창원지방법원 2026타경10142. 사천시 벌리동 파라지움 3층 301호, 전용 44.79㎡ 아파트입니다. 소유자는 송재경·심승보가 각 2분의 1씩 공유하고 있습니다. 등기 흐름에서 먼저 눈에 들어오는 것은 2013년 우리은행 근저당권이지만 이 권리는 2022.03.18 이미 말소됐습니다. 현재 계산된 말소기준은 2025.10.15 사천축산업협동조합의 39,720,008원 가압류이고, 그보다 앞선 2022.03.18 김보영의 전세권 75,000,000원이 존재합니다.
다만 이번 경매의 신청채권자도 바로 김보영이고 청구금액 역시 75,000,000원입니다. 현재 최저가 79,800,000원을 매각가로 놓은 배당계산에서는 집행비용 1,836,400원을 먼저 공제한 뒤 김보영 전세권에 75,000,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 따라서 이 리포트의 가격 비교도 79,800,000원 = 실질취득액을 기준으로 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10142 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 벌리동 59-2 파라지움 3층 301호 · 도로명 경상남도 사천시 중앙로 170-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 44.79㎡ · 지하 1층/지상 8층 중 3층 301호 |
| 소유자 | 송재경 2분의 1 · 심승보 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 79,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김보영 / 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 사용승인 | 2013.02.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권 확인이 핵심
2013.03.13 설정된 우리은행 근저당권은 채권최고액이 771,840,000원이었으나 2022.03.18 말소되어 현재 인수 문제에서는 빠집니다. 이후 같은 날 김보영 명의의 전세권이 건물 전부에 75,000,000원으로 설정됐고, 2025.10.15 송재경 지분에 사천축산업협동조합의 39,720,008원 가압류가 들어왔습니다. 그 뒤 2026.03.12 김보영이 임의경매를 신청했습니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 외부관찰과 동일 건물 평가사례 및 탐문조사에 의했고, 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 점유관계는 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 유찰됐어도 최근 거래보다 높다
파라지움은 총 18세대, 사용승인일 2013.02.20인 건물입니다. 대상 면적 44.79㎡와 일치하는 최근 거래는 2건으로, 2026.03 4층이 70,000,000원, 2026.05 4층이 57,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균은 63,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 44.79㎡ | 4 | 57,000,000원 |
| 2026.03 | 44.79㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 44.79㎡ | 2건 | 63,500,000원 |
현재 최저가이자 배당가정상 실질취득액인 79,800,000원은 최근 12개월 평균 63,500,000원의 125.7%입니다. 최신 거래 57,000,000원보다도 높은 가격입니다. 따라서 감정가 114,000,000원에서 한 차례 유찰됐다는 사실만으로 “싸졌다” 또는 “가격 메리트가 생겼다”고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,836,400원 |
| 2. 전세권 · 김보영 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 3. 가압류 · 사천축산업협동조합 | 39,720,008원 | 2,963,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 114,720,008원 중 77,963,600원이 배당되고 미배당액은 36,756,408원입니다. 현재 회차 계산에서는 김보영의 75,000,000원 청구가 전액 충족되며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 79,800,000원 | 77,963,600원 | 36,756,408원 | 75,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 55,860,000원 | 54,454,520원 | 60,265,488원 | 54,454,520원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 39,102,000원 | 37,998,164원 | 76,721,844원 | 37,998,164원 |
현재 회차에서는 신청채권자 75,000,000원이 전액 충족되지만, 2회 유찰 시에는 54,454,520원, 3회 유찰 시에는 37,998,164원으로 줄어듭니다. 회차가 내려갈수록 채권 미배당이 커지는 구조이므로 전세권 처리 방식과 매각물건명세서의 인수 여부 확인은 더 중요해집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홈플러스 삼천포점 동측 인근에 위치하며 주위는 노선 상가지대입니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 8층 건물 중 3층 301호이며 위생·급배수 설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 토지는 사다리형 평지이고 서측 대로2류, 남측·동측 폭 3미터 내외 도로에 접합니다. 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 공부상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 파라지움은 18세대이며 대상 면적과 일치하는 최근 거래는 2건입니다. 가격 판단 시 거래 표본이 많지 않다는 점을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 재확인. 현재 실질취득 79,800,000원은 최근 12개월 평균 63,500,000원의 125.7%입니다. 유찰 횟수만 보고 저가로 판단하지 마세요.
- 최신 거래 확인. 동일면적 최신 거래는 2026.05의 57,000,000원입니다. 현재 최저가와 직접 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 전세권 소멸 여부. 2022.03.18 김보영 전세권이 2025.10.15 말소기준보다 앞섭니다. 신청채권자와 전세권자가 동일하고 현재 배당은 전액배당으로 계산되지만, 매각물건명세서의 최종 인수·소멸 기재를 확인해야 합니다.
- 점유관계. 확인된 임차인 신고는 없으나 현장조사 당시 이해관계인이 부재했고 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 소규모 거래표본. 총 18세대, 동일면적 최근 거래 2건입니다. 개별 거래가격을 평균값과 함께 보세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰됐다 ≠ 싸다”
이 물건의 현재 배당계산만 보면 매수인 인수는 0원이고 실질취득액은 최저가와 같은 79,800,000원입니다. 하지만 가격은 명확히 보수적으로 봐야 합니다. 최근 12개월 동일면적 평균이 63,500,000원, 최신 거래가 57,000,000원인데 현재 실질취득은 평균의 125.7%입니다. 감정가에서 한 번 유찰됐다는 사실은 최근 시세 대비 가격 메리트를 만들어 주지 못했습니다.
권리 측면에서도 2022.03.18 전세권이 현재 계산된 말소기준보다 먼저 설정돼 있습니다. 이번 신청채권자가 같은 전세권자이고 현재 배당가정에서는 전세금 75,000,000원이 전액 배당돼 인수 0원으로 계산되지만, 입찰 전에는 반드시 법원의 매각물건명세서에서 최종 소멸 여부를 대조해야 합니다. 가격은 시세 이상, 권리는 원본 확인 필요. 현재 회차를 공격적으로 평가하기 어려운 이유입니다.
