창원지방법원 2026타경52. 사천시 곤양면 성내리 희망빌라 4층 403호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 한영환이며, 2020.07.02. 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 88,000,000원으로 등기돼 있습니다. 이후 2020.10.16. 새남해새마을금고가 채권최고액 57,200,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준권리 뒤에는 2024.07.15. 국의 압류와 2026.02.06. 새남해새마을금고의 임의경매개시결정이 있습니다. 제공된 권리분석상 두 등기 모두 매각으로 소멸하며, 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 압류의 처분청이 제천세무서장으로 기재돼 있고 예상배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로, 세금의 실제 배당순위와 금액은 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경52 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 곤양면 성내리 194-2 희망빌라 4층 403호 |
| 도로명주소 | 경상남도 사천시 곤양면 성내공원길 12 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택)으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 4층건 내 403호 |
| 소유자 | 한영환 · 2020.07.02. 소유권이전 · 거래가액 88,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 85,467,000원 / 59,827,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 새남해새마을금고 / 34,058,150원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 제시외건물 | 감정서 상 ‘ㄱ’ 매각포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 등기상 핵심은 2020.10.16. 새남해새마을금고 근저당입니다. 그보다 앞선 부산경남우유협동조합 근저당과 김용석 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 소유자인 한영환 명의 이전 뒤 설정된 새남해새마을금고 근저당이 말소기준이 됩니다. 이후 국 압류와 경매개시결정은 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 85,467,000원, 현재 최저매각가는 59,827,000원입니다. 현재 회차는 1회 유찰 후 감정가 70% 구간입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 41,878,900원, 3회 유찰 시 시나리오는 29,315,230원으로 제시돼 있습니다.
하지만 가격 할인율만으로 투자 메리트를 평가하면 안 됩니다. 이 물건과 직접 비교할 수 있는 동일 조건 실거래 가격은 확인되지 않았고, 비교 대상 면적도 일치하지 않습니다. 따라서 59,827,000원이 실제 최근 시세보다 낮다거나 싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수가 5.8회이고 매각률은 0.0%로 제시돼 있어, 감정가 대비 할인보다 실제 환금성 검증을 먼저 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,827,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,476,886원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 새남해새마을금고 | 57,200,000원 | 57,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,150,114원 |
현재 회차 예상매각가 59,827,000원에서는 집행비용 1,476,886원과 새남해새마을금고 57,200,000원이 배당되고 소유자 잔여는 1,150,114원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 59,827,000원 | 57,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 41,878,900원 | 40,725,080원 | 16,474,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 29,315,230원 | 28,387,556원 | 28,812,444원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 추가 유찰이 곧 권리 인수 위험 증가로 이어지는 구조는 아닙니다. 다만 세금·최우선변제와 실제 점유관계가 최종 확인 전이라는 점은 별도로 남습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 사천시 곤양면 성내리 사천파출소 서측 인근에 위치하며, 주위는 관공서와 노변 근린생활시설 및 주택지대 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 2차선 도로와 접하고, 서측으로 노폭 약 3-4미터의 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 403호이며, 급배수·위생·소방·난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 현황 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 415.0㎡, 공시지가는 172,200원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 관련 단지는 10세대, 2017.09.28. 사용승인 자료가 있으며 경매 통계상 평균 유찰 횟수 5.8회, 매각률 0.0%로 제시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 별도 임차인 신고내역이 없더라도 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입·보증금·확정일자를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 국 압류 확인. 2024.07.15. 국 압류가 있고 처분청은 제천세무서장입니다. 등기 자체는 매각으로 소멸하더라도 당해세 등 배당 우선순위는 별도 확인이 필요합니다.
- 제시외건물 포함. 감정서 상 ‘ㄱ’ 제시외건물이 매각에 포함됩니다. 현황과 감정평가 범위를 대조하세요.
- 시세 원본 조사. 현재 최저가는 감정가 70%이지만 직접 비교 가능한 실거래가 확인되지 않았습니다. 곤양면 성내리 다세대 실제 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 평균 유찰 5.8회, 매각률 0.0%라는 통계는 가격만 낮추면 자동으로 매도되는 유형이 아닐 수 있음을 시사합니다.
- 배당표 한계. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 판단의 승부처는 점유와 시장가격
등기만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2020.10.16. 새남해새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 국 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수도 0원입니다. 현재 최저가는 59,827,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔습니다.
그러나 이 물건을 곧바로 “싸다”고 평가할 근거는 부족합니다. 직접 비교 가능한 실거래가 없고, 임대관계도 미상이며 관련 경매 통계는 평균 5.8회 유찰을 보여줍니다. 따라서 결론은 권리 구조는 통과, 가격 판단은 현장 검증 후입니다. 실제 점유관계와 세금, 주변 다세대 실거래, 제시외건물 현황까지 확인한 뒤 현재 59,827,000원의 가격 메리트를 판단하는 것이 맞습니다.
