창원지방법원 2026타경10130. 진주 충무공동 진주혁신도시중흥에스-클래스센트럴시티4단지 내 판매 및 근린생활시설 센트럴에비뉴동 2층 2027호입니다. 소유자는 강혜정이고, 2020년 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 156,997,000원입니다. 이후 2021년 경남은행이 채권최고액 110,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
2025년 진주시 압류가 한 차례 등기됐지만 2026년 2월 해제로 이미 말소됐고, 2026년 3월 경남은행의 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 현재 회차의 예상 배당에서는 경남은행 근저당에 105,490,800원이 배당되고 4,909,200원이 미배당으로 남지만, 이 부족액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10130 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 295 진주혁신도시중흥에스-클래스센트럴시티4단지 판매및근린생활시설센트럴에비뉴동 2층2027호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 구분상가(외부표기 : BUBBLE DOGS) · 철근콘크리트구조 2층 중 2층 |
| 소유자 | 강혜정 · 등기상 거래가액 156,997,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 107,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 58,356,546원 |
| 말소기준 | 2021.03.16. 을구 1번 근저당권 · 주식회사경남은행 · 채권최고액 110,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후는 정리된다
말소기준은 2021.03.16. 경남은행 근저당권입니다. 이후 등기된 진주시 압류는 2026.02.10. 해제로 말소됐고, 경남은행의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 등기상 선순위 인수 권리는 확인되지 않으며, 예상 배당에서도 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세 15.6%’로 보면 안 된다
현재 최저가는 107,800,000원으로 감정가 154,000,000원의 70%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 분명하지만, 상가 경매에서는 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율을 구분해야 합니다.
함께 제공된 최근 거래 12건의 평균은 689,250,000원, 최신 거래는 2026년 8월 695,000,000원입니다. 그러나 이 거래들은 전용 84.8㎡·84.98㎡·99.81㎡·99.87㎡의 공동주택 거래이고, 본건의 비교대상 면적은 33.7188㎡이며 실제 용도도 근린시설·구분상가입니다. 따라서 제시된 15.6% 비교값을 근거로 “시세보다 84% 싸다”라고 해석해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 14 | 695,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 22 | 723,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 15 | 680,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 11 | 683,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 15 | 680,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 16 | 665,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 17 | 675,000,000원 |
| 2026.06 | 99.81㎡ | 12 | 757,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 4 | 605,000,000원 |
| 2026.06 | 99.87㎡ | 33 | 735,000,000원 |
| 2026.06 | 84.8㎡ | 28 | 673,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 26 | 700,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 689,250,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,309,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 110,400,000원 | 105,490,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 107,800,000원 가정 시 경남은행 근저당의 미배당은 4,909,200원입니다. 이 미배당 채권은 낙찰자가 인수하지 않으며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 배당 변화 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 107,800,000원 | 105,490,800원 | 4,909,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 75,460,000원 | 73,701,720원 | 36,698,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 52,822,000원 | 51,471,204원 | 58,928,796원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 경남은행의 미배당액은 커지지만, 각 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 58,356,546원이 충족되는 것으로 표시돼 있고, 2회 유찰 시에도 충족되지만 3회 유찰 시에는 충족되지 않는 시나리오입니다.
⑤ 입지·상가 특성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 진주시 충무공동 충무공초등학교 서측 인근. 주변은 아파트단지 중심의 주택지대이며 노변을 따라 다양한 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 관내 교통편 및 도로 사정을 고려한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 2층 제2027호로 현재 “구분상가(외부표기 : BUBBLE DOGS)”로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·승강기·소방설비가 있고 에스컬레이터는 작동 중단 상태로 기재돼 있습니다.
- 도로. 남서측 왕복 4차선 포장도로를 통해 주로 진출입합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 토지는 평지의 사다리형이고 광대로 한 면에 접합니다.
- 공시지가. 3,157,000원/㎡. 토지면적은 15,155.1㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 상가 실거래 재확인. 아파트 거래 평균 689,250,000원은 본건 상가의 시세 근거가 될 수 없습니다. 같은 센트럴에비뉴동 또는 인근 유사 2층 상가의 실제 매매사례를 별도로 확인하세요.
- 임대차 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 매각물건명세서와 현장 확인을 통해 실제 영업자, 임대차계약, 보증금·차임·점유권원을 대조해야 합니다.
- 수익가치 점검. 상가는 매매가보다 임대료와 공실 가능성이 가격을 좌우합니다. 현재 영업상태와 실제 임대수익 확인 없이 감정가 70%만 보고 응찰가를 정하지 마세요.
- 에스컬레이터. 감정평가서에 작동 중단으로 기재돼 있어 상가 동선과 접근성에 미치는 영향을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 권리 원본 대조. 2021.03.16. 경남은행 근저당이 말소기준인지, 매각물건명세서에 별도 인수 조건이 없는지 입찰 직전 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 검증 전
이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021년 경남은행 근저당이 말소기준이고, 현재 회차 예상 배당에서 근저당에 4,909,200원의 미배당이 발생하더라도 낙찰자 인수는 0원입니다. 한 번 유찰돼 최저가도 107,800,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다.
하지만 본건은 아파트가 아니라 근린시설·2층 구분상가입니다. 제시된 6억~7억원대 거래들은 면적과 용도가 다른 공동주택 거래라 본건의 적정가치와 직접 비교할 수 없습니다. 게다가 현재 “BUBBLE DOGS”로 이용 중이면서 임대관계는 미상입니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격은 검증 필요”입니다. 동일 상가 실거래와 실제 임대수익·점유관계를 확인한 뒤에야 107,800,000원의 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
