창원지방법원 2025타경11567. 김해시 부곡동 월산마을부영아파트 901동 11층 1102호 아파트입니다. 감정가는 161,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 78,890,000원까지 내려와 있습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 155,750,000원의 50.7%라 매우 싸 보입니다. 하지만 이 사건은 가격표만 보면 안 됩니다. 임차권자 박필재는 임대차계약일 2022.01.07, 확정일자 2022.01.07, 전입·점유개시 2022.02.03이고, 2024.02.06 보증금 190,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 강제경매개시결정일 2025.06.09보다 앞선 대항력 있는 임차권입니다.
현재 매각가 78,890,000원을 가정하면 집행비용 1,820,020원을 제외한 77,069,980원이 임차인에게 우선 배당되고, 남는 보증금 112,930,020원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 낙찰가가 더 내려가더라도 “싸지는” 것이 아니라 미배당 보증금이 그만큼 커집니다. 가격 판단의 기준은 최저가 78,890,000원이 아니라 실질취득 약 190,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11567 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 부곡동 806-1 월산마을부영아파트 901동 11층 1102호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 80.7474㎡ · 철근콘크리트조 금속기와지붕 19층 중 11층 |
| 소유자 | 김다니 · 2022.03.08 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 78,890,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 207,813,150원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 핵심은 1.90억 임차권 인수
과거 국민은행 근저당권과 효성 전세권, 효성새마을금고·우리은행 근저당권, 국민은행 전세권 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석에서 중요한 권리는 을구 11번 박필재 주택임차권입니다. 전입일 2022.02.03이 강제경매개시결정 2025.06.09보다 앞서고 확정일자도 갖추고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 있는 실제 임차인 1명입니다. 매각물건명세서에도 보증금 190,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박필재 | 건물의 전부 | 2022.02.03 | 2022.01.07 | 190,000,000원 | 대항력 우선변제 잔액인수 | 112,930,020원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
동일 면적 80.75㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 155,750,000원입니다. 최신 거래는 2026.08의 164,000,000원이며, 표본 최저는 120,000,000원, 최고는 167,000,000원입니다. 최저매각가 78,890,000원만 놓으면 최근 평균의 50.7%지만, 이 비율은 인수 보증금을 반영하지 않은 숫자입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 80.75㎡ | 10 | 164,000,000원 |
| 2026.08 | 80.75㎡ | 3 | 157,000,000원 |
| 2026.08 | 80.75㎡ | 16 | 167,000,000원 |
| 2026.08 | 80.75㎡ | 16 | 165,000,000원 |
| 2026.08 | 80.75㎡ | 10 | 165,000,000원 |
| 2026.08 | 80.75㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2026.08 | 80.75㎡ | 3 | 157,000,000원 |
| 2026.08 | 80.75㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 80.75㎡ | 10 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 80.75㎡ | 17 | 167,000,000원 |
| 2026.06 | 80.75㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2026.06 | 80.75㎡ | 2 | 157,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 155,750,000원 |
이 사건의 실질취득 판단 기준인 190,000,000원은 최근 12개월 평균 155,750,000원보다 높고, 최신 거래 164,000,000원 및 최근 표본 최고 167,000,000원보다도 높습니다. 따라서 “최저가 78,890,000원이니 시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 권리 인수를 반영하면 오히려 최근 실거래 수준을 웃도는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,820,020원 |
| 1. 임차인 박필재 보증금 | 190,000,000원 | 77,069,980원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 207,813,150원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차인 박필재에게 77,069,980원이 배당되고, 보증금 부족분 112,930,020원이 매수인 인수액으로 남습니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 207,813,150원은 이 가정에서 0원 배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 가격판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 78,890,000원 | 112,930,020원 | 실질취득 ≈ 보증금 190,000,000원 기준 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 55,223,000원 | 136,171,014원 | 낙찰가 하락만큼 인수 부담 증가 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 38,656,100원 | 152,439,710원 | 보증금 인수형 구조 지속 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 부곡동 월산중학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형·유사형 아파트와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 금속기와지붕 19층 건물 중 11층 1102호이며 난방시설·위생시설·급배수시설·승강기가 설비돼 있습니다.
- 단지. 월산마을9단지부영3차 · 328세대 · 2002.03.23 준공입니다.
- 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,247,000원/㎡입니다. 북동측 및 북서측으로 중로, 남서측 및 남동측으로 보행자전용도로와 접합니다.
- 현장 확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 외부관찰·평가선례·탐문조사 등을 통해 통상적 이용상황을 상정했고, 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 78,890,000원이 아니라 대항력 임차보증금 190,000,000원을 실질취득 판단 기준으로 두어야 합니다.
- 인수액 확인. 현재 회차 가정의 매수인 인수액은 112,930,020원입니다. 추가 유찰 시 136,171,014원, 152,439,710원으로 증가하는 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 임차권 존속 확인. 을구 11번 박필재 주택임차권등기는 매각으로 말소되지 않으며, 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 현황 점유 확인. 감정 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았고 임대관계도 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유·인도 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 49% ≠ 실질취득 49%”
이 물건은 감정가 161,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 78,890,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 임차인 박필재의 보증금은 190,000,000원이고, 현재 회차에서 미배당되는 112,930,020원을 매수인이 인수합니다. 추가 유찰이 생겨도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커지는 구조이므로 실질취득은 임차보증금 190,000,000원 수준으로 봐야 합니다.
최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 155,750,000원, 최신 거래는 164,000,000원입니다. 실질취득 기준이 이 가격대를 웃도는 만큼 현재 사건을 “반값 아파트”나 “시세보다 싼 경매”로 평가할 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라, 대항력 임차보증금 인수 구조입니다.
