창원지방법원 2025타경11441. 사건상 용도는 아파트로 표시됐지만, 감정평가상 실제 이용상태는 방2·거실·욕실·현관 등으로 구성된 연립주택입니다. 철근콘크리트구조 아스팔트싱글지붕 5층 건물 중 4층 403호이며, 소유자는 태양종합건설주식회사입니다. 감정가 140,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 68,600,000원까지 내려왔습니다.

겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석의 핵심은 가격이 아닙니다. 하정원은 2024.08.30 전입했고, 산정된 말소기준권리인 신용보증기금 가압류는 2025.03.26 접수됐습니다. 전입 시점이 더 빠르므로 대항요건을 갖췄을 가능성이 있지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 들어온 임차인

말소기준권리는 2025.03.26 신용보증기금 가압류 221,000,000원으로 산정돼 있습니다. 이후 임의경매개시결정과 국·국민건강보험공단의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 하정원의 전입일은 2024.08.30으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금이 확인되지 않았으므로 낙찰대금에서 전액 배당되는지, 잔액이 매수인에게 인수되는지를 현재 확정할 수 없습니다.

② 가격 판단 — 감정가 49%만으로는 ‘싸다’고 할 수 없다

진영썬빌 102동은 13세대, 2016.05.20 사용승인된 소규모 공동주택입니다. 제시된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이며 낙찰률은 0.0%입니다. 동일 면적의 최근 실거래 금액을 직접 비교할 근거가 확인되지 않으므로, 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

특히 이 물건은 가격 비교 이전에 임차보증금부터 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어날 수 있고, 실질취득가는 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다. 따라서 입찰 상한은 최저가가 아니라 낙찰가와 예상 인수액을 합친 총액을 기준으로 세워야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)

위 표는 집행비용과 신용보증기금 가압류를 기준으로 한 계산입니다. 임차보증금, 당해세, 압류채권액과 최우선변제 여부가 확인되면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 진영대흥초등학교 남서측 인근이며, 주위는 공동주택과 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 운행 상황을 고려한 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 외벽은 석재 및 드라이비트, 내부는 벽지 및 타일, 창호는 샷시창호 마감입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 대지 남측으로 폭 약 4m 내외 도로와 접합니다.
• 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 공시지가는 231,300원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
• 현황. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 내부확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 확인이 곤란해 공부와 인근 유사 건물 등을 종합해 평가됐습니다.
• 환금성. 13세대 소규모 공동주택이고 제시된 경매 통계상 낙찰률이 0.0%이므로, 매도 기간과 매수층을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임대차계약서 확보. 하정원의 보증금, 계약기간, 실제 점유 여부와 임대차계약서 원본을 확인하세요.
• 확정일자 확인. 확정일자와 배당순위가 확인돼야 우선변제 가능 여부와 미배당 잔액을 계산할 수 있습니다.
• 실질취득가 계산. 입찰가에 예상 인수보증금을 더한 금액으로 총취득비용을 산정하세요.
• 배당요구 서류 확인. 2025.07.23 접수된 배당요구의 내용과 첨부 계약서를 법원 기록에서 확인하세요.
• 등기 연결관계 확인. 거창축산업협동조합 근저당과 농업협동조합자산관리회사 이전등기의 현재 효력을 대조하세요.
• 민간임대주택 등록 확인. 등록 상태, 임대의무기간과 매각 후 행정처리 여부를 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 실제 점유자가 하정원인지, 다른 점유자나 전대관계가 있는지 현장에서 재확인하세요.
• 체납액 확인. 당해세, 건강보험료, 관리비와 압류채권액을 확인해 실제 배당표를 다시 작성하세요.
• 시세 조사. 인근 연립주택과 진영썬빌의 실제 거래·매물 가격을 확인한 뒤 응찰 상한을 결정하세요.

맺으며 — “49% 할인보다 보증금 확인이 먼저”

감정가 140,000,000원짜리 물건이 68,600,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 실제 임차인 하정원이 말소기준권리보다 먼저 전입했고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이 상태에서는 매수인이 떠안을 잔존보증금을 계산할 수 없고, 실질취득가도 확정할 수 없습니다.

결론은 명확합니다. 가격은 낮아졌지만 권리 위험은 아직 숫자로 바뀌지 않았습니다. 임대차계약서와 배당요구 서류로 보증금을 확인하고, 예상 배당액을 뺀 잔존보증금까지 계산한 뒤에야 이 물건이 실제로 저렴한지 판단할 수 있습니다. 보증금 확인 전에는 입찰 보류가 합리적입니다.