창원지방법원 2025타경22109. 거제시 장평동 제니스타운 105동 9층 909호, 전용면적 59.925㎡의 아파트입니다. 현재 소유자 조수연은 2017.04.13 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 164,000,000원입니다. 같은 날 설정된 현대해상화재보험주식회사 근저당권, 채권최고액 153,600,000원이 말소기준권리입니다. 이후 거제시·대구광역시동구청·동구(대구광역시)의 압류와 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 정향옥 1명입니다. 전입일이 2022.09.05로 말소기준일 2017.04.13보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 추가 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명이며, 현재 배당자료상 매수인 승계액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22109 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장평동 247 제니스타운 105동 9층909호 |
| 도로명주소 | 경상남도 거제시 장평3로3길 7 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.925㎡ · 15층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 조수연 · 2017.04.13 소유권이전 · 거래가액 164,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 58,800,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대해상화재보험주식회사 / 123,931,144원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0, 세금 배당은 확인 필요
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정향옥 | 2022.09.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
정향옥의 전입신고는 말소기준권리 2017.04.13보다 늦은 2022.09.05입니다. 따라서 대항력은 없으며 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 추가 확인 대상입니다.
② 시세 비교 — 할인은 분명하지만 시장은 하락 중
제니스타운은 606세대, 사용승인일 2000.05.16이며 비교대상 면적은 전용 59.93㎡입니다. 확인된 최근 거래 12건의 전체 평균은 80,500,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 78,333,333원, 최신 거래는 2026.06의 75,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간보다 -5.2% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.93㎡ | 12 | 75,000,000원 |
| 2026.05 | 59.93㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2025.11 | 59.93㎡ | 11 | 87,000,000원 |
| 2025.11 | 59.93㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2025.10 | 59.93㎡ | 6 | 81,000,000원 |
| 2025.07 | 59.93㎡ | 7 | 77,000,000원 |
| 2025.06 | 59.93㎡ | 1 | 78,000,000원 |
| 2025.06 | 59.93㎡ | 6 | 80,000,000원 |
| 2025.04 | 59.93㎡ | 12 | 78,000,000원 |
| 2025.02 | 59.93㎡ | 7 | 87,000,000원 |
| 2024.10 | 59.93㎡ | 9 | 83,000,000원 |
| 2024.10 | 59.93㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.93㎡ | 6건 | 78,333,333원 |
현재 최저매각가 58,800,000원은 최근 12개월 평균 78,333,333원의 75.1%입니다. 배당자료상 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액도 58,800,000원입니다. 따라서 현재 가격은 최근 12개월 평균보다 낮습니다. 다만 시세 추세가 -5.2%로 하락 중이고 최신 거래도 75,000,000원이므로, 과거 전체 평균 80,500,000원만 기준으로 할인 폭을 크게 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,400원 |
| 2. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 153,600,000원 | 57,341,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 현대해상화재보험주식회사 채권최고액 153,600,000원 중 57,341,600원이 배당되는 시뮬레이션이며 미배당액은 96,258,400원입니다. 신청채권 청구액은 123,931,144원이고 현재 시나리오상 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 9층 909호입니다.
- 입지. 장평중학교 북동측 인근으로, 주변은 공동주택이 주를 이루고 일부 단독주택과 상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고 간선도로 접근성 및 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북측·동측·서측으로 도로와 접하며 북측에 주출입구가 위치합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지. 토지면적 20,034.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트, 공시지가 1,059,000원/㎡입니다.
- 환금성 참고. 제니스타운은 606세대이며 동일 면적 거래가 최근에도 확인되지만, 최근 가격 추세는 -5.2%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 시세로. 전체 거래 평균 80,500,000원보다 최근 12개월 평균 78,333,333원과 최신 거래 75,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 구간보다 -5.2% 낮습니다. 현재 최저가 58,800,000원이 시세보다 낮더라도 하락 흐름을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 임차인 서류 확인. 정향옥은 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 최종 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당에서 먼저 차감될 수 있으므로 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 회차별 자금 시나리오. 현재 회차 58,800,000원, 2회 유찰 시 41,160,000원, 3회 유찰 시 28,812,000원으로 제시되어 있으며 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “가격은 매력, 권리는 확인형”
이 물건의 현재 회차 핵심은 단순합니다. 감정가 84,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 58,800,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 78,333,333원의 75.1%입니다. 임차인 정향옥은 말소기준 뒤 전입해 대항력이 없으며 현재 배당자료상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 가격이 낮다는 이유만으로 권리확인을 끝내면 안 됩니다. 최근 시장은 -5.2% 하락 추세이고, 세금 관련 압류 3건은 당해세 여부에 따라 배당을 바꿀 수 있습니다. 임차인의 보증금·확정일자·배당요구도 확인이 남아 있습니다. 결론적으로 현재 가격은 최근 시세보다 낮아 가격 메리트가 확인되지만, 세금 배당과 임차인 세부사항을 최종 검증한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
