창원지방법원 2025타경11585. 창원시 의창구 봉림동의 집합건물 1층 101호로, 감정평가상 근린생활시설(음식점)으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 권헌양이며, 2017.09.27 거래가액 209,823,642원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 거창농업협동조합 근저당권 195,000,000원이 이 경매의 말소기준입니다.
그 뒤의 경매개시결정, 서울보증보험 주식회사 가압류, 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.03.12 서울보증보험주식회사 가압류 765,200,000원은 2025.07.10 해제로 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11585 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 봉림동 713-10 창원아카데미빌딩 주건축물제1동 1층101호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(음식점)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층 건물 내 1층 제101호 |
| 소유자 | 권헌양 (2017.09.27 소유권이전 · 거래가액 209,823,642원) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 76,832,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 거창농업협동조합 / 153,451,990원 |
| 말소기준권리 | 2017.09.27 거창농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 건물 명칭 | 집합건축물대장상 창원아카데미빌딩에서 아이비빌딩으로 변경 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
핵심은 2017.09.27 거창농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고 이후 설정된 경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 앞서 존재했던 경남은행 및 거창농업협동조합의 2016년 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 이 경매에서 매수인 인수권리로 남지 않습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강애란 | 전부 | 2022.10.17 | 미상 | 2025.07.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
강애란의 전입일은 말소기준권리인 2017.09.27보다 늦은 2022.10.17이므로 대항력은 없습니다. 따라서 배당에서 보증금을 전액 받지 못하더라도 그 미배당액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 여부는 별도 확인 대상입니다. 배당요구는 2025.07.15 접수돼 있습니다.
② 가격 판단 — 34.3%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 224,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 회차 최저매각가는 76,832,000원, 감정가의 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 53,782,400원, 5회 유찰 시 37,647,680원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 76,832,000원 | 34.3% | 628,018,976원 |
| 4회 유찰 시 | 53,782,400원 | 24% | 650,653,683원 |
| 5회 유찰 시 | 37,647,680원 | 17% | 666,497,978원 |
③ 예상배당표 (매각가 76,832,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,782,976원 |
| 1. 근저당 · 거창농업협동조합 | 195,000,000원 | 75,049,024원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 508,068,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,782,976원을 제외한 75,049,024원이 거창농업협동조합에 배당되고, 서울보증보험 주식회사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 채권 총 미배당액은 628,018,976원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉림동 행복복지센터 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설 및 공동주택 단지가 형성돼 있고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근 도로여건 등을 고려한 교통상황은 보통이며, 서측으로 중로의 출입구와 접합니다.
- 이용. 현재 근린생활시설(음식점)로 이용 중이고, 기본적인 위생설비·급배수설비·승강기가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 가장형 평지로 상업용으로 이용 중이며, 토지면적은 594.3㎡, 공시지가는 1,770,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구에 포함되고, 중로3류와 소로3류에 접합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 강애란의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 및 최우선변제 여부는 매각물건명세서 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 명도 범위 확인. 임차인이 전부를 점유하고 있으므로 낙찰 후 실제 점유 상태와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 기준 분리. 감정가 대비 34.3%라는 할인율과 실제 시장가격 대비 저가 여부를 혼동하지 말아야 합니다.
- 근린시설 환금성. 음식점으로 이용 중인 1층 근린생활시설이므로 주거용 물건과 다른 임대수요·공실·재매각 가능성을 따로 점검해야 합니다.
- 건물 명칭 확인. 집합건축물대장상 명칭이 창원아카데미빌딩에서 아이비빌딩으로 변경된 점을 현장·공부 대조 시 반영해야 합니다.
- 배당 변동요인. 당해세·임차인 최우선변제가 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리분석 핵심은 간단합니다. 2017.09.27 거창농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 강애란의 전입은 2022.10.17로 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 매력적이라는 결론은 별개입니다. 최저가는 76,832,000원으로 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 이미 3회 유찰된 근린생활시설(음식점)이고, 시세 비교가격도 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 위험보다 가격·임대수요·환금성을 검증하는 것이 승부처입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 높은 점수를 줄 물건은 아닙니다.
