목록 2의 28㎡ 부분과 목록 4의 부속건물 21.78㎡가 현황상 소재불명으로 조사됐으므로 실제 잔존 여부와 철거·멸실 상태를 확인하세요.
- 점유·임대관계. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 전입관계 및 보증금·확정일자 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 87,053,000원은 감정가의 70%이지만 최근 실거래 비교가 없어 할인율 자체를 시세 메리트로 간주하지 마세요.
- 절차 진행 확인. 2026.06.04. 기각결정정본 발송, 2026.06.10. 이의신청에 따른 원결정 취소 발송 이력이 있으므로 2026.08.31. 매각기일의 진행 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 볼 것은 경계와 건물 실체다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 124,360,750원에서 한 차례 유찰돼 87,053,000원까지 내려왔고, 배당 시뮬레이션상 매수인 금액 인수도 0원입니다. 하지만 최근 실거래 비교가 없어 현재 가격이 시세보다 싸다고 말할 근거는 부족합니다.
더 중요한 것은 매각 대상 제시외 건물 일부가 인접 토지에 걸쳐 있고 그 부분의 법정지상권 성립 여부가 불명확하다는 점, 그리고 등기·대장에 나타나는 건물 일부가 실제로는 소재불명이라는 점입니다. 임대관계 역시 미상입니다. 따라서 이 사건은 “금액상 인수는 0원이지만 현황 리스크가 남는 물건”으로 보는 것이 적절합니다. 낙찰가보다 먼저 경계·건물·점유 관계를 확정하는 것이 입찰 판단의 출발점입니다.
