창원지방법원 2025타경11523. 창원시 의창구 동읍 용잠리 춘광파크맨션 2동 5층 506호 아파트입니다. 현재 소유자는 엔에스에셋대부유한회사이고, 현 등기에서 경매의 기준이 되는 권리는 2024.09.12 설정된 김경환의 근저당권입니다. 채권최고액은 6,500,000원, 채무자는 엔에스에셋대부유한회사입니다. 이후 2025.05.22 김경환의 신청으로 임의경매개시결정이 기입됐으며, 이 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거에는 여러 근저당권·가압류·경매 기록이 있었지만 등기부상 이미 말소됐거나 2018.04.20 임의경매 매각으로 정리됐습니다. 현재 입찰자가 먼저 볼 것은 과거 이력이 아니라 2024.09.12 김경환 근저당권 이후의 현재 권리관계입니다. 배당표상 매수인에게 넘어오는 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11523 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 230-1 춘광파크맨션 2동 5층506호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 506호 · 아파트로 이용중 |
| 현재 소유자 | 엔에스에셋대부유한회사 |
| 감정가 / 최저가 | 58,000,000원 / 19,894,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 5,720,547원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 현재 기준은 2024.09.12 근저당
현 등기상 말소기준권리는 을구 8번 김경환 근저당권입니다. 채권최고액은 6,500,000원이고, 2025.05.22 기입된 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 과거의 한국주택은행·부산은행·현대라이프생명보험·비엔케이캐피탈 관련 근저당권과 과거 가압류·경매 기록은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 58,000,000원, 현재 최저매각가는 19,894,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 상태로 감정가의 약 34.3% 수준입니다. 4회 유찰 시 제시된 매각가는 13,925,800원, 5회 유찰 시에는 9,748,060원입니다.
하지만 동일 단지·동일 평형의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만 보고 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이미 3회 유찰됐다는 사실 자체는 시장의 응찰가격이 감정가와 상당한 간격을 보였다는 점을 함께 확인해야 하는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 19,894,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 758,092원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 김경환 | 6,500,000원 | 6,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,635,908원 |
현재 최저가 19,894,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 6,500,000원은 전액 배당되고, 소유자 교부 예상액은 12,635,908원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 19,894,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 13,925,800원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 9,748,060원 | 0원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 ‘삼진아파트단지’ 서측 인근으로, 일반주택·중소규모 공동주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 아파트단지 내 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 506호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지마감 등, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 아파트단지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며, 북동측으로 소로3류와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역에 포함되고 소로3류와 접합니다. 공시지가는 692,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 현장조사 당시 폐문부재이고 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 현재 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고, 최근 동일 단지·유사 면적 실거래를 직접 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리인 2024.09.12 김경환 근저당권과 2025.05.22 경매개시결정의 현재 상태를 등기 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 관리·명도 비용. 매수인 인수권리가 0원이어도 체납관리비의 공용부분이나 점유자 명도 비용은 별도로 발생할 수 있으므로 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개
이 사건은 현재 등기 기준으로 보면 구조가 비교적 단순합니다. 2024.09.12 김경환 근저당권이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 이미 3회 유찰되어 최저가는 19,894,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 시세가 없어 이 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 더구나 현장조사 당시 폐문부재였고 임대관계가 미상입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “금전 인수는 단순하지만, 점유와 시세 확인 전에는 가격 판단을 유보해야 한다”입니다.
