창원지방법원 2025타경11486. 김해시 삼문동 젤미마을10단지한림리츠빌 1005동 5층 502호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 본건까지 차량 접근이 가능하며 주위는 대단위 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다. 현재 소유자는 정유민이고, 등기상 2015.08.03. 거래가액 310,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다.
현재 권리분석의 기준은 2024.05.08. 설정된 새북구새마을금고 근저당권 252,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.05.22. 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 그 뒤에 설정된 에피도트주식회사 근저당권 22,500,000원과 전세권 5,000,000원, 경남신용보증재단·신용보증기금·중소기업은행 등의 가압류와 국의 압류는 모두 기준권리보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다. 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11486 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼문동 64-1 젤미마을10단지한림리츠빌 1005동 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 면적 | 130.5038㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 정유민 |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 326,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 15,689,041원 |
| 매각기일 | 2026.05.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 별도의 대항력 임차인 신고가 확인되지 않습니다. 등기상 과거 2004.12.02. 최정희 명의 전세권은 이미 말소됐고, 현재 남아 있는 2024.06.18. 에피도트주식회사 전세권 5,000,000원은 2024.05.08. 말소기준 근저당권보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당 부족이 발생해도 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 31.5% 높은 신건
동일 면적 130.5㎡의 실거래를 보면 최근 12개월 거래는 4건이며 평균 248,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.05. 245,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 -3.7% 낮아진 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 130.5㎡ | 7 | 245,000,000원 |
| 2026.03 | 130.5㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2026.01 | 130.5㎡ | 7 | 242,000,000원 |
| 2025.07 | 130.5㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2025.05 | 130.5㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2025.04 | 130.5㎡ | 10 | 265,000,000원 |
| 2025.03 | 130.5㎡ | 5 | 258,000,000원 |
| 2025.03 | 130.5㎡ | 5 | 258,000,000원 |
| 2024.10 | 130.5㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2024.10 | 130.5㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2024.10 | 130.5㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2024.10 | 130.5㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 130.5㎡ | 4건 | 248,000,000원 |
전체 12건 평균은 254,416,666원이지만 가격 판단에는 더 최근의 거래가 중요합니다. 최근 12개월 평균 248,000,000원을 기준으로 보면 최저가 326,000,000원은 131.5%입니다. 최신 거래 245,000,000원과 비교해도 신건 최저가가 높습니다. 더구나 최근 거래 추세가 -3.7%이므로 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균을 근거로 현재 가격을 싸다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 326,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 5,364,000원 |
| 을구 22번 근저당권 · 새북구새마을금고 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 을구 23번 근저당권 · 에피도트주식회사 | 22,500,000원 | 22,500,000원 |
| 을구 24번 전세권 · 에피도트주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 경남신용보증재단 | 29,876,237원 | 29,876,237원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 6,861,104원 | 6,861,104원 |
| 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 94,630,000원 | 4,398,659원 |
| 갑구 9번 가압류 · 중소기업은행 | 12,766,488원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 326,000,000원 가정 시 채권 총액 433,633,829원 가운데 320,636,000원이 배당되고, 미배당은 112,997,829원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 김해시 삼문동 소재 능동중학교 북측 인근이며, 주위는 대단위 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 5층이며 급·배수, 위생설비, 난방설비, 승강기, 소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 아파트 부지로 이용 중이며 서측으로 완충녹지를 사이에 두고 광로3류, 남동측으로 중로1류에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 교육환경 보호구역과 역사문화환경보존지역 등이 포함돼 있습니다.
- 단지·거래. 젤미마을10단지한림리츠빌은 360세대, 2004.10.21. 준공이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선 확인. 신건 최저가 326,000,000원은 최근 12개월 평균 248,000,000원의 131.5%이고 최신 거래 245,000,000원보다 높습니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -3.7% 낮아진 만큼 과거 고가 거래를 그대로 현재 시세로 적용하지 않는 것이 중요합니다.
- 말소기준 확인. 2024.05.08. 새북구새마을금고 근저당 252,000,000원이 기준이며, 2025.05.22. 한국자산관리공사로 이전된 점을 원본 등기에서 대조해야 합니다.
- 전세권 구분. 에피도트주식회사 전세권 5,000,000원은 말소기준권리 후순위로 매각 소멸하며 별도 임차인 신고는 없습니다.
- 세금·배당 원본 확인. 국의 압류가 있으므로 실제 배당과 조세 우선관계는 배당요구종기 및 관련 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 변수
이 물건은 매수인에게 승계되는 임차보증금이나 후순위 권리가 없어 권리 구조 자체는 단순한 편입니다. 그러나 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 326,000,000원은 최근 12개월 평균 248,000,000원의 131.5%이고, 최신 거래 245,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세가 -3.7%인 점까지 감안하면 현재 회차를 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다. 권리는 매각으로 정리되지만, 이 사건의 핵심 변수는 현재 최저가와 최근 실거래 사이의 큰 가격 차이입니다.
